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Lokale Besonderheiten der Bauvoranfrage in Oberwesel
Oberwesel unterliegt als Stadt in Rheinland-Pfalz der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO), die zum 4. Januar 2025 bedeutende Änderungen erfahren hat. Diese Novellierung bringt sowohl Erleichterungen als auch neue Anforderungen mit sich, die bei Bauvoranfragen in Oberwesel zu berücksichtigen sind.
Die Zuständigkeitsstruktur in Oberwesel ist durch die kommunale Neuordnung von 2020 geprägt. Die Stadt gehört zur Verbandsgemeinde Hunsrück-Mittelrhein, die durch die Fusion der ehemaligen Verbandsgemeinden Emmelshausen und St. Goar-Oberwesel entstanden ist. Bauvoranfragen sind bei der Verwaltungsstelle in der Rathausstraße 6, 55430 Oberwesel einzureichen, während die übergeordnete Bauaufsichtsbehörde die Kreisverwaltung Rhein-Hunsrück-Kreis in Simmern ist.
Eine besondere Herausforderung in Oberwesel stellt die Denkmalschutzzone "Historischer Stadtkern" dar. Bauvorhaben innerhalb dieser Zone erfordern zusätzlich eine denkmalrechtliche Genehmigung nach § 13a Denkmalschutzgesetz. Dies kann die Bearbeitungszeit verlängern und zusätzliche Auflagen zur Folge haben. Die untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises Rhein-Hunsrück-Kreis ist dabei im Benehmen mit der Generaldirektion Kulturelles Erbe zu beteiligen.
Für Nutzungsänderungen in Oberwesel gelten seit der LBauO-Novelle verschärfte Barrierefreiheitsanforderungen. Notwendige Stellplätze für Wohnungen nach dem R-Standard müssen nun ebenfalls barrierefrei gestaltet sein – ein Aspekt, der in der historischen Stadtstruktur zusätzliche Planungsherausforderungen mit sich bringen kann.
Erforderliche Unterlagen für die Bauvoranfrage in Oberwesel
Grundausstattung für jede Bauvoranfrage:
- Ausgefülltes Antragsformular (ausschließlich das von der Kreisverwaltung Rhein-Hunsrück-Kreis bereitgestellte offizielle Formular)
- Lageplanskizze (zur Orientierung und Zuordnung)
- Konkret formulierte Fragestellungen
- Aktueller amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1.000
- Lageplan mit maßstabsgetreuer Einzeichnung des geplanten Bauvorhabens
Je nach Fragestellung zusätzlich erforderlich:
- Bei Fragen zu Gebäudehöhen: Ansichten und Lagepläne
- Bei Brandschutzfragen: Vollständige Grundrisse und Schnitte
- Bei Nutzungsänderungen: Alte Baugenehmigungen, Nachweis bisheriger Nutzung
- Detaillierte Baubeschreibung bei komplexen Vorhaben
- Bei Vorhaben in der Denkmalzone: Zusätzliche Unterlagen für die denkmalrechtliche Prüfung
Die Bauvoranfrage muss in mindestens dreifacher Ausfertigung eingereicht werden. Wichtig: Die Pläne dürfen nicht mit entfernbaren Stiften erstellt werden und müssen eine entsprechende Qualität besitzen, um prüffähig zu sein.
Kosten einer Bauvoranfrage in Oberwesel
Die Gebührenstruktur für Bauvoranfragen in Oberwesel folgt der landesweiten Gebührenordnung nach der Landesverordnung über Gebühren und Vergütungen für Amtshandlungen nach dem Bauordnungsrecht:
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Behördengebühren | 60,– € bis 3.000,– € |
| Architektenkosten | Nach Zeitaufwand (ca. 500,– € bis 1.500,– €) |
| Gesamtkosten | 800,– € bis 4.500,– € |
Die Obergrenze der Behördengebühren liegt bei höchstens 50 % der für eine entsprechende Baugenehmigung festgesetzten Gebühr. Für die Verlängerung der Geltungsdauer fallen separate Gebühren zwischen 60,– € und 1.000,– € an.
Die konkrete Gebührenhöhe wird individuell nach Art und Umfang des geplanten Bauvorhabens bemessen. Bei Vorhaben in der Denkmalschutzzone können zusätzliche Kosten für die denkmalrechtliche Prüfung entstehen.
Ablauf und Bearbeitungszeit der Bauvoranfrage in Oberwesel
Schritt 1: Antragstellung und Vollständigkeitsprüfung
Einreichung bei der Verwaltungsstelle Oberwesel (Rathausstraße 6) über die Verbandsgemeinde Hunsrück-Mittelrhein. Die Prüfung auf Vollständigkeit dauert in der Regel 1–2 Wochen. Für Besuche ist seit dem 1. März 2022 eine vorherige Terminvereinbarung erforderlich.
Schritt 2: Beteiligung erforderlicher Stellen
Je nach Fragestellung werden Fachstellen beteiligt. Bei Vorhaben in der Denkmalzone erfolgt die Beteiligung der unteren Denkmalschutzbehörde. Bei Befreiungen muss der Gemeinderat zustimmen.
Schritt 3: Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde
Die fachliche Prüfung erfolgt durch die Kreisverwaltung Rhein-Hunsrück-Kreis. Die Bearbeitungszeit beträgt nach aktuellen Erkenntnissen 3–8 Wochen, kann sich jedoch bei denkmalschutzrechtlichen Belangen verlängern.
Schritt 4: Bescheiderstellung
Der rechtsverbindliche Bauvorbescheid wird erteilt mit einer Gültigkeit von vier Jahren. Diese relativ lange Geltungsdauer ermöglicht ausreichend Zeit für Planung und Vorbereitung.
Die 5 häufigsten Ablehnungsgründe bei Bauvoranfragen in Oberwesel
1. Unklare Fragestellungen
Vage Formulierungen wie "Geht meine Planung?" führen zur Ablehnung. Fragen müssen konkret und prüfbar sein.
2. Unvollständige oder veraltete Unterlagen
Fehlen aktuelle Flurkarten oder Grundrisse, kann der Antrag nicht bearbeitet werden.
3. Unvereinbarkeit mit dem Bauplanungsrecht
Wenn das Vorhaben nicht zum Bebauungsplan passt oder sich nicht in die Umgebung einfügt.
4. Nicht berücksichtigte Brandschutzanforderungen
Besonders bei Nutzungsänderungen werden oft zusätzliche Brandschutzauflagen übersehen.
5. Nicht beachtete Denkmalschutzbestimmungen
In der historischen Innenstadt Oberwesels können denkmalschutzrechtliche Beschränkungen zur Ablehnung führen, wenn diese nicht von Anfang an mitgedacht werden.
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Häufige Anwendungsfälle in Oberwesel
Die malerische Lage Oberwesels im UNESCO-Welterbe Mittelrheintal macht die Stadt besonders attraktiv für verschiedene Bauvorhaben:
- Umwandlung zur Ferienwohnung: Aufgrund der touristischen Attraktivität häufig nachgefragt, aber mit besonderen denkmalschutzrechtlichen Auflagen
- Umbau Einfamilienhaus zu Zweifamilienhaus: Besonders in der historischen Bausubstanz mit speziellen Anforderungen
- Dachgeschossausbau: Unter Beachtung der Höhenbeschränkungen und des Ortsbildschutzes
- Haus aufstocken: Kritische Prüfung der Einfügung in das historische Stadtbild erforderlich
- Gewerbe in Wohnraum: Umnutzung historischer Gewerbeflächen
- Wohnraum in Gewerbe: Unter Beachtung der Mischgebietsvorschriften
Zuständige Behörden in Oberwesel
Erste Anlaufstelle:
Verbandsgemeinde Hunsrück-Mittelrhein
Verwaltungsstelle Oberwesel
Rathausstraße 6
55430 Oberwesel
Entscheidende Behörde:
Kreisverwaltung Rhein-Hunsrück-Kreis
Ludwigstraße 3-5
55469 Simmern/Hunsrück
Denkmalschutz:
Untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises Rhein-Hunsrück-Kreis
Telefon: 06761 82 601/624
Öffnungszeiten:
Montag bis Freitag: 8:30–12:15 Uhr
Donnerstag zusätzlich: 14:00–18:00 Uhr
(Terminvereinbarung erforderlich)
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