Für einen Bauantrag in Witten reicht kein beliebiger Grundriss: Gefordert sind normgerechte Bauzeichnungen nach der nordrhein-westfälischen Bauprüfverordnung, die vom Bauordnungsamt geprüft und akzeptiert werden müssen. Wer mit veralteten Bestandsplänen, einem eingescannten Foto oder einer selbst gezeichneten Skizze antritt, riskiert Nachforderungen und damit zusätzliche Wochen Bearbeitungszeit.

Dieser Leitfaden zeigt, was Bauzeichnungen für den Bauantrag in Witten konkret enthalten müssen, welche Behörden dabei zuständig sind, wann vorhandene Pläne noch ausreichen und mit welchen Kosten Sie realistisch kalkulieren sollten.

Grundriss oder Bauzeichnung: zwei unterschiedliche Anforderungen

Ein Grundriss fürs Immobilien-Exposé und eine Bauzeichnung für den Bauantrag sehen sich oft ähnlich, erfüllen aber völlig verschiedene Zwecke. Der Marketing-Grundriss soll Räume optisch ansprechend darstellen und muss keinerlei behördlichen Vorgaben genügen. Die Bauzeichnung dagegen ist eine rechtlich bindende Bauvorlage: Sie muss Maßstab, Maßketten, Bauteilangaben und Kennzeichnungen exakt nach den Vorgaben der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) enthalten.

Für Bauherren in Witten ist diese Unterscheidung entscheidend: Wer einen Anbau plant, eine Nutzungsänderung beantragt oder einen Dachgeschossausbau genehmigen lassen möchte, benötigt in jedem Fall die bauamtstaugliche Variante. Ein hübscher Grundriss aus einer kostenlosen App wird vom Bauordnungsamt nicht akzeptiert, selbst wenn er maßstabsgetreu wirkt.

Was Bauzeichnungen für den Bauantrag enthalten müssen

Nach § 4 der BauPrüfVO sind Bauzeichnungen grundsätzlich im Maßstab 1:100 anzufertigen. Konkret verlangt die Verordnung:

• Grundrisse aller Geschosse: mit Raummaßen, Wandstärken, Tür- und Fensteröffnungen sowie Nutzungsbezeichnung jedes Raums
• Schnitte: zur Darstellung von Geschosshöhen, Dachkonstruktion und Gründungstiefe
• Ansichten: aller Gebäudeseiten inklusive vorhandenem und geplantem Gelände mit Höhenangaben bezogen auf das amtliche Höhenbezugssystem
• Farbcodierung: Bestand, Abbruch und Neubau müssen eindeutig unterschieden dargestellt werden, damit das Bauamt Bestand und Änderung auf einen Blick erkennt

Diese Anforderungen gelten unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau, einen Anbau oder eine reine Nutzungsänderung handelt. Ergänzend verlangt die Verordnung weitere Detailangaben in den Grundrissen, etwa zu tragenden Bauteilen und lichten Raumhöhen. Bei größeren Vorhaben ergänzt zusätzlich ein Lage- beziehungsweise Positionsplan die Bauzeichnungen, um die Einordnung ins Grundstück zu dokumentieren.

Zwei Behörden, ein Verfahren: Zuständigkeiten in Witten

In Witten laufen die für den Bauantrag relevanten Zuständigkeiten bei zwei unterschiedlichen Stellen zusammen, was in der Praxis häufig für Verwirrung sorgt:

• Bauordnungsamt der Stadt Witten: zuständig für die Prüfung und Genehmigung des Bauantrags selbst, Ansprechpartner für Bauberatung ist das Servicebüro Baudezernat
• Liegenschaftskataster: wird nicht von der Stadt, sondern vom Ennepe-Ruhr-Kreis mit Sitz in Schwelm geführt und ist für Katasterauszüge sowie Grundstücksgrenzen zuständig

Wer für den Bauantrag einen aktuellen Katasterauszug benötigt, muss diesen also beim Kreis und nicht bei der Stadt Witten anfordern. Details zum Ablauf und den Unterlagen für Bauvorhaben in Witten fasst die Stadt auf ihrer Serviceseite zur Baugenehmigung zusammen.

Reichen Ihre vorhandenen Pläne noch aus?

Bevor Sie neue Bauzeichnungen beauftragen, lohnt sich ein kurzer Check der vorhandenen Unterlagen. Folgende Kriterien entscheiden, ob Bestandspläne für den Bauantrag weiterverwendet werden können:

1. Vollständigkeit: Liegen Grundrisse für alle Geschosse sowie mindestens ein Schnitt und die Ansichten vor?
2. Aktualität: Wurden seit Planerstellung bauliche Änderungen vorgenommen, die nicht dokumentiert sind?
3. Format: Liegt der Plan als lesbare PDF- oder DWG-Datei vor, nicht nur als vergilbtes Papieroriginal oder Fotokopie?
4. Maßstab und Beschriftung: Sind Maßketten, Maßstab und Nordpfeil eindeutig erkennbar?

Fehlt auch nur einer dieser Punkte, ist in der Regel ein Bestandsaufmaß vor Ort notwendig, um die Pläne auf den aktuellen Stand zu bringen. Wie sich vorhandene Unterlagen sinnvoll aufbereiten oder ergänzen lassen, erläutern wir im Detail auf unserer Seite zu Bestandsplänen.

Wer darf Bauzeichnungen für den Bauantrag erstellen?

Für Bauzeichnungen im Rahmen eines Bauantrags gilt in NRW eine klare Regel: Der Entwurf muss von einer bauvorlageberechtigten Person stammen. Wer diese Berechtigung erfüllt, ergibt sich aus § 67 der Landesbauordnung; grundsätzlich sind das Architektinnen und Architekten sowie bestimmte qualifizierte Ingenieurinnen und Ingenieure. Die Bauordnung stellt zudem hohe Anforderungen an die Sachkunde: Entwurfsverfassende sind für Vollständigkeit und Brauchbarkeit ihres Entwurfs verantwortlich.

Für Bauherren bedeutet das konkret: Ein Bauzeichner ohne Bauvorlageberechtigung oder ein Online-Grundrisstool kann zwar für private Zwecke oder als Vorlage dienen, für die Einreichung beim Bauordnungsamt Witten braucht es jedoch die Unterschrift einer bauvorlageberechtigten Fachperson. Wie die Zusammenarbeit mit einem Architekten beim Bauantrag konkret abläuft, haben wir separat aufbereitet: Bauantrag stellen mit Architekt.

Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW: weniger Prüfung, gleiche Sorgfalt

Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans kann die Genehmigungsfreistellung nach § 63 der Landesbauordnung NRW greifen. In diesem Verfahren entfällt die inhaltliche Prüfung durch das Bauordnungsamt: Es reicht die Einreichung vollständiger, normgerechter Bauzeichnungen samt Erklärung, dass die Brandschutzanforderungen eingehalten werden.

Was hier oft übersehen wird: Die fehlende behördliche Vorprüfung bedeutet keine geringere Sorgfaltspflicht bei der Planerstellung. Im Gegenteil: Da niemand die Zeichnungen vor der Bauausführung gegenprüft, liegt die volle Verantwortung für Vollständigkeit und Rechtskonformität bei der bauvorlageberechtigten Person. Ob Ihr Vorhaben in Witten für diese Freistellung infrage kommt, sollte vor Planungsbeginn geklärt werden, etwa im Rahmen einer Bauvoranfrage in Witten.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen?

Die Kosten für Bauzeichnungen hängen von Umfang, Gebäudegröße und davon ab, ob ein Bestandsaufmaß nötig ist. Als grobe Orientierung:

• Aufbereitung vorhandener Bestandspläne: ab 300,–€ netto, sofern Grundlagen digital und vollständig vorliegen
• Neuzeichnung mit Aufmaß für ein Einfamilienhaus: ab 800,–€ netto, abhängig von Geschosszahl und Gebäudekomplexität
• Bauzeichnungen für eine Nutzungsänderung inklusive Bestandsdokumentation: ab 900,–€ netto

Bei größeren oder statisch anspruchsvollen Vorhaben kommt häufig ein Standsicherheitsnachweis hinzu, der auf den Bauzeichnungen aufbaut. Eine detaillierte Aufschlüsselung möglicher Kostenfaktoren finden Sie unter Statiker Kosten.

Typische Fehler bei Bauzeichnungen

Verzögerungen im Genehmigungsverfahren entstehen meist durch vermeidbare Mängel in den eingereichten Unterlagen. Die häufigsten Fehlerquellen:

• Fehlende Maßketten: Ohne durchgängige Innen- und Außenmaße kann das Bauamt die Zeichnung nicht prüfen
• Falscher oder fehlender Maßstab: Statt 1:100 werden Pläne teils verzerrt oder ohne Maßstabsangabe eingereicht
• Unklare Kennzeichnung von Bestand und Neubau: Ohne eindeutige Farbcodierung ist für das Amt nicht erkennbar, was geändert wird
• Veraltete Planstände: Bauliche Änderungen der letzten Jahre fehlen in den eingereichten Zeichnungen
• Schlechte Scan- oder Fotoqualität: Handyfotos statt sauberer PDF-Dateien führen fast immer zu Rückfragen

Jeder dieser Punkte kann eine zusätzliche Abstimmungsrunde mit dem Bauordnungsamt nach sich ziehen und damit die Bearbeitungszeit spürbar verlängern.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnungen mit Planeco Building ab

Für Bauherren in Witten übernimmt Planeco Building die komplette Erstellung normgerechter Bauzeichnungen als Teil des Bauantrags, von der ersten Bestandsaufnahme bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt:

1. Bestandsanalyse: Prüfung vorhandener Pläne auf Vollständigkeit, Aktualität und Verwendbarkeit
2. Aufmaß vor Ort: falls erforderlich, Vermessung des Bestands durch unser Team
3. Zeichnung und Prüfung: normgerechte Erstellung von Grundrissen, Schnitten und Ansichten nach BauPrüfVO
4. Einreichung: Übergabe an das Bauordnungsamt Witten inklusive aller weiteren erforderlichen Bauvorlagen

Die Bearbeitungszeit für die Erstellung der Bauzeichnungen liegt bei Planeco Building typischerweise bei 14 bis 21 Tagen, abhängig vom Umfang des Vorhabens und der Verfügbarkeit von Bestandsunterlagen. Da Statik, Bauzeichnungen und Genehmigungsabwicklung bei uns aus einer Hand kommen, entfallen Abstimmungsverluste zwischen mehreren Dienstleistern. Wer zusätzlich einen passenden Fachplaner für die statische Seite sucht, findet Hinweise dazu unter Statiker finden oder allgemein zu unserem Leistungsspektrum unter Statiker.