Nutzungsänderung in Schwerte beantragen: Ablauf, Kosten & Zuständigkeit

In Schwerte ist die Umnutzung leerstehender Ladenlokale in der Altstadt der häufigste Anwendungsfall für eine Nutzungsänderung, wie eine Ratsvorlage der Stadt Schwerte bestätigt: Betroffen sind vor allem ehemalige Verkaufsflächen samt Hinterhof-Lagerräumen, die in Wohnraum umgewandelt werden. Ein zu- oder abnehmender Trend lässt sich laut Verwaltung dabei nicht erkennen, die Fälle bleiben Einzelfälle. Wer in Schwerte ein Gebäude oder Gebäudeteile anders nutzen möchte als zuletzt genehmigt, braucht dafür unabhängig vom Umbauumfang in aller Regel eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde.

Was gilt in Schwerte als Nutzungsänderung?

Rechtlich ist die Nutzungsänderung der Errichtung und Änderung einer baulichen Anlage gleichgestellt. § 60 der Bauordnung NRW 2018 legt fest: Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung bedürfen der Baugenehmigung, soweit nichts anderes bestimmt ist (Bauportal NRW). Entscheidend ist dabei nicht, ob gebaut wird, sondern ob sich durch die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen ergeben, etwa an Stellplätze, Brandschutz oder Belichtung.

Für Schwerter Eigentümer heißt das konkret: Auch die Umwandlung eines ehemaligen Ladenlokals in eine Wohnung ohne einen einzigen Handwerkerauftrag löst formal ein Bauantragsverfahren aus. Typische Beispiele aus der Praxis sind:

• Ladenlokal oder Büro wird zu Wohnraum
• Wohnung wird zur Ferienwohnung oder Kurzzeitvermietung
• Gewerbefläche wird zur Arztpraxis oder zum Fitnessstudio
• Lagerfläche im Hinterhof wird zu Wohn- oder Arbeitsraum

Eine allgemeine Einordnung der Rechtslage in Nordrhein-Westfalen, inklusive der Unterschiede zwischen verfahrensfreien und genehmigungspflichtigen Vorhaben, finden Sie auch auf unserer Themenseite Nutzungsänderung NRW.

Wer ist in Schwerte für Ihre Nutzungsänderung zuständig?

Anders als in vielen Nachbarkommunen im Kreis Unna ist die Stadt Schwerte selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Mit der Erteilung der Baugenehmigung wird die Nutzung des Gebäudes festgelegt; soll eine abweichende Nutzung aufgenommen werden, ist dafür eine Genehmigung erforderlich (Stadt Schwerte). Die Sachbearbeitung im Rathaus I, Rathausstraße 31, ist nach Stadtteilen aufgeteilt: Schwerte westlich der Hörder Straße, Schwerte östlich der Hörder Straße, Wandhofen und Rosen, Ergste und Villigst sowie Westhofen, Geisecke und Altlichtendorf haben jeweils eigene Ansprechpartner (Stadt Schwerte, Bauberatung). Vor Antragstellung lohnt sich daher ein kurzer Blick, in welchem Stadtteil sich die Immobilie befindet, um direkt an die richtige Stelle zu gelangen.

Welches Verfahren greift für Ihr Vorhaben?

Nicht jede Nutzungsänderung durchläuft dasselbe Verfahren. Die BauO NRW 2018 unterscheidet vier Stufen:

1. Verfahrensfrei: Nach § 62 Abs. 2 BauO NRW 2018 ist die Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen bestehen als für die bisherige (Bauportal NRW). Das betrifft in der Praxis nur wenige Fälle, etwa wenn zwei gewerbliche Nutzungen mit identischen Anforderungen wechseln.
2. Genehmigungsfreistellung: Innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans kann für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW greifen. Die Behörde prüft hier nur auf Vollständigkeit, nicht inhaltlich, die Verantwortung für die baurechtliche Konformität liegt bei der Bauherrschaft und den beteiligten Planern.
3. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Der Regelfall für Nutzungsänderungen ohne Sonderbau-Charakter läuft über § 64 BauO NRW 2018. Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei nur einen Teil der Vorschriften, insbesondere Bauplanungsrecht, während andere Anforderungen in der Verantwortung der Bauherrschaft bleiben (Bauportal NRW). Für die Umnutzung von Gewerbeflächen in Wohnraum in Schwerte wird dieses Verfahren regelmäßig angewendet, wie eine Vorlage im Ratsinformationssystem der Stadt bestätigt (Ratsinfo Schwerte).
4. Vollständiges Verfahren: Bei Sonderbauten, etwa größeren Versammlungsstätten oder komplexen gewerblichen Nutzungen, prüft die Behörde alle baurechtlichen Anforderungen im Detail. Das bedeutet mehr Aufwand, aber auch mehr Planungssicherheit für komplexere Vorhaben.

Welches Verfahren tatsächlich greift, hängt von Gebäudeklasse, Lage im oder außerhalb eines Bebauungsplans und der konkreten neuen Nutzung ab. Bei Vorhaben mit statischen Eingriffen, etwa wenn tragende Wände beim Umbau eines Ladenlokals verändert werden, wird zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich.

Stellplatznachweis in Schwerte: der oft unterschätzte Punkt

Ein Detail, das bei Nutzungsänderungen in Schwerte regelmäßig zu Verzögerungen führt, ist der Stellplatznachweis. Die alte Satzung der Stadt Schwerte aus dem Jahr 1986 wurde 2019 durch eine neue Stellplatzsatzung ersetzt, die auf Basis der Musterstellplatzsatzung NRW erstellt wurde (Ratsinfo Schwerte). Diese Satzung wird bei allen Bauanträgen und Nutzungsänderungen angewendet.

Für die Praxis bedeutet das: Wandelt sich beispielsweise ein Ladenlokal in eine Wohnung um, ändert sich in der Regel auch der Stellplatzbedarf, weil Wohnnutzung und Einzelhandel unterschiedliche Nachweise verlangen. Der Mehrbedarf wird rechnerisch aus dem Vergleich zwischen dem Bedarf der neuen und der zuletzt genehmigten Nutzung ermittelt. Wer diesen Nachweis erst nach Antragstellung klärt, riskiert unnötige Rückfragen der Behörde und Zeitverzug. Da für 2024 eine Aktualisierung der Satzung angekündigt war, empfiehlt sich vor Antragstellung eine kurze Rückfrage beim zuständigen Sachbearbeiter, um den aktuellen Satzungsstand zu bestätigen.

Nutzungsänderung zur Ferienwohnung in Schwerte

Wer in Schwerte eine Wohnung als Ferienwohnung oder zur Kurzzeitvermietung nutzen möchte, muss zwei Ebenen unterscheiden. Baurechtlich bleibt die Umwandlung von dauerhaftem Wohnraum in eine Ferienwohnung eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach § 60 BauO NRW 2018, unabhängig davon, ob bauliche Maßnahmen erfolgen. Zusätzlich haben einige Städte in NRW auf Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW eigene Wohnraumschutzsatzungen erlassen, die für Kurzzeitvermietung eine gesonderte Genehmigung oder Registrierung verlangen, etwa Dortmund seit Juli 2022 (Stadt Dortmund).

Für Schwerte liegt aktuell keine vergleichbare kommunale Wohnraumschutzsatzung vor. Das bedeutet allerdings nicht, dass eine Ferienwohnungsnutzung genehmigungsfrei wäre, sondern lediglich, dass die zusätzliche zweckentfremdungsrechtliche Hürde entfällt, die etwa in Dortmund oder Köln greift. Die baurechtliche Nutzungsänderung selbst ist trotzdem erforderlich und sollte vor Vermietungsstart beantragt werden.

Ablauf, Unterlagen und Kosten in der Praxis

Für die Antragstellung braucht die zuständige Sachbearbeitung im Rathaus I typischerweise folgende Unterlagen:

• Bestandspläne der aktuellen Nutzung (aus dem Bauaktenarchiv der Stadt Schwerte, falls nicht vorhanden)
• Grundrisse mit der geplanten neuen Nutzung
• Betriebsbeschreibung bei gewerblicher Nutzung
• Aktualisierter Stellplatznachweis gemäß Schwerter Stellplatzsatzung
• Gegebenenfalls ein Standsicherheitsnachweis bei baulichen Eingriffen

Die Planungskosten für eine Nutzungsänderung hängen stark vom Umfang ab: Bei einer einfachen Umnutzung ohne bauliche Eingriffe beginnen die Kosten für die vollständige Antragserstellung durch Planeco Building bei ab 1.500,–€ netto, komplexere Vorhaben mit zusätzlichem Standsicherheitsnachweis oder Brandschutzkonzept liegen entsprechend höher. Detaillierte Kostenfaktoren für den statischen Nachweis finden Sie auf unserer Seite zu Statiker Kosten. Hinzu kommen die Behördengebühren der Stadt Schwerte, die sich nach Bausumme und Vorhaben richten und vorab erfragt werden sollten.

Die Bearbeitungszeit bis zur vollständigen Einreichung liegt bei Planeco Building in der Regel bei 14 bis 21 Tagen, vorausgesetzt alle erforderlichen Bestandsunterlagen liegen vor. Die anschließende Prüfungsdauer durch die Bauaufsichtsbehörde selbst liegt außerhalb unseres Einflusses und variiert je nach Auslastung des Amtes.

Risiken einer nicht genehmigten Nutzungsänderung

Wird eine Nutzung ohne Genehmigung aufgenommen, drohen nicht nur bauordnungsrechtliche Anordnungen zur Nutzungsuntersagung, sondern auch Bußgelder, deren Höhe je nach Bundesland und Einzelfall erheblich ausfallen kann. Zusätzlich kann eine ungenehmigte Nutzung im Schadensfall zum Verlust des Versicherungsschutzes führen, etwa bei Brand- oder Haftpflichtschäden, wenn die tatsächliche Nutzung nicht der genehmigten entspricht. Wer ein Vorhaben in Schwerte plant, sollte die Genehmigung deshalb vor Nutzungsbeginn einholen, nicht erst nachträglich.

Für die Erstellung der Antragsunterlagen braucht es einen bauvorlageberechtigten Architekten. Wie Sie einen passenden Ansprechpartner für Ihr Vorhaben finden und worauf bei der Auswahl zu achten ist, erläutern wir auf unserer Seite Statiker finden. Planeco Building begleitet Bauherren und Eigentümer in Schwerte von der ersten Einschätzung der Machbarkeit bis zur Einreichung bei der zuständigen Sachbearbeitung im Rathaus I, inklusive Architektur, Statik und der Abstimmung mit dem Amt aus einer Hand. Mehr zum grundsätzlichen Ablauf finden Sie auf unserer Hauptseite Nutzungsänderung sowie auf unserer Architekt-Seite, wenn zusätzlich Planungsleistungen für den Umbau selbst benötigt werden.