Wer in Stralsund einen Umbau, Anbau oder eine Nutzungsänderung plant, stößt schnell auf eine grundlegende Frage: Reicht ein einfacher Grundriss, oder werden vollständige, bauantragsfähige Bauzeichnungen benötigt? Die Antwort hängt vom Vorhaben ab – und in der Stralsunder Altstadt kommt mit dem UNESCO-Welterbestatus und dem Denkmalschutz eine zusätzliche Prüfebene hinzu, die viele Bauherren zunächst nicht auf dem Schirm haben.

Grundriss oder Bauzeichnung: Was Sie für Ihr Vorhaben wirklich brauchen

Ein Grundriss ist nur ein Bestandteil vollständiger Bauzeichnungen. Für einen Bauantrag oder eine Anzeige bei der Bauaufsicht benötigen Sie in der Regel Grundrisse aller betroffenen Geschosse, mindestens einen Schnitt und die relevanten Ansichten. Wer lediglich einen Grundriss fürs Exposé beim Immobilienverkauf braucht, kommt mit einer einfachen Darstellung aus. Wer hingegen einen Dachausbau, Anbau oder eine Nutzungsänderung bei der Hansestadt Stralsund einreichen möchte, benötigt normgerechte, maßstabsgetreue Bauzeichnungen, die von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben sind.

Diese Unterscheidung ist keine Formalie: Bauzeichner erstellen zwar technische Zeichnungen, sind für die Unterzeichnung eines Bauantrags aber nicht zugelassen. Für genehmigungspflichtige Vorhaben braucht es einen Architekten oder einen anderen bauvorlageberechtigten Planer. Bei Planeco Building klären wir das direkt in der Erstberatung: Welches Dokument brauchen Sie tatsächlich, und wer darf es rechtsgültig unterschreiben?

Rechtliche Grundlage: Bauzeichnungen für den Bauantrag in Mecklenburg-Vorpommern

Inhalt und Umfang von Bauzeichnungen regelt in Mecklenburg-Vorpommern die Verordnung über Bauvorlagen und bauaufsichtliche Anzeigen (BauVorlVO M-V). Sie legt unter anderem fest, dass für Bauzeichnungen grundsätzlich ein Maßstab von mindestens 1:100 zu verwenden ist und die Grundrisse aller Geschosse mit Angabe der vorgesehenen Raumnutzung darzustellen sind (§ 8 BauVorlVO M-V).

Seit Dezember 2022 gilt zusätzlich eine oft übersehene Pflicht: Angaben zur Barrierefreiheit sind fester Bestandteil der Bauvorlagen geworden (Bauvorlagenverordnung M-V, Novelle 2022). Das bedeutet: Auch gut erhaltene alte Bestandspläne müssen häufig ergänzt werden, bevor sie eingereicht werden können. Zuständig für die Prüfung Ihrer Unterlagen ist in Stralsund die Abteilung Bauaufsicht im Amt für Planung und Bau, bei der Bauanträge in mindestens doppelter Ausfertigung einzureichen sind (Baugenehmigungsverfahren Hansestadt Stralsund).

Stralsund-Besonderheit: Bauen in der Welterbe-Altstadt

Die Altstadtinsel Stralsunds steht seit 1962 unter Denkmalschutz und ist seit 2002 gemeinsam mit Wismar als „Historische Altstädte Stralsund und Wismar" UNESCO-Welterbe (Stadtraum Altstadt/UNESCO-Welterbe). Für Bauherren mit Objekten in der Altstadt oder in der angrenzenden Pufferzone bedeutet das: Neben der Abteilung Bauaufsicht prüft in der Regel auch die Abteilung Planung und Denkmalpflege desselben Amtes das Vorhaben. Gestaltungssatzung, Erhaltungssatzung und die ortsrechtlichen Denkmalverordnungen greifen dabei oft schon bei vermeintlich kleinen Eingriffen an Fassade, Fenstern oder Dachform.

In der Praxis heißt das: Bauzeichnungen für Objekte in der Altstadtinsel sollten Bestand, Abbruch und Neuplanung klar farblich oder grafisch differenzieren, damit beide Prüfinstanzen die Eingriffe eindeutig nachvollziehen können. Wer diese Abstimmung erst nach Fertigstellung der Zeichnungen sucht, riskiert zusätzliche Überarbeitungsschleifen. Wir empfehlen deshalb, bei Vorhaben in der Altstadt frühzeitig zu klären, welche gestalterischen Vorgaben gelten, bevor die finale Zeichnung entsteht. Hinzu kommt: Viele Fachwerk- und Bürgerhäuser in Stralsund stehen auf schmalen, tiefen Parzellen mit unregelmäßigen Grundrissen, was ein sorgfältiges Aufmaß vor Ort erforderlich macht.

Alte Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert ein komplettes Neuaufmaß. Für Objekte in der Stralsunder Altstadt lohnt sich zunächst die Anfrage im Bauaktenarchiv der Stadt: Gerade bei sanierten Häusern aus dem Städtebauförderungsprogramm können dort noch verwertbare Pläne liegen. Ob ein Bestandsplan tatsächlich weiterverwendbar ist, hängt von drei Faktoren ab:

• Maßstabstreue: Stimmen die eingezeichneten Maße noch mit dem realen Zustand überein?
• Vollständigkeit: Sind alle Geschosse, Wandstärken und Nutzungsangaben enthalten, die die BauVorlVO M-V heute verlangt?
• Formale Aktualität: Fehlen Pflichtangaben wie die Barrierefreiheitsvermerke, die erst seit 2022 gefordert sind?

Fehlt auch nur eines dieser Kriterien, ist eine Überarbeitung oder ein komplettes Neuaufmaß meist unumgänglich. Für ein Einfamilienhaus außerhalb der Altstadt ist der Aufwand dafür überschaubar, bei einem unregelmäßig geschnittenen Altstadthaus mit mehreren Anbauten aus verschiedenen Bauepochen entsprechend höher.

Lageplan und Katasterauszug für Stralsund richtig beschaffen

Der Lageplan ist kein Bestandteil der Bauzeichnung, sondern ein eigenständiges Dokument auf Basis der amtlichen Liegenschaftskarte. Zuständig ist das Katasteramt des Landkreises Vorpommern-Rügen; die kostenfreie Einsicht erfolgt über das GeoPortal.MV, der amtliche Auszug wird kostenpflichtig im Geoshop beantragt (Kataster und Vermessung, Landkreis Vorpommern-Rügen).

Wichtiger Hinweis: Der Landkreis warnt aktuell explizit vor kommerziellen Anbietern, die nachempfundene Katasterauszüge verkaufen, welche von Behörden im Baugenehmigungsverfahren nicht akzeptiert werden. Prüfen Sie daher vor dem Kauf eines Auszugs, ob der Anbieter tatsächlich die zuständige Vermessungsbehörde ist – ein amtlicher Auszug ist stets über das Katasteramt Vorpommern-Rügen oder das GeoPortal.MV zu beziehen.

Was kostet es, Grundriss oder Bauzeichnungen in Stralsund erstellen zu lassen?

Die Kosten hängen maßgeblich davon ab, ob bereits verwertbare Bestandspläne vorliegen oder ein komplettes Aufmaß nötig ist. Bei Planeco Building bewegen sich die Stundensätze für die Erstellung von Bauzeichnungen zwischen 85,–€ und 120,–€ netto. Für ein einfaches Einfamilienhaus mit Grundriss, Schnitt und Ansichten liegen die Gesamtkosten häufig bei rund 850,–€ netto.

Bei Altstadthäusern mit unregelmäßigem Grundriss, mehreren historischen Bauabschnitten oder zusätzlichem Abstimmungsbedarf mit der Denkmalpflege ist realistischerweise von einem höheren Zeitaufwand auszugehen, da mehr Aufmaß- und Abstimmungsschritte anfallen. Eine pauschale Mehrkosten-Angabe wäre hier unseriös – die tatsächliche Spanne ergibt sich erst nach Sichtung des Objekts und Klärung, ob eine Genehmigungsfreistellung, eine Anzeige oder ein vollständiger Bauantrag erforderlich ist. Details zur Honorarlogik bei statischen Nachweisen finden Sie unter Statiker Kosten.

Wann Sie zusätzlich einen Statiker brauchen

Sobald Ihr Vorhaben tragende Wände, Decken oder Öffnungen betrifft, reichen Bauzeichnungen allein nicht aus. Dann ist zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, den ein Prüfstatiker oder eine bauaufsichtlich anerkannte Person erstellt. Das betrifft in Stralsund besonders häufig Fachwerk- und Bürgerhäuser, bei denen nachträgliche Grundrissänderungen fast immer in die vorhandene Konstruktion eingreifen. Einen passenden Ansprechpartner finden Sie über Statiker finden oder direkt über die Statiker-Leistungen von Planeco Building.

Planen Sie stattdessen eine Umwandlung, etwa von einer Wohnung in eine Ferienwohnung oder von Gewerbe- in Wohnfläche, benötigen Sie ergänzend eine Nutzungsänderung. Für Mecklenburg-Vorpommern haben wir die verfahrensrechtlichen Besonderheiten der Bauvoranfrage gesondert zusammengefasst: Bauvoranfrage Mecklenburg-Vorpommern. Bei denkmalgeschützten Altstadtobjekten lohnt sich außerdem ein Blick auf die Besonderheiten der Altbausanierung, da hier Statik, Denkmalschutz und Bauantrag eng ineinandergreifen. Planeco Building begleitet Sie in Stralsund von der ersten Prüfung Ihrer Bestandsunterlagen über das Aufmaß bis zur Einreichung bei der zuständigen Bauaufsicht – mit klarer Kostentransparenz und ohne versteckte Zusatzschleifen.