Nutzungsänderung in Fürth: Bauantrag, Anzeige und Stellplatzpflicht klären

Seit dem 1. Januar 2025 hat sich die Rechtslage für Nutzungsänderungen in Bayern grundlegend verändert – und viele Eigentümer in Fürth wissen das schlichtweg noch nicht. Wo früher praktisch jede Umnutzung ein volles Baugenehmigungsverfahren durchlaufen musste, reicht seit der Reform der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in bestimmten Fällen eine einfache Anzeige beim Bauordnungsamt. Das klingt nach weniger Aufwand, bedeutet aber auch: Die materielle Prüfpflicht liegt jetzt beim Bauherrn selbst – nicht mehr bei der Behörde. Wer das übersieht, riskiert genau die Probleme, die die Genehmigung eigentlich verhindern soll.

Zuständige Behörde: Stadt Fürth oder Landratsamt Fürth?

Der erste Stolperstein bei vielen Fürther Bauvorhaben ist die Zuständigkeit. Für das Stadtgebiet der kreisfreien Stadt Fürth ist die Bauaufsicht der Stadt Fürth zuständige untere Bauaufsichtsbehörde. Für Umlandgemeinden wie Zirndorf, Oberasbach, Cadolzburg oder Langenzenn liegt die Zuständigkeit dagegen beim Landratsamt Fürth, das eigenständig für den Landkreis handelt.

Diese Unterscheidung ist keine Formalität: Anträge, die bei der falschen Stelle eingereicht werden, verzögern das Verfahren spürbar, weil sie erst weitergeleitet werden müssen. Die Stadt Fürth stellt hierzu ein eigenes Online-Serviceangebot bereit, über das Bauvorhaben und Nutzungsänderungen beantragt werden können.¹

Wann ist eine Nutzungsänderung in Fürth genehmigungspflichtig?

Der Grundsatz aus Art. 55 BayBO gilt unverändert: Wer die Nutzung einer baulichen Anlage ändert, benötigt dafür grundsätzlich eine Baugenehmigung.¹ Die entscheidende Neuerung betrifft die Ausnahmen davon.

Die BayBO-Reform 2025 im Detail

Nach Art. 57 Abs. 4 BayBO ist die Nutzungsänderung einer Anlage seit 2025 verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige – und wenn die neue Nutzung im jeweiligen Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung gebietstypisch zulässig ist.² Ein Beispiel: Wird ein Ladengeschäft in einem Mischgebiet zu einem Café umgewandelt und ändert sich weder die Gastplatzzahl über die Sonderbau-Schwelle noch der Brandschutzbedarf, kann dies unter die Verfahrensfreiheit fallen.

Wichtig ist die Einschränkung: Betrifft die Nutzungsänderung einen Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 BayBO, bleibt ein vollständiger Bauantrag zwingend erforderlich. Auch verfahrensfreie Nutzungsänderungen sind zudem nicht anzeigefrei: Sie müssen der Bauaufsichtsbehörde spätestens zwei Wochen vor Aufnahme der neuen Nutzung in Textform angezeigt werden.³

Der entscheidende Punkt für Eigentümer: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass keine Vorschriften mehr gelten. Es entfällt lediglich die behördliche Vorabprüfung – die Verantwortung, dass Brandschutz, Abstandsflächen und Stellplatznachweis tatsächlich stimmen, liegt vollständig beim Bauherrn. Genau hier entstehen in der Praxis die meisten Folgekosten, wenn nach Nutzungsaufnahme Mängel auffallen. Eine fundierte Einschätzung, ob ein Vorhaben tatsächlich verfahrensfrei ist oder doch ein Bauantrag nötig wird, ist deshalb der erste sinnvolle Schritt – unsere Seite zur Nutzungsänderung zeigt, wie wir diese Einordnung im Rahmen der Machbarkeitsprüfung vornehmen. Landesweite Besonderheiten der bayerischen Regelung haben wir zudem auf unserer Seite zur Nutzungsänderung in Bayern zusammengefasst.

Nutzungsänderung in der Fürther Altstadt: Denkmalschutz mitdenken

Die Fürther Innenstadt zählt zu den besterhaltenen historischen Stadtkernen Deutschlands – viele Gebäude sind bis zu 300 Jahre alt und stehen einzeln oder als Ensemble unter Denkmalschutz.⁴ Für Eigentümer solcher Immobilien ist entscheidend: Der Denkmalschutz erfasst nicht nur Fassade und Dach, sondern auch innere Strukturen und Grundrisse.⁴ Wer also eine Wohnung in eine Praxis umwandeln möchte und dafür Trennwände aus Brandschutzgründen versetzt, bewegt sich in der Regel automatisch im denkmalrechtlichen Genehmigungsverfahren.

Die gute Nachricht: Ist ein Vorhaben ohnehin baugenehmigungspflichtig, wird die denkmalrechtliche Prüfung im selben Verfahren mit erledigt – ein separater Antrag entfällt.⁵ Bei verfahrensfreien Nutzungsänderungen nach der BayBO-Reform gilt diese Erleichterung jedoch nicht automatisch – hier lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung mit der Bauaufsicht, bevor Umbauarbeiten beginnen.

Stellplatznachweis: Die neue Fürther Stellplatzsatzung

Zum 1. Oktober 2025 ist die gesetzliche Stellplatzpflicht aus der BayBO bayernweit entfallen. Die Stadt Fürth hat darauf mit einer eigenen, rückwirkend zum selben Datum in Kraft getretenen Stellplatzsatzung reagiert.⁶ Das bedeutet in der Praxis: Wer davon ausgeht, dass mit dem Wegfall der Landesregelung gar keine Stellplätze mehr nachzuweisen sind, irrt. Gerade bei Nutzungsänderungen mit Publikumsverkehr – Gastronomie, Arztpraxen, Einzelhandel – bleibt der Stellplatznachweis nach kommunalem Recht relevant. Verstöße gegen die Satzung können als Ordnungswidrigkeit nach Art. 79 BayBO mit Bußgeldern bis zu 500.000,–€ geahndet werden.⁶

Ablauf und erforderliche Unterlagen

Unabhängig davon, ob eine Nutzungsänderung in Fürth anzeigepflichtig oder genehmigungspflichtig ist, folgt der Prozess einer klaren Logik:

1. Bestandsprüfung: Klärung der zuletzt genehmigten Nutzung anhand der Bauakte – bei älteren Fürther Gebäuden oft lückenhaft dokumentiert.
2. Verfahrenseinordnung: Feststellung, ob Verfahrensfreiheit mit Anzeigepflicht greift oder ein vollständiger Bauantrag nötig ist.
3. Unterlagenerstellung: Lageplan, Bauzeichnungen, Betriebsbeschreibung bei gewerblicher Nutzung, ggf. Brandschutz- und Standsicherheitsnachweis.
4. Einreichung: Durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser bei der zuständigen Behörde.
5. Anzeige oder Genehmigungsabwarten: Bei Verfahrensfreiheit mindestens zwei Wochen vor Nutzungsaufnahme anzeigen; bei Genehmigungspflicht Bescheid abwarten.

Bei Sonderbauten oder statisch relevanten Umbauten – etwa dem Entfernen tragender Wände für eine neue Raumaufteilung – wird zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich. Wie ein passender Statiker für dieses Vorhaben gefunden wird und mit welchen Kosten realistisch zu rechnen ist, erklären wir auf unseren Seiten Statiker finden und Statiker Kosten.

Kosten: Amtsgebühr ist nur ein Teil der Rechnung

Die Stadt Fürth nennt für die Erteilung einer Baugenehmigung bei Nutzungsänderungen eine Gebührenspanne von 40,–€ bis 50,–€, bei höherem Verwaltungsaufwand nach anderer städtischer Quelle bis zu 5.000,–€.¹ Diese Zahl betrifft jedoch nur die reine Amtsgebühr – die tatsächlich entscheidende Größe für Eigentümer sind die Planungskosten für Bauzeichnungen, Betriebsbeschreibung und gegebenenfalls Fachgutachten. Planeco Building kalkuliert diese auf Basis der Projektkomplexität und kommuniziert die Kosten vorab transparent und netto, ohne versteckte Nachforderungen.

Risiken einer nicht angezeigten oder nicht genehmigten Nutzungsänderung

Wird eine Anlage ohne die erforderliche Genehmigung genutzt oder eine verfahrensfreie Nutzungsänderung nicht fristgerecht angezeigt, kann die Bauaufsichtsbehörde einschreiten – bis hin zur Anordnung, die Nutzung wieder einzustellen oder bauliche Anlagen zu beseitigen.¹ Für Gewerbetreibende bedeutet das im schlimmsten Fall: Betriebsschließung nach bereits erfolgter Investition. Für private Eigentümer, die etwa eine Ferienwohnung vermieten wollen, kommt hinzu, dass die baurechtliche Nutzungsänderungspflicht unabhängig von einer möglichen künftigen Zweckentfremdungsregelung der Stadt Fürth besteht – beide Rechtsebenen greifen parallel und müssen getrennt geprüft werden.

Planeco Building begleitet Eigentümer und Gewerbetreibende in Fürth durch genau diese Einordnung: von der Klärung, ob überhaupt eine Anzeige oder ein Bauantrag nötig ist, über die Abstimmung mit Denkmalschutz und Stellplatzsatzung bis zur vollständigen Antragsunterlage. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von in der Regel 14 bis 21 Tagen bis zur einreichfertigen Unterlage bieten wir eine kostenlose Erstberatung, in der wir Ihr konkretes Vorhaben realistisch einschätzen – unabhängig davon, ob es sich um ein Ladenlokal in der Fürther Altstadt, eine Gewerbefläche im Umland oder eine Wohnung mit Vermietungsplänen handelt. Fachliche Tiefe bei Architektur und Statik kommt dabei aus einer Hand, damit Sie nicht zwischen mehreren Ansprechpartnern koordinieren müssen.