Nutzungsänderung beantragen: Schritt für Schritt zur Baugenehmigung

Wann ist eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die Art der baulichen Nutzung bei einem gesamten Gebäude oder bei einzelnen Gebäudeteilen ändert – unabhängig davon, ob bauliche Maßnahmen durchgeführt werden.

Eine Baugenehmigung benötigen Sie immer dann, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an das Gebäude ergeben. Dies betrifft bauordnungsrechtliche Aspekte wie Brandschutz, Stellplätze, Raumhöhe oder Barrierefreiheit sowie bauplanungsrechtliche Vorgaben aus dem Bebauungsplan. Dabei gilt: Selbst wenn keine Wand versetzt oder keine Leitung verlegt wird, kann eine Genehmigungspflicht bestehen – etwa wenn sich durch die höhere Anzahl an Besuchern die Sicherheitsanforderungen ändern.

Verfahrensfreie Nutzungsänderung: Bestimmte Nutzungsänderungen – insbesondere zur Schaffung von Wohnraum – können auch ohne behördliches Verfahren durchgeführt werden. Alle baurechtlichen Vorschriften müssen natürlich trotzdem eingehalten werden, die Verantwortung hierfür liegt beim Bauherrn.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung

• Wohnraum schaffen: Die Umwandlung von Dachböden, Kellern oder Garagen in Wohnraum gehört zu den häufigsten Nutzungsänderungen. Auch der Umbau eines Einfamilienhauses zum Zweifamilienhaus oder der Ausbau einer Scheune zum Wohnhaus fallen in diese Kategorie.
• Wohnraum umnutzen: Bei der Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung, ein Büro, eine Arztpraxis oder ein Fitnessstudio handelt es sich ebenfalls um eine Nutzungsänderung. Besonders in Städten mit Zweckentfremdungsverbot ist hier Vorsicht geboten.
• Gewerbeflächen umwandeln: Die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum ist ebenso genehmigungspflichtig wie die Umwandlung von Gewerbe A zu Gewerbe B, beispielsweise von einem Lager zu einem Büro oder von einer Werkstatt zu einem Café.

Was gilt bei einer Nutzungsänderung ohne bauliche Veränderung?

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass eine Änderung der Nutzung nur dann genehmigungspflichtig ist, wenn auch Baumaßnahmen erfolgen – das ist ein verbreiteter Irrtum. Auch ohne bauliche Veränderungen kann eine Genehmigungspflicht bestehen, selbst wenn die veränderten Anforderungen bereits erfüllt werden. Ebenso kann eine Änderung der Besucherfrequenz oder der Betriebszeiten bauordnungsrechtlich relevant sein, da sich aus den veränderten Rahmenbedingungen höhere Anforderungen ergeben.

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Ein Antrag auf Nutzungsänderung entspricht rechtlich einem Bauantrag und muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Die erforderlichen Unterlagen variieren je nach Bundesland und Vorhaben. Grundsätzlich benötigt die Bauaufsichtsbehörde jedoch die folgenden Informationen von Ihnen:

• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten der betroffenen Räume)
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Vollständig ausgefülltes Bauantragsformular
• Baubeschreibung mit Darstellung der geplanten Nutzung

Je nach Landesbauordnung und neuer Nutzungsart müssen darüber hinaus die folgenden Unterlagen eingereicht werden:

• Brandschutznachweis (bei erhöhten Sicherheitsanforderungen)
• Stellplatznachweis (bei verändertem Bedarf)
• Statik (Veränderung der statischen Belastung)
• Betriebsbeschreibung (bei gewerblichen Nutzungen mit Angaben zu Art, Betriebszeiten, Beschäftigtenzahl)
• Ggf. Schallschutzgutachten oder weitere Fachgutachten

Wer darf die nötigen Unterlagen erstellen?

Für die Erstellung und Einreichung benötigen Sie einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur. Zwar können Bauherren theoretisch selbst Anträge stellen, übernehmen dabei jedoch das volle Risiko für die Einhaltung aller Vorschriften. Die professionelle Begleitung minimiert Nachforderungen und beschleunigt das Verfahren erheblich.

Planeco Building übernimmt die vollständige Antragserstellung für Sie – inklusive aller erforderlichen Unterlagen und Nachweise zu transparenten Preisen. Vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses Erstgespräch.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung beantragen mit Planeco Building

Die Beantragung einer Nutzungsänderung erfordert Fachkenntnis, Erfahrung im Umgang mit Behörden und die Einhaltung zahlreicher Vorschriften. Planeco Building vereinfacht diesen Prozess durch einen strukturierten Ablauf und ermöglicht so eine durchschnittliche Bearbeitungszeit von nur 14 bis 21 Tagen bis zur Antragstellung.

Schritt 1: Erstberatung und Vorprüfung

Im ersten Schritt klären wir Ihr Vorhaben in einer kostenlosen Erstberatung. Dabei erfassen wir die geplante Nutzungsänderung, prüfen die grundsätzliche Machbarkeit anhand des Bebauungsplans und identifizieren mögliche Herausforderungen (Verbot der Zweckentfremdung etc.). Diese initiale Machbarkeitsprüfung gibt Ihnen Klarheit über die Erfolgsaussichten und verhindert kostspielige Fehlentscheidungen. 

Schritt 2: Beauftragung eines Architekten

Nach Ihrer Beauftragung übernimmt ein erfahrener, bauvorlageberechtigter Architekt von Planeco Building Ihr Projekt. Dieser kennt die spezifischen Anforderungen Ihres Bundeslandes und Ihrer zuständigen Behörde, organisiert fehlende Unterlagen und koordiniert – falls erforderlich – Fachplaner für Brandschutz, Statik oder Schallschutz. So erhalten Sie alle Leistungen aus einer Hand.

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Schritt 3: Erstellung der Unterlagen

In diesem Schritt erstellt unser Architekt alle relevanten Unterlagen. Durch unsere digitale Arbeitsweise und Erfahrung aus über 1.400 Bauanträgen können wir die Unterlagen meist innerhalb von 14 bis 21 Tagen fertigstellen. Sie erhalten vor der Einreichung alle Dokumente zur Durchsicht und geben diese anschließend frei.

Schritt 4: Prüfung der Behörden

Nachdem der Bauantrag eingereicht wurde, prüft die zuständige Bauaufsichtsbehörde Ihr Vorhaben. Die Prüfdauer beträgt je nach Bundesland und Verfahrensart zwei bis drei Monate – sofern der Antrag vollständig ist. Planeco Building steht während der gesamten Prüfphase in direktem Kontakt mit der Behörde, beantwortet Rückfragen und reicht bei Bedarf ergänzende Unterlagen nach.

Schritt 5: Erteilung der Genehmigung

Nach erfolgreicher Prüfung erteilt die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung für Ihre Nutzungsänderung. Diese berechtigt Sie, die neue Nutzung aufzunehmen – überwiegend nach vorheriger Anzeige bei der Behörde, die je nach Landesbauordnung zwei Wochen vor Nutzungsbeginn erfolgen muss. 

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung?

Da die Nutzungsänderung rechtlich einem Bauantrag entspricht, gelten die Fristen der jeweiligen Landesbauordnung. Diese liegen je nach Bundesland und Baugenehmigungsverfahren bei zwei oder drei Monaten, innerhalb derer Sie mit einer behördlichen Entscheidung rechnen können. Die Frist gilt jedoch nur bei vollständigen Anträgen – fordert die Behörde Unterlagen nach, ruht die Frist bis zur Nachreichung.

In einigen Fällen wird die Nachbarschaft informiert und die Gemeinde um ihr Einvernehmen gebeten. Nachbarn können Einwendungen vorbringen, während die Gemeinde das erforderliche gemeindliche Einvernehmen erteilen muss.

Beispiel aus der Praxis: In Nordrhein-Westfalen gilt die BauO NRW 2018 mit einer regulären Bearbeitungsfrist von drei Monaten für vollständige Baugenehmigungsverfahren. Ein professionell erstellter Antrag minimiert Nachforderungen und beschleunigt das Verfahren erheblich.

Nutzungsänderung nicht beantragt – was sind die Risiken?

Wer eine Immobilie ohne die erforderliche Genehmigung umnutzt, riskiert erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen. Viele Eigentümer unterschätzen die Konsequenzen oder kennen die Voraussetzungen nicht. In der Praxis sind jedoch Bußgelder von bis zu 500.000,– € möglich – besonders bei Verstößen gegen Zweckentfremdungssatzungen, bspw. wenn eine Wohnung ohne Genehmigung als Ferienwohnung vermietet wird. Zudem kann die Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsuntersagung aussprechen oder Anpassungsmaßnahmen verlangen.

Weitere Risiken im Überblick:

• Versicherungsschutz gefährdet: Bei Schadensfällen kann Ihr Versicherer die Leistung verweigern – sowohl bei Gebäude- als auch bei Haftpflichtversicherungen.
• Verkaufshindernisse: Nicht genehmigte Nutzungsänderungen erschweren oder verhindern den Immobilienverkauf, da potenzielle Käufer rechtliche Risiken scheuen.
• Zusätzliche behördliche Gebühren: Neben den regulären Genehmigungskosten können Gebühren für behördliche Maßnahmen und Zwangsgelder bei Nichteinhaltung von Auflagen anfallen.

Kann eine Nutzungsänderung auch nachträglich beantragt werden?

Eine nachträgliche Beantragung ist grundsätzlich möglich, allerdings handelt es dabei um einen Rechtsverstoß. Das bedeutet, dass auf alle Fälle ein Bußgeld verhängt wird, während parallel das Genehmigungsverfahren läuft. 

Achtung: Bei einem nachträglichen Genehmigungsverfahren werden die zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen Vorschriften angewendet – nicht die zum Zeitpunkt der ursprünglichen Umnutzung. Dies kann problematisch sein, wenn sich die Anforderungen in der Zwischenzeit verschärft haben, etwa bei Brandschutz, Barrierefreiheit oder Stellplatzpflichten. Wird der nachträgliche Antrag verneint, kann eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen werden.

Nutzungsänderung mit Planeco Building beantragen – Zeit, Geld und Nerven sparen

Eine Nutzungsänderung zu beantragen, erfordert umfassende Kenntnisse im Baurecht, Erfahrung im Umgang mit Behörden und die Erstellung zahlreicher Unterlagen. Dabei entscheidet die richtige Vorbereitung maßgeblich über Erfolg und Zeitaufwand: Vollständige, behördengerechte Unterlagen beschleunigen das Verfahren erheblich und erhöhen die Chancen auf Genehmigung. Ob Sie eine Gewerbefläche zu Wohnzwecken umnutzen oder eine Ferienwohnung einrichten möchten – ohne fachkundige Begleitung wird der Prozess schnell zur Belastungsprobe.

Planeco Building nimmt Ihnen die Arbeit ab und begleitet Sie deutschlandweit durch alle Schritte der Nutzungsänderung. Unsere erfahrenen Architekten kennen die spezifischen Anforderungen jedes Bundeslandes und erstellen vollständige, genehmigungsfähige Anträge zu transparenten Kosten. Von der kostenlosen Erstberatung über die Machbarkeitsprüfung bis zur fertigen Genehmigung erhalten Sie alle Leistungen aus einer Hand – schnell, preiswert und zuverlässig. Kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Angebot.