Wer in Aschaffenburg einen Bauantrag stellt, eine Nutzungsänderung plant oder einen Dachgeschossausbau vorbereitet, braucht als erstes eines: normgerechte Bauzeichnungen. Grundriss, Schnitt und Ansichten sind keine Formalie, sondern die Grundlage, auf der das Bauamt über Ihr Vorhaben entscheidet. Fehlen Maßketten, stimmt der Maßstab nicht oder liegt nur ein veralteter Bestandsplan vor, verzögert sich das Verfahren – unabhängig davon, ob Sie bei der Stadt Aschaffenburg oder beim Landratsamt Aschaffenburg einreichen.

Dieser Beitrag zeigt, welche Anforderungen die Bayerische Bauvorlagenverordnung an Bauzeichnungen stellt, wann alte Pläne noch ausreichen, was die Erstellung kostet und worauf Eigentümer von Altbauten in der Aschaffenburger Innenstadt besonders achten sollten.

Was eine Bauzeichnung für den Bauantrag enthalten muss

Bauzeichnungen sind Bauvorlagen im Sinne von Art. 62 der Bayerischen Bauordnung. Ihr konkreter Inhalt, Maßstab und Aufbau werden durch die Bayerische Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) festgelegt. Für Grundrisse, Schnitte und Ansichten gilt grundsätzlich ein Maßstab von 1:100, ein größerer Maßstab ist nur zu wählen, wenn einzelne Details sonst nicht erkennbar wären. Der zugehörige Lageplan muss mindestens im Maßstab 1:1000 dargestellt werden.

Zu den Pflichtbestandteilen gehören:

• Grundrisse aller Geschosse mit vollständiger Maßkette und Raumnutzung
• Schnitte, die Geschosshöhen, Dachneigung und Geländeverlauf zeigen
• Ansichten aller Gebäudeseiten, insbesondere bei Fassadenänderungen
• Lageplan mit Katasterauszug und Abstandsflächen, siehe auch unseren Beitrag zum Positionsplan

Bei tragenden Eingriffen kommt zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis hinzu, der als eigenständige Bauvorlage neben den Bauzeichnungen erstellt werden muss.

Zuständigkeit in Aschaffenburg: Stadt oder Landratsamt?

Ein Detail, das in generischen Ratgebern regelmäßig fehlt, aber direkt entscheidet, wo Sie einreichen: Die Stadt Aschaffenburg ist als kreisfreie Stadt eigene untere Bauaufsichtsbehörde mit eigenem Bauordnungsamt. Für alle Umlandgemeinden ist hingegen das Landratsamt Aschaffenburg zuständig. Der Bauantrag ist jeweils dort mit allen erforderlichen Unterlagen einzureichen, wie sowohl die Stadt Aschaffenburg als auch der Landkreis Aschaffenburg bestätigen. Wer unsicher ist, ob sein Grundstück im Stadtgebiet oder im Landkreis liegt, sollte das vor Beauftragung der Bauzeichnungen klären, da beide Behörden eigene Vordrucke und teils abweichende Vorlaufzeiten haben.

Digitaler Bauantrag: Bauzeichnungen ohne Unterschrift einreichen

Seit dem 1. Februar 2024 bietet die Stadt Aschaffenburg den digitalen Bauantrag über das BayernPortal an. Ein praktischer Vorteil für Bauherren: Bei den vorzulegenden Bauzeichnungen wird auf jegliche Unterschrift verzichtet, sodass der Entwurfsverfasser die Zeichnungen direkt als PDF speichern und ohne Medienbruch hochladen kann, wie Digital Aschaffenburg erläutert. Wichtig für digital eingereichte Pläne: Lageplan und Bauzeichnungen müssen zusätzlich zur numerischen Maßstabsangabe eine grafische Maßstabsleiste enthalten, damit die Behörde die Datei korrekt kalibrieren kann. Landesweit ist die digitale Einreichung allerdings noch nicht überall verfügbar, sodass je nach Gemeinde weiterhin die Papierform in mehrfacher Ausfertigung erforderlich sein kann.

Alte Pläne nutzen oder neue Bauzeichnungen erstellen lassen?

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert eine komplette Neuerstellung. Bevor Sie einen Auftrag vergeben, lohnt sich eine kurze Prüfung Ihrer Bestandspläne:

• Alte Pläne reichen oft aus, wenn: der letzte genehmigte Planstand vorliegt, das Gebäude seither baulich unverändert ist und lediglich digitalisiert oder ergänzt werden muss
• Eine Neuerstellung ist nötig, wenn: keine oder nur unleserliche Pläne existieren, bauliche Veränderungen seit der letzten Genehmigung stattfanden oder die vorhandenen Zeichnungen nicht dem geforderten Maßstab entsprechen
• Ein Aufmaß vor Ort wird erforderlich, wenn: keine verwertbare Bauakte im Archiv der Bauaufsichtsbehörde auffindbar ist, was gerade bei älteren Aschaffenburger Bestandsgebäuden häufiger vorkommt als erwartet

Gerade bei Umbauten mit tragenden Eingriffen empfiehlt sich zusätzlich die frühzeitige Einbindung eines Statikers, etwa um einen Schalplan oder Bewehrungsplan vorzubereiten, wenn konstruktive Änderungen anstehen.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen?

Die Kosten hängen vom Aufwand, dem Gebäudetyp und davon ab, ob ein Aufmaß vor Ort nötig ist. Als Orientierung:

• Aufbereitung vorhandener Bestandspläne: ab 300,–€ netto
• Neuerstellung für ein Einfamilienhaus inklusive Grundriss, Schnitt und Ansichten: ab 850,–€ netto
• Aufmaß vor Ort bei fehlenden oder unbrauchbaren Unterlagen: als Zusatzleistung, abhängig von Gebäudegröße und Zugänglichkeit

Hinzu kommen die amtlichen Gebühren für die Baugenehmigung selbst: Die Stadt Aschaffenburg berechnet je nach Vorhaben und Verfahrensart zwischen 1 und 4 Promille der Baukosten, wie auf der Website der Stadt Aschaffenburg nachzulesen ist. Diese Gebühr fällt unabhängig vom Ausgang des Verfahrens an. Einen detaillierten Überblick über Honorarfaktoren bei statischen Nachweisen finden Sie zudem unter Statiker Kosten.

Sonderfall Denkmalschutz: Bauzeichnungen in der Aschaffenburger Altstadt

Aschaffenburg zählt über 400 eingetragene Baudenkmale sowie vier Ensemblebereiche, darunter die Oberstadt zwischen Stiftskirche und Schloss Johannisburg sowie die Fachwerkgassen rund um Herstallstraße und Steingasse, wie die Stadt Aschaffenburg dokumentiert. Für Eigentümer solcher Gebäude bedeutet das: Auch verfahrensfreie Maßnahmen können denkmalrechtlich relevant werden, und die vorhandene Bauakte reicht häufig nicht aus. In diesen Fällen wird zusätzlich zur klassischen Bauzeichnung eine ausführlichere Bestandsaufnahme benötigt, die auch bauhistorische Details erfasst. Wer eine Sanierung im Ensemblebereich plant, sollte dies frühzeitig einkalkulieren, etwa im Rahmen einer Altbausanierung mit Architekt.

Genehmigungsfrei, genehmigungsfreigestellt oder genehmigungspflichtig?

Seit der jüngsten Novelle der Bayerischen Bauordnung ist der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken unter bestimmten Bedingungen verfahrensfrei, konkret wenn Dachkonstruktion und äußere Gestalt unverändert bleiben, wie die Bayerische Architektenkammer erläutert. Das ändert jedoch nichts daran, dass präzise Bauzeichnungen nötig sind, um überhaupt beurteilen zu können, ob diese Ausnahme greift. Ist das Vorhaben mit einer Nutzungsänderung verbunden, etwa weil bislang ungenutzter Dachraum zu Wohnraum wird, lohnt sich zusätzlich ein Blick auf unsere Seite zur Nutzungsänderung. Bei unklaren Fällen ist eine Bauvoranfrage in Aschaffenburg häufig der sicherere Weg, bevor Zeit und Geld in einen vollständigen Bauantrag fließen.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnungen bei Planeco Building ab

1. Bestandsaufnahme: Prüfung vorhandener Pläne aus Bauakte oder Kaufunterlagen
2. Klärung der Zuständigkeit: Zuordnung zu Stadt Aschaffenburg oder Landratsamt
3. Aufmaß, falls nötig: Vor-Ort-Termin bei fehlenden oder veralteten Unterlagen
4. Zeichnung nach BauVorlV: Erstellung von Grundriss, Schnitt und Ansichten im geforderten Maßstab
5. Abstimmung mit Statik und Brandschutz: bei tragenden Eingriffen Einbindung eines Statikers
6. Einreichung: digital über das BayernPortal oder klassisch in Papierform

Planeco Building begleitet diesen Prozess als Rundum-Service aus einer Hand: von der ersten Bestandsaufnahme über die Bauantragstellung mit Architekt bis zur behördlichen Kommunikation. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsunterlagen kennen wir die Anforderungen sowohl des städtischen Bauordnungsamts als auch des Landratsamts Aschaffenburg. Wer einen geeigneten Ansprechpartner sucht, findet über unsere Seite Statiker finden zudem passende Fachleute für die statische Begleitung Ihres Vorhabens.