Nutzungsänderung in Schweinfurt: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Möchten Sie eine bestehende Wohnung als Ferienwohnung vermieten, Ihre Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln oder für ein anderes Gewerbe umnutzen? Dann benötigen Sie eine Nutzungsänderung in Schweinfurt! Seit der Novellierung der Bayerischen Bauordnung zum 1. Januar 2025 haben sich die Verfahren erheblich vereinfacht – viele Nutzungsänderungen sind nun sogar verfahrensfrei möglich.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils in Schweinfurt. Sie überführt die Immobilie bei den Behörden offiziell von der bisherigen in eine neue Nutzung. Maßgeblich ist dabei, welche Art der Nutzung in der letzten Baugenehmigung genehmigt wurde.

Nach der Bayerischen Bauordnung wird die Nutzungsänderung nicht als eigenständiges Konzept definiert, sondern als eine Form der Änderung einer Anlage verstanden, bei der die bisherige Nutzung zugunsten einer neuen Nutzung aufgegeben wird. Die rechtliche Bewertung hängt davon ab, ob die neue Nutzung andere oder weiterführende baurechtliche Anforderungen mit sich bringt als die bisherige Nutzung.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Schweinfurt?

Im Allgemeinen gilt: Eine Nutzungsänderung muss beantragt werden, wenn sich durch die Änderung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage oder Teile der baulichen Anlage ergeben. Das betrifft sowohl bauordnungsrechtliche Sachverhalte als auch bauplanungsrechtliche Voraussetzungen.

Die Genehmigungspflicht ergibt sich nicht aus der grundsätzlichen Zulässigkeit einer Nutzung, sondern aus veränderten technischen Anforderungen. Beispiel: Wohnungen und Physiotherapiepraxen sind in Wohngebieten beide erlaubt. Trotzdem braucht die Umwandlung eine Genehmigung, da sich Brandschutz- und Stellplatzanforderungen ändern.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Schweinfurt

• Gewerbe zu Wohnraum: Umwandlung von Büro- oder Gewerbeflächen in Wohnungen
• Wohnraum zu Ferienwohnung: Kurzzeitvermietung von Wohnraum
• Gewerbe zu Gewerbe: Von Büro zu Praxis oder von Laden zu Restaurant
• Keller zu Wohnraum: Ausbau von Kellerräumen zu Wohnzwecken
• Dachboden zu Wohnraum: Dachgeschossausbau für Wohnzwecke

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Schweinfurt beantragen

Der Antrag auf Nutzungsänderung folgt einem strukturierten Prozess, der seit 2025 durch digitale Verfahren vereinfacht wurde:

1. Erstberatung und Vorprüfung: Umfassende Machbarkeitsbewertung sowie Prüfung der Zulässigkeit am Standort
2. Beauftragung eines qualifizierten Planers: Ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung wird beauftragt
3. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Stellplatznachweise und weitere Dokumente
4. Digitale Antragstellung: Seit 2025 können Anträge digital über den Online-Assistenten eingereicht werden
5. Prüfung durch Behörden: Bearbeitung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde in Schweinfurt
6. Erteilung der Genehmigung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine fundierte Planung sollten Sie dem Architekten alle verfügbaren Unterlagen zur betroffenen baulichen Anlage übergeben:

• Bestandspläne: Bauzeichnungen (Grundriss, Ansichten, Schnitte)
• Lageplan: Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Frühere Baugenehmigungen: Dokumentation der genehmigten Nutzung
• Brandschutzkonzepte: Bestehende Gutachten und Nachweise
• Statikunterlagen: Vorhandene statische Berechnungen
• Umbaudokumentation: Angaben über Veränderungen und Sanierungen

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Schweinfurt?

Seit der Novelle 2025 gibt es unterschiedliche Bearbeitungszeiten: Für verfahrensfreie Nutzungsänderungen ist nur eine Anzeige zwei Wochen vor Nutzungsaufnahme erforderlich. Für genehmigungspflichtige Anträge gilt eine Genehmigungsfiktion nach drei Monaten – die Genehmigung gilt automatisch als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb dieser Frist entscheidet.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Schweinfurt?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Schweinfurt setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

Planungskosten

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner: 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

Behördliche Kosten

• Bauvoranfrage: 150,– bis 500,– €
• Baugenehmigung: 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten
• Mindestgebühr: meist 200,– bis 800,– €

Mögliche Baumaßnahmen

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Die Änderung einer Gebäudenutzung ohne entsprechende Genehmigung kann schwerwiegende rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben:

• Bußgelder: Bis zu 50.000,– € für nicht genehmigten Wohnraum oder Ferienwohnungen
• Nutzungsuntersagung: Bei schwerwiegenden Verstößen gegen Brandschutz oder andere Sicherheitsbestimmungen
• Versicherungsschutz gefährdet: Versicherer können bei Schadensfällen die Regulierung ablehnen
• Nachträgliche Genehmigungspflicht: Höhere Planungskosten durch komplexere Bestandsaufnahme
• Anpassungsmaßnahmen: Eventuell erforderliche bauliche Änderungen nach aktuellen Vorschriften

Besonders hohe Strafen drohen bei Verstößen gegen Zweckentfremdungssatzungen, gewerblicher Nutzung ohne Genehmigung und sicherheitsrelevanten Mängeln.

Nutzungsänderung in Schweinfurt beantragen – mit Planeco Building

Planeco Building ist Ihr kompetenter Partner für Nutzungsänderungen in Schweinfurt. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen verfügen wir über umfassende Erfahrung in Bayern und kennen die spezifischen Anforderungen der Schweinfurter Behörden.

Ihre Vorteile mit Planeco Building:

• Kostenlose Erstberatung: Umfassende Machbarkeitsprüfung ohne Risiko
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• 14–21 Tage Bearbeitungszeit: Schnelle Antragstellung dank effizienter Prozesse
• Rundum-Service: Architektur, Statik, Brandschutz und mehr aus einer Hand
• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Schweinfurt: Wir kennen die örtlichen Besonderheiten

Durch unsere tägliche Behördenpraxis und vorausschauende Planung wissen wir, worauf es bei Nutzungsänderungen in Schweinfurt ankommt. Unser eingespieltes Team aus erfahrenen Architekten und Fachplanern begleitet Sie persönlich bis zum Projekterfolg.

Die neue Bayerische Bauordnung 2025 bietet erhebliche Erleichterungen – nutzen Sie diese Chancen für Ihr Projekt in Schweinfurt. Mit der richtigen Planung und professioneller Unterstützung können Nutzungsänderungen zügig und effizient realisiert werden.