Ein Bestandsplan aus den 1960er-Jahren zeigt selten den tatsächlichen Zustand Ihres Hauses in Salzgitter, sondern nur das, was damals genehmigt wurde. Wer heute einen Anbau plant, einen Dachboden ausbauen oder eine Gewerbefläche umnutzen möchte, braucht deshalb oft neue, bauantragsfähige Bauzeichnungen, selbst wenn irgendwo noch alte Pläne im Aktenordner liegen. Die Stadt Salzgitter prüft Bauanträge nach den formalen Vorgaben der Niedersächsischen Bauvorlagenverordnung (NBauVorlVO), und genau hier scheitern viele Anträge privater Bauherren an Details, die auf den ersten Blick nebensächlich wirken.

Was gehört zu vollständigen Bauzeichnungen für den Bauantrag in Salzgitter?

Bauzeichnungen bestehen im Kern aus drei Elementen, die zusammen ein Bauvorhaben vollständig darstellen:

• Grundriss: horizontaler Schnitt durch jedes Geschoss mit Raumnutzung, Wandstärken und Maßketten
• Schnitt: vertikale Darstellung der Geschosshöhen, Dachneigung und Deckenaufbauten
• Ansicht: die vier Außenseiten des Gebäudes, relevant für Abstandsflächen und Gestaltung

Nach § 12 NBauVorlVO ist für Bauzeichnungen ein Maßstab von mindestens 1:100 vorgeschrieben, größere Maßstäbe sind bei komplexen Details zulässig. Zusätzlich gibt die Verordnung eine feste Farbcodierung vor: Die Farbe Grün ist ausschließlich der Bauaufsichtsbehörde und Prüfingenieuren für Baustatik vorbehalten, private Bauzeichnungen dürfen sie nicht verwenden. Wer digital einreicht, was in Salzgitter über das Serviceportal der Stadt vorgesehen ist, muss zusätzlich die Vorgaben der Anlage 1 NBauVorlVO einhalten: kontrastreiche Darstellung, ein sichtbares Schriftfeld mit Dateinamen und eine grafische Maßstabsleiste auf jeder Zeichnung. Ein eingescanntes Handyfoto der alten Bauakte erfüllt diese Anforderungen in der Regel nicht.

Zuständig für die Prüfung ist das Fachgebiet Bauordnung und Denkmalschutz der Stadt Salzgitter als untere Bauaufsichtsbehörde. Ergänzend zu den Bauzeichnungen benötigt ein vollständiger Bauantrag einen aktuellen Lageplan sowie eine Baubeschreibung.

Reichen Ihre vorhandenen Pläne noch aus oder brauchen Sie neue?

Bevor Sie in eine komplette Neuerstellung investieren, lohnt sich eine kurze Prüfung der vorhandenen Unterlagen. In der Praxis zeigt sich häufig, dass Bestandspläne nur teilweise wiederverwendbar sind, weil sie den letzten genehmigten, nicht den tatsächlichen Zustand abbilden. Gerade bei Gebäuden aus den 1930er- bis 1970er-Jahren, wie sie in Salzgitter-Bad und Lebenstedt häufig vorkommen, wurden über Jahrzehnte informelle Umbauten vorgenommen, die in keiner Bauakte auftauchen.

Alte Pläne reichen in der Regel noch aus, wenn:

• der bauliche Zustand exakt dem letzten genehmigten Stand entspricht
• Maßstab und Bemaßung den aktuellen NBauVorlVO-Vorgaben genügen
• keine tragenden Bauteile seit der letzten Genehmigung verändert wurden

Neue Bauzeichnungen sind zwingend notwendig, wenn:

• keine oder nur unvollständige Pläne im Bauaktenarchiv vorliegen
• nachträgliche, nicht genehmigte Umbauten vorgenommen wurden
• das aktuelle Vorhaben (Anbau, Dachausbau, Nutzungsänderung) über den genehmigten Bestand hinausgeht
• tragende Wände oder die Statik betroffen sind

Wer darf Bauzeichnungen für den Bauantrag erstellen?

Für die Einreichung beim Bauamt reicht nicht jede Zeichnung. Bauzeichner erstellen technisch saubere Pläne nach Vorgabe, sind jedoch in Niedersachsen nicht bauvorlageberechtigt und dürfen den Bauantrag nicht unterzeichnen. Online-Grundriss-Dienste eignen sich für Vermarktungsexposés, aber nicht für ein Genehmigungsverfahren, ihnen fehlt die fachliche Prüfung von Abstandsflächen, Statik und Bebauungsplan. Ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung deckt beides ab: normgerechte Zeichnung und rechtsverbindliche Einreichung.

Was kosten Grundriss und Bauzeichnungen in Salzgitter?

Die Kosten hängen von Gebäudegröße, Anzahl der Geschosse, Qualität vorhandener Unterlagen und dem Umfang der geplanten Änderungen ab. Bei Planeco Building liegt der Stundensatz für Planungsleistungen bei 85,–€ bis 120,–€ netto. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit vollständigem Satz aus Grundriss, Schnitt und Ansichten kalkulieren Sie ab 850,–€ netto, abhängig davon, ob ein Aufmaß vor Ort notwendig ist. Bei Vorhaben mit Eingriffen in tragende Bauteile kommt zusätzlich der Standsicherheitsnachweis hinzu, dessen Kosten Sie auf der Seite Statiker Kosten nachvollziehen können.

So läuft die Erstellung bei Planeco Building ab

1. Kostenlose Erstberatung: Klärung des Vorhabens und Prüfung vorhandener Bestandsunterlagen
2. Bestandsaufnahme: Aufmaß vor Ort, sofern keine verwertbaren Pläne existieren
3. Zeichnung: Erstellung von Grundriss, Schnitt und Ansichten nach NBauVorlVO
4. Interne Prüfung: Abgleich mit Bebauungsplan, Abstandsflächen und statischen Anforderungen
5. Einreichung: digitale Übermittlung an die Bauaufsichtsbehörde Salzgitter

Die reine Bearbeitungszeit bei Planeco Building liegt bei 14 bis 21 Tagen, abhängig von Vorhaben und Vollständigkeit der Bestandsunterlagen. Über 1.400 erfolgreich begleitete Bauanträge zeigen, dass eine saubere Bauzeichnung von Anfang an spätere Nachforderungen der Behörde deutlich reduziert.

Genehmigungsfrei, verfahrensfrei oder genehmigungspflichtig?

Mit der NBauO-Novelle wurde die Liste verfahrensfreier Bauvorhaben erweitert: Gebäude ohne Aufenthaltsräume dürfen nun bis 75 m³ (im Außenbereich bis 40 m³) ohne Bauantrag errichtet werden, zuvor lag die Grenze bei 40 m³. Wichtig ist die Unterscheidung: Verfahrensfrei bedeutet, es ist kein Bauantrag nötig, wie die IHK Hannover bestätigt. Das entbindet jedoch nicht von der Pflicht, Bebauungsplan und Abstandsflächen einzuhalten. Auch die Stellplatzpflicht wurde angepasst: Sie entfällt nur für neu geschaffene Wohnungen, ein Rückbau bestehender Stellplätze bleibt unzulässig.

Bei den meisten privaten Wohnbauvorhaben in Salzgitter greift das vereinfachte Verfahren nach § 63 NBauO. Für Wohngebäude gilt zudem eine Genehmigungsfiktion nach § 70a NBauO: Läuft die gesetzliche Frist ohne Entscheidung der Behörde ab, gilt der Antrag als genehmigt. Bei Unsicherheit, ob Ihr Vorhaben überhaupt genehmigungspflichtig ist, klärt eine Bauvoranfrage nach § 73 NBauO die Frage vorab, bevor Sie in aufwändige Zeichnungen investieren.

Typische Bauvorhaben in Salzgitter: Vom Anbau bis zur Nutzungsänderung

Die konkreten Anforderungen an Bauzeichnungen unterscheiden sich je nach Vorhaben deutlich:

• Anbau oder Balkon: zusätzliche Ansicht und Abstandsflächenberechnung, siehe Balkon anbauen
• Gartenhaus über der verfahrensfreien Grenze: vollständiger Grundriss erforderlich, Details unter Gartenhaus Baugenehmigung
• Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum oder umgekehrt: neue Grundrisse mit exakter Raumnutzungsangabe je Geschoss, wie es § 12 Abs. 2 NBauVorlVO verlangt
• Altbausanierung: häufig Kombination aus Bestandsaufnahme und statischer Prüfung, mehr dazu unter Architekt für Altbausanierung

Bei allen Vorhaben mit Eingriffen in tragende Wände oder Deckenkonstruktionen ist ein Statiker ohnehin zwingend einzubinden, da die Bauzeichnung allein die Standsicherheit nicht nachweist. Planeco Building kombiniert beide Leistungen aus einer Hand, damit Grundriss und statischer Nachweis inhaltlich konsistent bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden.