Nachverdichtung im Bestand: Mehr Wohnraum schaffen ohne Neubau

Was bedeutet Nachverdichtung im Bestand?

Nachverdichtung im Bestand bezeichnet die Schaffung zusätzlicher Nutzungseinheiten innerhalb oder an einem vorhandenen Gebäude sowie die Errichtung neuer Gebäude auf bereits bebauten Grundstücken.

Während beim Neubau ein eigenes Grundstück sowie eine vollständige Erschließung vorausgesetzt werden, nutzt die Bestandsverdichtung vorhandene Strukturen: Fundament, Tragwerk, Erschließung und Anschlüsse sind bereits vorhanden. Das reduziert Kosten und Bauzeit, erhöht aber nicht automatisch den bürokratischen Aufwand.

Die fünf häufigsten Maßnahmen in der Praxis sind: Dachgeschossausbau, Aufstockung, Kellerausbau, Anbau und Wohnungsteilung. Jede dieser Maßnahmen löst ein eigenes Baugenehmigungsverfahren aus.

Die fünf häufigsten Maßnahmen zur Nachverdichtung im Bestand

Entscheidend ist nicht die Maßnahme selbst, sondern ob sie die Nutzungsart des Gebäudeteils ändert oder neue Baumasse schafft. Diese zwei Fragen bestimmen, welches Verfahren beim Bauamt zu beantragen ist.

Dachgeschossausbau

Wer einen bisher ungenutzten Dachboden zu Wohnraum ausbaut, ändert dessen Nutzungsart. Da mit dem Ausbau in der Regel auch Baumaßnahmen wie der Einbau neuer Fenster einhergehen, handelt es sich in der Regel nicht um eine reine Nutzungsänderung. Im Genehmigungsantrag müssen zudem folgende technische Mindestanforderungen nachgewiesen werden:

• Raumhöhe: Lichte Höhe von mindestens 2,20–2,40 m je nach Landesbauordnung
• Brandschutz: Nachweis der Rettungswege, oft ist eine Dachgaube oder ein Dachfenster als zweiter Rettungsweg erforderlich
• Belichtung und Belüftung: Fenster mit ausreichender Größe und Öffnungsanteil gemäß der geltenden Landesbauordnung

Gut zu wissen: In einigen Bundesländern ist die Schaffung von Wohnraum im Bestand inzwischen unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei möglich. Ob im konkreten Fall eine verfahrensfreie Variante greift, regelt die jeweilige Landesbauordnung.

Aufstockung (neues Geschoss)

Die Aufstockung – also die Errichtung eines weiteren Geschosses auf dem bestehenden Gebäude – schafft eine neue bauplanungsrechtliche Bewertung. Sie erfordert daher eine Baugenehmigung. Im Verfahren ist insbesondere die Geschossflächenzahl (GFZ) des Bebauungsplans zu prüfen, ein statischer Nachweis für das bestehende Tragwerk zu führen und Abstandsflächen einzuhalten.

Mit §31 Abs. 3 BauGB können Aufstockungen unter bestimmten Voraussetzungen auch dann zugelassen werden, wenn sie dem geltenden Bebauungsplan widersprechen würden. Voraussetzung ist stets die Zustimmung der Gemeinde – ohne diese greift §246e BauGB nicht, selbst wenn das Vorhaben inhaltlich unter die Regelung fallen würde.

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Kellerausbau zu Wohnraum

Die Umnutzung eines Kellers zum Wohn- oder Aufenthaltsraum ist eine Nutzungsänderung. Wohnraum stellt deutlich höhere Anforderungen als etwa ein Lagerraum – diese müssen vollständig in den Genehmigungsunterlagen nachgewiesen werden:

• Raumhöhe: In den meisten Bundesländern mindestens 2,30–2,40 m lichte Höhe
• Rettungswege: Über den Lichtschacht vor dem Fenster ist oft kein zweiter Rettungsweg möglich
• Belichtung: Fenster mit ausreichender Größe und Lage – bei Kellergeschossen oft der entscheidende Engpass
• Schallschutz: Trittschall- und Luftschallschutz gegenüber anderen Nutzungseinheiten

In der Praxis werden Kellerausbauten teils ohne Genehmigung durchgeführt und müssen dann nachträglich legalisiert werden. Das ist zwar möglich, aber aufwändiger und teurer als ein reguläres Verfahren vorab.

Anbau

Ein Anbau erweitert die Grundfläche des Gebäudes, schafft neue Baumasse und kann darüber hinaus Anleiterstellen anderer Wohneinheiten beeinträchtigen – daher ist hier eine Baugenehmigung erforderlich. Zu prüfen sind:

• Grundflächenzahl (GRZ): Wie viel Prozent des Grundstücks dürfen bebaut werden?
• Bebauungstiefe: Liegt der Anbau in der überbaubaren Grundstücksfläche (Baufenster)?
• Abstandsflächen: Mindestabstände zur Grundstücksgrenze und zu Nachbargebäuden nach der geltenden Landesbauordnung

Anbauten sind ein klassischer Anlass für Nachbarschaftskonflikte. Wer die Abstandsflächen korrekt einhält, ist baurechtlich auf der sicheren Seite, aber eine frühzeitige Abstimmung mit Nachbarn kann spätere Einsprüche vermeiden.

Wohnungsteilung (eine Einheit → zwei Einheiten)

Die Aufteilung einer bestehenden Wohnung in zwei selbstständige Wohneinheiten verändert die Nutzungsstruktur des Gebäudes und erfordert je nach Bundesland und Umfang der baulichen Maßnahmen eine Baugenehmigung. Technisch müssen beide neuen Einheiten die Mindestanforderungen an selbstständige Wohnungen erfüllen:

• Separate Zugänge für jede Wohneinheit
• Schallschutz zwischen den Einheiten (Luftschall und Trittschall)
• Brandschutz: Trennungen, Fluchtweg und Treppenhaus müssen den neuen Anforderungen entsprechen
• Separate Zähler für jedes Medium (Strom, Wasser, ggf. Heizung)

Der Bebauungsplan: Ihr erster Check vor jeder Maßnahme

Vor jeder Planung steht die Frage: Was lässt das Baurecht auf diesem Grundstück überhaupt zu? Die Antwort liefert entweder der geltende Bebauungsplan oder, wenn kein Bebauungsplan existiert, §34 BauGB.

Die wichtigsten Parameter im Überblick:

• Geschossflächenzahl (GFZ): Ist die vorgegebene GFZ bereits ausgeschöpft, ist eine Aufstockung um ein volles Geschoss ohne Befreiungsantrag nicht möglich. Andere Geschosse werden in der GFZ nicht berücksichtigt.
• Grundflächenzahl (GRZ): Gibt an, wie viel der Grundstücksfläche bebaut werden darf – relevant für Anbauten
• Gebäudehöhe und Bauweise: Manche Bebauungspläne begrenzen Trauf- oder Firsthöhe und machen Vorgaben zur Geschosszahl, Dachform und ‑neigung.
• §34 BauGB (unbeplanter Innenbereich): Kein Bebauungsplan vorhanden? Dann gilt das Einfügungsgebot – das Vorhaben muss sich nach Art und Maß in die nähere Umgebung einpassen

Wer diese Frage vorab verbindlich klären will, ohne einen vollständigen Bauantrag zu stellen, kann eine Bauvoranfrage einreichen. Das Ergebnis – der Bauvorbescheid – ist in der Regel für drei Jahre rechtlich bindend (die genaue Frist variiert je nach Landesbauordnung) und schafft Planungssicherheit, bevor Architekten und Ingenieure vollständig beauftragt werden.

Wie hängen Bau-Turbo und Nachverdichtung zusammen?

§246e BauGB – in der öffentlichen Diskussion als „Bau-Turbo" bezeichnet – ist befristet bis zum 31. Dezember 2030. Die Regelung erfasst drei Fallgruppen: den Neubau von Wohngebäuden, die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung bestehender Gebäude zur Schaffung neuer Wohnungen sowie Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken. Abweichungen vom geltenden Bebauungsplan sind damit unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Für Bestandshalter relevant sind vor allem diese Punkte:

• Aufstockungen können trotz Vorgaben des Bebauungsplans zulässig sein
• Die Regelung gilt bundesweit für alle drei Fallgruppen; im Außenbereich zusätzlich nur im unmittelbaren Anschluss an den Innenbereich oder bei nach §35 BauGB zu beurteilenden Flächen
• Voraussetzung ist stets die Zustimmung der Gemeinde – ohne diese greift §246e BauGB nicht
• Ob das konkrete Vorhaben darunterfällt, ist im Einzelfall zu prüfen

Fazit: Nachverdichtung im Bestand – mit Planeco Building sicher zum Ziel

Viele Bestandsgebäude haben mehr Wohnpotenzial, als auf den ersten Blick erkennbar ist. Dachgeschossausbau, Aufstockung, Kellerausbau, Anbau oder Wohnungsteilung: Jede Maßnahme hat ihren eigenen Genehmigungsweg. Wer diesen von Anfang an richtig einschlägt, spart Zeit und vermeidet kostspielige Nachkorrekturen.

Planeco Building begleitet Sie durch den gesamten Prozess: von der ersten Machbarkeitsprüfung über die Erstellung genehmigungsfähiger Unterlagen bis zur Einreichung beim zuständigen Bauamt. Unsere erfahrenen Architekten übernehmen die Kommunikation mit der Behörde und reagieren auf Rückfragen, damit das Verfahren nicht ins Stocken gerät. Die Abwicklung erfolgt vollständig digital, deutschlandweit und zu transparenten Preisen.