Lässt das Planungsrecht ein weiteres Geschoss auf Ihrem Grundstück zu?

Bevor es um Statik oder Formulare geht, entscheidet eine Frage über das gesamte Vorhaben: Darf an Ihrem Standort überhaupt höher gebaut werden? Ist die Aufstockung planungsrechtlich unzulässig, ändert auch ein vollständiger Bauantrag nichts daran. Ausschlaggebend ist zunächst, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt.

Gilt ein Bebauungsplan, prüfen Sie diese Festsetzungen:

• Zahl der Vollgeschosse: Ist das zulässige Maximum bereits erreicht?
• Geschossflächenzahl (GFZ): Sie begrenzt die gesamte Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche.
• Höhenfestsetzungen: maximale Trauf-, First- oder Gebäudehöhe
• Dachform und Dachneigung: sofern der Plan sie vorschreibt
• Baufenster: Die Aufstockung darf die überbaubare Grundstücksfläche nicht verlassen.

Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach den einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB). Das aufgestockte Gebäude muss sich dann nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen. Entscheidend sind deshalb Höhe und Geschosszahl der Gebäude in Ihrer Straße, nicht die Fassadengestaltung. Steht in der unmittelbaren Nachbarschaft bereits ein vergleichbar hohes Haus, verbessern sich Ihre Chancen deutlich.

Ein Gestaltungshebel ist das Staffelgeschoss: Ein gegenüber den Außenwänden zurückgesetztes oberstes Geschoss zählt nach der Landesbauordnung für das Saarland nur dann als Vollgeschoss, wenn es auf mindestens drei Vierteln der darunterliegenden Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m erreicht. Ob diese Definition auch für Ihren Bebauungsplan maßgeblich ist, hängt vom Datum seines Inkrafttretens ab und gehört in die frühe Planungsprüfung.

Für Fälle, in denen der Bebauungsplan kein weiteres Geschoss hergibt, hat der Bund eine neue Tür geöffnet. Nach den einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) zu Abweichungsmöglichkeiten für den Wohnungsbau, dem sogenannten Bau-Turbo, kann von den üblichen planungsrechtlichen Anforderungen abgewichen werden, grundsätzlich auch bei Aufstockungen. Die Gemeinde muss dem allerdings zustimmen, einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Praktisch heißt das: Suchen Sie früh das Gespräch mit Ihrer Gemeinde, bevor Sie in eine Detailplanung investieren. Diese Rahmenbedingungen gelten:

• Ein reguläres Baugenehmigungsverfahren bleibt erforderlich.
• Die Gemeinde hat für ihre Zustimmung drei Monate Zeit, danach gilt sie als erteilt.
• Die Regelung ist bis Ende 2030 befristet.

Architekten-Tipp: Liegt Ihr Grundstück im unbeplanten Innenbereich und ist die Umgebungsbebauung uneinheitlich, klären Sie die Zulässigkeit vorab über eine Bauvoranfrage. Der Vorbescheid ist rechtsverbindlich und schützt Sie davor, Statik und Entwurf für ein Vorhaben zu bezahlen, das an der Planungsrechtsfrage scheitert.

Welches Genehmigungsverfahren gilt für eine Aufstockung im Saarland?

Eine Aufstockung ist im Saarland nie verfahrensfrei. Die Landesbauordnung stellt nur einzelne Aufenthaltsräume im bestehenden Dachraum frei, und zwar ohne Änderung der äußeren Gestalt und nur bis Gebäudeklasse 3. Ein neues Geschoss verändert die Kubatur und fällt damit nicht darunter. Ob eine reine Kniestockerhöhung im Einzelfall anders zu bewerten ist, sollten Sie vorab mit der Bauaufsicht klären.

Eine schlanke Variante ist die Genehmigungsfreistellung nach den einschlägigen Bestimmungen der Landesbauordnung des Saarlandes (LBO Saarland), die das Serviceportal des Landes ausdrücklich auch für die Änderung bestehender Anlagen vorsieht. Sie reichen Ihre Unterlagen dabei bei der Gemeinde ein, eine inhaltliche Prüfung durch die Bauaufsicht findet nicht statt. Die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt dann vollständig bei Ihnen und Ihren Planern. Voraussetzungen sind unter anderem:

• Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans.
• Die Aufstockung hält alle Festsetzungen ein und benötigt keine Abweichung und keine Befreiung.
• Die Erschließung ist gesichert.
• Die Gemeinde verlangt innerhalb eines Monats kein Genehmigungsverfahren.

Genau an der zweiten Bedingung scheitern viele Aufstockungen: Erfordert die größere Wandhöhe eine Abweichung bei den Abstandsflächen, ist die Freistellung ausgeschlossen. Dann greift im Regelfall das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren mit einer Bearbeitungsfrist von zehn Wochen, die erst ab der Bestätigung der Vollständigkeit läuft. Sonderbauten durchlaufen das volle Baugenehmigungsverfahren.

Wichtig: Sie haben ein Wahlrecht und dürfen statt der Freistellung das vereinfachte Verfahren beantragen. Der Bescheid gibt Ihnen gegenüber Nachbarn eine deutlich stabilere Position als die Freistellung.

Trägt Ihr Gebäude ein weiteres Geschoss? Prüfen Sie zuerst die Statik

Nach dem Planungsrecht ist die Tragfähigkeit der zweite große Showstopper. Fundamente, Wände und Decken wurden für die bestehende Last bemessen, nicht für ein zusätzliches Geschoss. Eine statische Vorbemessung vor dem Entwurf verhindert, dass Sie eine Planung bezahlen, die das Gebäude nicht tragen kann.

Wer den Standsicherheitsnachweis aufstellen darf, regeln die einschlägigen Bestimmungen der Landesbauordnung (LBO) des Saarlandes über bautechnische Nachweise. Bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 muss eine Person den Nachweis erstellen oder leiten, die in der Liste der Tragwerksplaner der Architekten- und Ingenieurkammer eingetragen ist. Für Ihre Aufstockung bedeutet das: Eine statische Einschätzung durch einen Handwerksbetrieb oder ein Gutachten ohne Kammereintrag reicht nicht für die Bauvorlagen aus. Der Nachweis gehört nach der Landesbauordnung auch dann zu den Unterlagen, wenn die Behörde ihn im Verfahren nicht prüft.

So gehen Sie bei der Statik einer Aufstockung vor:

1. Bauakte einsehen: Beim Bauamt liegen häufig Bestandsstatik, Pläne und Angaben zur Gründung.
2. Bestand aufnehmen: Fehlen Unterlagen, schaffen Bauteilöffnungen und gegebenenfalls Sondierungen der Fundamente Klarheit.
3. Lastreserven ermitteln: Der Tragwerksplaner bewertet Fundamente, tragende Wände und die oberste Decke.
4. Bauweise festlegen: Reichen die Reserven knapp, ist leichter Holz- oder Stahlbau oft die einzige wirtschaftliche Lösung.
5. Standsicherheitsnachweis erstellen: Er wird Teil der Bauvorlagen.
6. Prüfung veranlassen, falls erforderlich: Im vollen Baugenehmigungsverfahren müssen Standsicherheits- und Brandschutznachweis bauaufsichtlich geprüft oder von einem Prüfsachverständigen bescheinigt sein.

Architekten-Tipp: Die Baugenehmigung kann auf Antrag unter der Bedingung erteilt werden, dass bautechnische Nachweise nachgereicht werden. Steht die Vorbemessung, lassen sich Genehmigungsverfahren und detaillierte Statik so parallel bearbeiten, was bei Aufstockungen oft mehrere Wochen spart.

Wie verändert die Aufstockung Gebäudeklasse und Brandschutz?

Mit dem neuen Geschoss steigt die Fußbodenhöhe des obersten Geschosses mit Aufenthaltsräumen, häufig kommt eine Wohnung hinzu. Beides kann die Gebäudeklasse verschieben, und damit die Anforderungen an Feuerwiderstand, Rettungswege und Prüfpflichten. Die Landesbauordnung unterscheidet:

• Gebäudeklasse 1: freistehend, bis 7 m Höhe, höchstens zwei Nutzungseinheiten mit zusammen maximal 400 m²
• Gebäudeklasse 2: wie Klasse 1, aber nicht freistehend
• Gebäudeklasse 3: sonstige Gebäude bis 7 m Höhe
• Gebäudeklasse 4: bis 13 m Höhe, Nutzungseinheiten je maximal 400 m²
• Gebäudeklasse 5: sonstige Gebäude, etwa über 13 m Höhe

Seit der Novelle, die am 26.04.2025 in Kraft trat und zuletzt am 27.08.2025 geändert wurde, sieht das saarländische Recht spürbare Erleichterungen speziell für Aufstockungen zu Wohnzwecken vor:

• Brandschutz: Rutscht ein Bestandsgebäude durch eine Aufstockung um höchstens ein Geschoss in Gebäudeklasse 4, genügen für dieses Geschoss die Feuerwiderstandsanforderungen der Gebäudeklasse 3. Für den Sprung in Gebäudeklasse 5 gilt eine vergleichbare Regel bei bis zu zwei Geschossen, jeweils mit Zusatzbedingungen etwa zu Rettungswegen und Treppenraum.
• Aufzug: Die Aufzugspflicht ab 13 m Höhe gilt nicht bei einer Aufstockung um bis zu zwei Geschosse.
• Barrierefreiheit: Entstehen zusätzliche Wohnungen durch eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse, entfällt die Pflicht zu barrierefreien Wohnungen.
• Stellplätze: Für Wohnungen besteht keine Stellplatzpflicht mehr, sofern die Gemeinde per örtlicher Bauvorschrift nichts anderes bestimmt. Ausnahme: uneingeschränkt rollstuhlgerechte Wohnungen.

Einfamilien- und Zweifamilienhaus

Entsteht im neuen Geschoss eine dritte Wohnung, verliert das Gebäude seine Einstufung in Gebäudeklasse 1 oder 2, auch wenn die Höhe unter 7 m bleibt. Das wirkt sich auf Brandschutz und Abstandsflächen aus. Planen Sie die neue Fläche dagegen als Erweiterung einer bestehenden Wohnung, bleibt die Einstufung häufig erhalten.

Mehrfamilienhaus

Hier ist der Sprung in Gebäudeklasse 4 der häufigste Fall, und genau hier entfalten die Brandschutz- und Aufzugserleichterungen ihre Wirkung. Die Holzaufstockung auf einem Bestandsgebäude wird dadurch deutlich praktikabler. Beachten Sie aber: Bei einer wesentlichen Änderung kann die Bauaufsicht nach der Landesbauordnung verlangen, dass auch unveränderte Gebäudeteile an geltendes Recht angepasst werden, soweit das keine unzumutbaren Mehrkosten verursacht.

Gewerbeobjekt

Bei gewerblichen Aufstockungen ist der durch die Änderung verursachte Mehrbedarf an Stellplätzen zu decken. Wird das Gebäude zum Sonderbau, gilt das volle Baugenehmigungsverfahren mit geprüftem Standsicherheits- und Brandschutznachweis. Die Wohnungs-Erleichterungen der Novelle greifen hier nicht.

Behalten Sie Abstandsflächen und Nachbarn im Blick

Jeder zusätzliche Meter Wandhöhe vergrößert die Abstandsfläche, die auf Ihrem eigenen Grundstück liegen muss. Im Saarland beträgt sie nach der Landesbauordnung 0,4 H, mindestens jedoch 3 m, wobei H die Wandhöhe ist. Vor Außenwänden von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit höchstens drei oberirdischen Geschossen genügen pauschal 3 m. Eine eigene Sonderregel für Aufstockungen kennt das Saarland nicht.

Ein Rechenbeispiel zeigt, wie stark die Gebäudeklasse hier durchschlägt:

• Bestand: freistehendes Zweifamilienhaus, Wandhöhe 6,50 m, Abstandsfläche 3,00 m
• Nach Aufstockung: Wandhöhe 9,30 m, rechnerisch 0,4 × 9,30 m = 3,72 m
• Bleibt es bei zwei Wohnungen (Gebäudeklasse 1): pauschal 3,00 m genügen
• Entsteht eine dritte Wohnung (Gebäudeklasse 3): 3,72 m sind erforderlich

Reicht der Abstand zur Grundstücksgrenze nicht aus, bleiben zwei Wege: eine Abweichung, die die Bauaufsicht bei der Weiternutzung bestehender Gebäude zulassen soll, oder eine Baulast auf dem Nachbargrundstück. Beides schließt die Genehmigungsfreistellung aus. Bei Abweichungen werden Nachbarn beteiligt und können Einwendungen erheben; haben sie die Pläne vorab unterschrieben, entfällt diese Benachrichtigung.

In Wohnungseigentumsanlagen kommt eine weitere Hürde hinzu: Ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die bauliche Veränderung nach dem Wohnungseigentumsgesetz darf nicht gebaut werden. Ob ein Nachbar sich auf eine erdrückende Wirkung oder eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots berufen kann, ist eine Einzelfallfrage. Im Einzelfall sollten Sie diesen Punkt mit einem Rechtsanwalt klären.

Wie läuft die Aufstockung vom Machbarkeitscheck bis zur Baufreigabe ab?

Realistisch vergehen bei einer Aufstockung 4 bis 8 Monate vom ersten Machbarkeitscheck bis zum Baubeginn, abhängig von Planungsrecht, Statik und Verfahren. Der größte Zeitfresser sind unvollständige Unterlagen, denn die Bearbeitungsfrist beginnt erst mit der Vollständigkeitsbestätigung der Behörde. Diese Bauvorlagen gehören typischerweise zum Antrag:

• amtlicher Lageplan mit Abstandsflächendarstellung
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten für Bestand und Planung
• Baubeschreibung und Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung
• Standsicherheitsnachweis
• Brandschutznachweis
• Nachweise zu Wärmeschutz nach GEG und Schallschutz nach DIN 4109
• bei Bedarf: Abweichungsantrag, Nachbarunterschriften, Baulasterklärung

Vorbereitung

Sie klären Planungsrecht, Bestandsunterlagen und Lastreserven, im Idealfall in dieser Reihenfolge. Bei Unsicherheiten im Planungsrecht folgt eine Bauvoranfrage. Diese Phase dauert je nach Aktenlage einige Wochen.

Antragstellung

Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellt Entwurf und Bauvorlagen und reicht sie ein. Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde, also der Landkreis, der Regionalverband Saarbrücken oder eine Stadt, die diese Aufgabe übernommen hat. Bei der Genehmigungsfreistellung geht der Antrag an die Gemeinde.

Bearbeitung

Die Behörde prüft zunächst die Vollständigkeit, danach läuft im vereinfachten Verfahren die Zehn-Wochen-Frist. Abweichungsanträge und Nachbarbeteiligung können die Bearbeitung verlängern. Bei der Freistellung hat die Gemeinde einen Monat Zeit für ihre Rückmeldung.

Genehmigung

Mit dem Bescheid oder nach Ablauf der Freistellungsfrist ohne Einwand der Gemeinde dürfen Sie beginnen. Wurden bautechnische Nachweise nachgereicht, müssen diese vor Baubeginn vorliegen. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert Baustopp, Rückbauverfügung und Bußgelder, die bis zu 50.000,– € erreichen können.

Was kostet eine Aufstockung im Saarland?

Die Kosten hängen stark von Bauweise, Bestandszustand und notwendigen Verstärkungen ab. Als Orientierung dient ein Beispiel: ein freistehendes Zweifamilienhaus in Saarlouis erhält ein Vollgeschoss in Holzbauweise mit rund 90 m² zusätzlicher Wohnfläche.

• Baukosten: ca. 2.500,– € bis 4.000,– € pro m² Wohnfläche, im Beispiel also rund 225.000,– € bis 360.000,– €
• Planung und Tragwerksplanung: nach der HOAI typischerweise 12 bis 20 % der Baukosten, im Beispiel etwa 27.000,– € bis 72.000,– €
• Genehmigungsgebühren: nach saarländischem Gebührenrecht, abhängig vom Rohbauwert
• Mögliche Zusatzkosten: Fundamentverstärkung, Bauteilöffnungen, Anpassungsverlangen der Bauaufsicht, Prüfsachverständige

Für das Verfahren im Beispiel gilt: vereinfachtes Verfahren mit zehn Wochen Bearbeitungsfrist ab Vollständigkeit und keine Stellplatzpflicht, sofern Saarlouis keine abweichende Satzung erlassen hat. Prüfen Sie diesen Punkt für Ihre Gemeinde gezielt; Saarbrücken hat seine Praxis etwa in einer eigenen Stellplatzrichtlinie festgehalten.

Architekten-Tipp: Kalkulieren Sie einen Puffer von 10 bis 15 % für Unvorhergesehenes im Bestand ein. Die größten Kostensprünge entstehen fast immer dort, wo die Bestandsstatik erst nach Baubeginn geöffnet wird.

Wie unterstützt Planeco Building Ihre Aufstockung im Saarland?

Planeco Building ist ein spezialisiertes Architekturbüro für digitale Bauanträge und bündelt bei Aufstockungen die drei Disziplinen, die sonst getrennt koordiniert werden müssen: Planungsrecht, Statik und Bauantrag. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen wissen unsere erfahrenen Architekten, an welchen Stellen Aufstockungen typischerweise ins Stocken geraten. Konkret übernehmen wir:

• Machbarkeitsprüfung: Bebauungsplan, Einfügen in die Umgebung, Gebäudeklasse und Abstandsflächen
• Statische Vorbemessung und Standsicherheitsnachweis: durch hauseigene Tragwerksplaner, abgestimmt auf die gewählte Bauweise
• Bauzeichnungen und vollständige Bauvorlagen: inklusive Abweichungsanträgen und Einreichung bei der zuständigen Behörde

Die Unterlagen erstellen wir in 14 bis 21 Tagen, vorausgesetzt, alle erforderlichen Informationen liegen vor. Wir verantworten Qualität und Vollständigkeit der Unterlagen, die Genehmigung selbst erteilt stets die Bauaufsichtsbehörde. Bei Ihnen verbleiben die Zustimmung der Gemeinde beim Bau-Turbo, Vereinbarungen mit Nachbarn und gegebenenfalls der Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Auch Bestandshalter mehrerer Mehrfamilienhäuser nutzen unsere Machbarkeitsprüfung, um das Aufstockungspotenzial einzelner Objekte vor Investitionsentscheidungen einzuschätzen.

Fazit: Aufstockung im Saarland sauber planen mit Planeco Building

Eine Aufstockung im Saarland entscheidet sich an drei Weichen in fester Reihenfolge: Zuerst muss das Planungsrecht ein weiteres Geschoss zulassen, dann muss der Bestand die zusätzliche Last tragen, erst danach folgt die Wahl zwischen Genehmigungsfreistellung und vereinfachtem Verfahren. Die Novelle 2025 hat bei Stellplätzen, Aufzug, Barrierefreiheit und Brandschutz spürbare Erleichterungen gebracht. Sie ersetzen aber weder die vollständigen Bauvorlagen samt Statik noch den Blick auf Gebäudeklasse und Abstandsflächen, die sich mit jedem neuen Geschoss verschieben können.

Planeco Building übernimmt Machbarkeitsprüfung, statische Vorbemessung, Bauzeichnungen und den kompletten Bauantrag aus einer Hand, vollständig digital und mit der Erfahrung aus über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen. So arbeiten Architektur und Tragwerksplanung von Anfang an auf derselben Grundlage, und Ihr Antrag erreicht die Behörde vollständig. Nutzen Sie unsere kostenlose Erstberatung, um die Machbarkeit Ihrer Aufstockung frühzeitig einschätzen zu lassen.

Sie planen eine Aufstockung im Saarland? Lassen Sie jetzt in einer kostenlosen Erstberatung prüfen, ob Ihr Gebäude ein weiteres Geschoss tragen darf und kann.