Nutzungsänderung in Sindelfingen: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Seit der Reform der Landesbauordnung Baden-Württemberg am 28. Juni 2025 sind Nutzungsänderungen zur Schaffung von Wohnraum in Sindelfingen vollständig verfahrensfrei möglich. Diese Neuerung eröffnet Immobilieneigentümern völlig neue Möglichkeiten für die flexible Umnutzung ihrer Gebäude.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils in Sindelfingen. Entscheidend ist dabei nicht die äußerliche Veränderung am Gebäude, sondern ob sich durch die neue Nutzung andere rechtliche Anforderungen ergeben – etwa hinsichtlich Brandschutz, Fluchtwege, Schallschutz oder Stellplatzanforderungen.

Nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg entspricht ein Antrag auf Nutzungsänderung formell einem Bauantrag. Die Errichtung eines Gebäudes wird der baulichen Veränderung wie auch der reinen Umnutzung gleichgestellt. Selbst wenn Sie für Ihre geplanten Veränderungen überhaupt keine Baumaßnahmen benötigen, stellen Sie einen Bauantrag im Baugenehmigungsverfahren.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Sindelfingen?

Eine Nutzungsänderung muss in Sindelfingen immer dann beantragt werden, wenn sich durch die Änderung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage oder Teile der baulichen Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauordnungsrechtliche als auch bauplanungsrechtliche Voraussetzungen.

Das Bauplanungsrecht regelt die städtebauliche Zulässigkeit eines Vorhabens und bestimmt, welche Nutzungsarten an welchen Standorten grundsätzlich zulässig sind. Das Bauordnungsrecht hingegen regelt die technische und sicherheitsrechtliche Ausführung des Bauens – beispielsweise Raumhöhen, Rettungswege oder Barrierefreiheit.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Sindelfingen

• Nutzungsänderung zur Ferienwohnung – Umwandlung einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung
• Gewerbe in Wohnraum umwandeln – Büro- oder Ladenflächen zu Wohnungen
• Gewerbe in Gewerbe umwandeln – Einzelhandel zu Physiotherapiepraxis
• Keller zu Wohnraum – Ausbau nicht genutzter Kellerräume
• Dachboden zu Wohnraum – Umnutzung des Dachgeschosses

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Sindelfingen beantragen

Der Antrag auf Nutzungsänderung in Sindelfingen folgt einem strukturierten Prozess, der durch die Digitalisierung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) seit dem 1. Januar 2025 vollständig digital abgewickelt wird.

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Bewertung der Zulässigkeit der geplanten Nutzung am Standort
2. Beauftragung eines qualifizierten Planers: Ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung erstellt die erforderlichen Unterlagen
3. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung und alle weiteren Dokumente werden digital aufbereitet
4. Digitale Einreichung: Vollständige Antragstellung über ViBa BW an das Bürgeramt Bauen Sindelfingen
5. Behördliche Prüfung: Prüfung durch Bauaufsichtsbehörde und weitere beteiligte Stellen
6. Genehmigungserteilung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine fundierte Planung Ihrer Nutzungsänderung in Sindelfingen sollten Sie dem beauftragten Planer alle verfügbaren Unterlagen zur betroffenen baulichen Anlage übergeben. Die zuständige Behörde ist das Bürgeramt Bauen, erreichbar unter baupunkt@sindelfingen.de.

• Bestandspläne bzw. Bauzeichnungen (Grundriss, Ansichten, Schnitte)
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Frühere Baugenehmigungen der baulichen Anlage
• Bestehende Brandschutzkonzepte und andere Gutachten
• Vorhandene Statikunterlagen
• Angaben über Umbauten und sonstige Veränderungen
• Betriebsbeschreibung für gewerbliche Nutzungen
• Stellplatznachweis entsprechend der neuen Nutzung

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Sindelfingen?

Gemäß den amtlichen Angaben der Stadt Sindelfingen beträgt die Bearbeitungsdauer für Baugenehmigungsverfahren zwischen einem und vier Monaten, abhängig vom Einzelfall und den beteiligten Stellen. Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren hat eine Entscheidungsfrist von einem Monat, während das reguläre Verfahren zwei Monate vorsieht.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Sindelfingen?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Sindelfingen setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen und richten sich nach der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Sindelfingen.

1. Planungskosten:
   • Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
   • Zusätzliche Fachplaner bei Bedarf: 500,– bis 2.000,– €
   • Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €
2. Behördliche Gebühren in Sindelfingen:
   • Baugenehmigung: 6 Promille der Baukosten (Mindestgebühr 125,– €)
   • Vereinfachtes Verfahren: 5 Promille (Mindestgebühr 125,– €)
   • Kenntnisgabeverfahren: 1 Promille (Mindestgebühr 75,– €)
   • Befreiungen und Abweichungen: Mindestgebühr 50,– €
3. Mögliche Baumaßnahmen:
   • Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
   • Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
   • Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz
   • Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Die Änderung einer Gebäudenutzung ohne entsprechende Genehmigung kann in Sindelfingen schwerwiegende rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben. Die Strafen hängen von der Art der Nutzungsänderung und dem Grad der Verstöße ab.

• Bußgelder: Nicht genehmigter Wohnraum oder Ferienwohnung ohne Nutzungsänderung: bis zu 50.000,– €
• Nachträgliche Genehmigungspflicht: Höhere Planungskosten durch komplexere Bestandsaufnahme
• Bauordnungsrechtliche Maßnahmen: Anpassungsmaßnahmen oder Nutzungsuntersagung bei Verstößen
• Versicherungsschutz gefährdet: Ablehnung der Schadensregulierung bei nicht genehmigten Nutzungseinheiten
• Zwangsgelder: Bei Nichteinhaltung behördlicher Auflagen

Eine nachträgliche Genehmigung ist grundsätzlich möglich, wenn das Vorhaben den aktuellen baurechtlichen Bestimmungen entspricht. Dabei werden jedoch die zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen Vorschriften angewendet, nicht die zum Zeitpunkt der ursprünglichen Umnutzung.

Nutzungsänderung in Sindelfingen beantragen – mit Planeco Building

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