Nutzungsänderung in Fulda: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Möchten Sie in Fulda eine bestehende Wohnung als Ferienwohnung vermieten, Ihre Gewerbefläche zur Wohnfläche umwandeln oder für ein anderes Gewerbe umnutzen? Dann benötigen Sie eine Nutzungsänderung mit entsprechender Baugenehmigung. Die Stadt Fulda als Sonderstatusstadt verfügt über eine eigene Bauaufsichtsbehörde, die alle baurechtlichen Verfahren direkt vor Ort bearbeitet.

Viele Eigentümer sind unsicher, wann genau ein Verfahren zur Nutzungsänderung erforderlich ist und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung durch Planeco Building erfolgt die Antragstellung bereits innerhalb von 14–21 Tagen.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils in Fulda. Sie überführt die Immobilie bei der städtischen Bauaufsichtsbehörde offiziell von der bisherigen in eine neue Nutzung. Nach der Hessischen Bauordnung (HBO) ist eine Nutzungsänderung immer dann genehmigungspflichtig, wenn das öffentliche Baurecht an die bauliche Anlage in der neuen Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen stellt als in der bisherigen Nutzung.

Maßgeblich ist dabei, welche Art der Nutzung in der letzten Baugenehmigung genehmigt wurde. Falls Ihnen die alte Baugenehmigung nicht vorliegt, kann diese über das Bauaktenarchiv der Stadt Fulda eingesehen werden. Wichtiger Hinweis: Ein Antrag auf Nutzungsänderung entspricht formell einem Bauantrag, auch wenn keine baulichen Veränderungen geplant sind.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Fulda?

Im Allgemeinen gilt: Eine Nutzungsänderung muss in Fulda immer dann beantragt werden, wenn sich durch die Änderung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauordnungsrechtliche als auch bauplanungsrechtliche Voraussetzungen.

Das Bauplanungsrecht regelt die städtebauliche Zulässigkeit eines Vorhabens und bestimmt, welche Nutzungsarten an welchen Standorten grundsätzlich erlaubt sind. Das Bauordnungsrecht hingegen regelt die technische und sicherheitsrechtliche Ausführung und umfasst Anforderungen wie Raumhöhen, Fluchtwege, Barrierefreiheit oder Brandschutz.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Fulda

• Wohnraum zu Ferienwohnung: Nutzungsänderung Ferienwohnung für Kurzzeitvermietung
• Gewerbe zu Wohnraum: Umwandlung von Büro- oder Ladenflächen in Wohnungen
• Gewerbe zu Gewerbe: Umnutzung von Büroflächen zu Praxisräumen oder Gastronomie
• Wohnraum zu Gewerbe: Umwandlung von Wohnungen in Büros oder Praxen
• Keller- oder Dachgeschossausbau: Schaffung zusätzlicher Wohnfläche

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Fulda beantragen

Der Antrag auf Nutzungsänderung in Fulda folgt einem strukturierten Prozess, der durch die digitalen Verfahren der Stadt erheblich vereinfacht wurde:

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Umfassende Bewertung, ob die geplante Nutzung am Standort zulässig ist
2. Beauftragung eines qualifizierten Planers: Ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung erstellt die Unterlagen
3. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Stellplatznachweise und weitere Dokumente
4. Digitale Einreichung: Seit Mai 2025 können Anträge über das Bauportal Hessen digital eingereicht werden
5. Behördliche Prüfung: Die Bauaufsichtsbehörde Fulda prüft den vollständigen Antrag
6. Genehmigungserteilung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für einen erfolgreichen Antrag auf Nutzungsänderung in Fulda sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Bauantragsformular: Auf amtlichem Vordruck der Stadt Fulda
• Lageplan: Aktueller Plan im Maßstab 1:500 oder 1:1000
• Auszug aus der Liegenschaftskarte: Nicht älter als drei Monate
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Ansichten und Schnitte mit Eintragung der bisherigen und künftigen Nutzung
• Betriebsbeschreibung: Bei gewerblichen Vorhaben detaillierte Beschreibung des geplanten Betriebs
• Stellplatznachweis: Falls durch die Nutzungsänderung zusätzlicher Bedarf entsteht
• Baubeschreibung: Soweit bauliche Änderungen anfallen
• Bestandspläne: Frühere Baugenehmigungen und vorhandene Gutachten

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Fulda?

Die Bearbeitungszeiten in Fulda sind im hessischen Vergleich überdurchschnittlich gut. Nach offiziellen Daten beträgt die durchschnittliche Bearbeitungsdauer in der Stadt Fulda 69 Tage im vereinfachten Verfahren und 87 Tage im vollständigen Verfahren. Die gesetzliche Maximalfrist liegt bei drei Monaten, kann aber um weitere zwei Monate verlängert werden.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Fulda?

Die Kosten einer Nutzungsänderung in Fulda setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

• Bauamtsgebühren: 100,– bis 3.500,– €, abhängig von Art und Größe des Vorhabens
• Planungskosten: 1.500,– bis 4.000,– € für die Antragserstellung durch einen Architekten
• Fachplaner: 500,– bis 2.000,– € bei Bedarf für Statiker oder andere Spezialisten
• Gutachten: 800,– bis 3.000,– € für Brandschutz- oder Schallschutzkonzepte
• Mögliche Baumaßnahmen: 2.000,– bis 50.000,– € je nach erforderlichen Anpassungen

Insgesamt sollten Sie mit Gesamtkosten zwischen 800,– und 2.500,– € für die behördliche Seite rechnen. Die Planungskosten und eventuelle Umbaukosten können je nach Projekt erheblich variieren.

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Die Änderung einer Gebäudenutzung ohne entsprechende Genehmigung kann in Fulda schwerwiegende Konsequenzen haben:

1. Bußgelder: Bis zu 50.000,– € bei nicht genehmigtem Wohnraum oder Ferienwohnungen
2. Nutzungsuntersagung: Die Bauaufsichtsbehörde kann die Nutzung untersagen
3. Nachträgliche Genehmigungspflicht: Höhere Planungskosten durch komplexere Bestandsaufnahme
4. Versicherungsschutz gefährdet: Bei Schadensfällen kann der Versicherer die Regulierung ablehnen
5. Zwangsgelder: Bei Nichteinhaltung von behördlichen Auflagen

Eine nachträgliche Genehmigung ist grundsätzlich möglich, wenn das Vorhaben den aktuellen baurechtlichen Bestimmungen entspricht. Dabei werden jedoch die zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen Vorschriften angewendet.

Nutzungsänderung in Fulda beantragen – mit Planeco Building

Planeco Building ist Ihr erfahrener Partner für Nutzungsänderungen in Fulda. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen verfügen wir über umfassende Expertise in allen Bundesländern und kennen die spezifischen Anforderungen der Stadt Fulda.

• Kostenlose Erstberatung und Machbarkeitsprüfung
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• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Fulda

Durch unsere Spezialisierung auf Nutzungsänderungen und die tägliche Behördenpraxis können wir Ihre Erfolgschancen maximieren und mögliche Stolpersteine frühzeitig erkennen. Nutzen Sie unsere digitalen Prozesse und profitieren Sie von verkürzten Genehmigungszeiten in Fulda.