Nutzungsänderung in Aachen: Genehmigung, Kosten & Ablauf

Wer in Aachen eine Fläche umnutzen möchte, egal ob Ladenlokal zu Gastronomie, Bürofläche zu Praxis oder Wohnung zu Ferienwohnung, muss deutlich mehr beachten als das reine Bauordnungsrecht. Aachen verfügt mit der neuen Stellplatzsatzung, der Wohnraumschutzsatzung und einem außergewöhnlich dichten Denkmalbestand über gleich drei kommunale Sonderregelwerke, die über Genehmigungsfähigkeit, Kosten und Bearbeitungsdauer einer Nutzungsänderung mitentscheiden. Wer diese Besonderheiten nicht kennt, riskiert Nachforderungen, Verzögerungen oder unerwartete fünfstellige Zusatzkosten.

Was ist eine Nutzungsänderung und wann brauchen Sie in Aachen eine Genehmigung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, sobald die tatsächliche oder geplante Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils von der zuletzt genehmigten Nutzung abweicht, unabhängig davon, ob dafür bauliche Maßnahmen notwendig sind. Grundsätzlich ist für die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung oder den Abbruch baulicher Anlagen eine Baugenehmigung erforderlich, und mit der Bauausführung darf erst nach Zugang der Baugenehmigung begonnen werden. Quelle: Serviceportal Stadt Aachen

Rechtliche Grundlage ist die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW). Für die meisten Nutzungsänderungen in Aachen, mit Ausnahme großer Sonderbauten wie Versammlungsstätten oder große Beherbergungsbetriebe, greift das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW als Regelverfahren. Quelle: Serviceportal StädteRegion Aachen Ein häufiges Missverständnis: Auch wenn keine einzige Wand versetzt wird, etwa bei der Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung, kann bereits eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliegen. Eine erste Einschätzung, ob Ihr Vorhaben darunterfällt, liefert unsere Übersicht zur Nutzungsänderung.

Zuständige Behörde in Aachen: Stadt oder StädteRegion?

Ein Punkt, der in der Praxis regelmäßig für Verwirrung sorgt: Aachen hat zwei parallele Bauaufsichtsbehörden, die je nach Standort zuständig sind.

• Fachbereich Bauaufsicht der Stadt Aachen: Zuständig für das gesamte Stadtgebiet Aachen. Der städtische BauService bündelt hier die Beratung für Bauherren, Unternehmen und Planer. Quelle: Stadt Aachen
• Untere Bauaufsicht der StädteRegion Aachen: Zuständig ausschließlich für die Kommunen Roetgen, Monschau und Simmerath, nicht für die Stadt Aachen selbst. Quelle: Serviceportal StädteRegion Aachen

Liegt Ihr Objekt im Stadtgebiet Aachen, ist der Antrag also beim städtischen Fachbereich Bauaufsicht einzureichen, unabhängig davon, dass die StädteRegion Aachen als übergeordnete Verwaltungseinheit ebenfalls Bauanträge bearbeitet. Vor der eigentlichen Antragstellung lohnt sich häufig eine Bauvoranfrage, mit der die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens vorab geklärt wird, bevor Planungskosten entstehen. Details dazu finden Sie in unserer Übersicht zur Bauvoranfrage in Aachen.

Drei Aachener Besonderheiten, die über Ihr Vorhaben entscheiden

Stellplatzsatzung 2025: Gebietszonen und Ablösebeträge

Der Rat der Stadt Aachen hat am 18.06.2025 eine neue Stellplatzsatzung beschlossen, die bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Anlagen mit zu erwartendem Verkehrsaufkommen die Herstellung notwendiger Kfz- und Fahrradstellplätze regelt. Quelle: Stellplatzsatzung der Stadt Aachen Das Stadtgebiet ist dabei in drei Gebietszonen unterteilt, die über die Höhe einer möglichen Stellplatzablöse entscheiden. Ist die Herstellung von Stellplätzen auf dem Grundstück nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich, kann gegen Zahlung eines Geldbetrags an die Stadt darauf verzichtet werden. Quelle: Serviceportal Stadt Aachen

Konkret gelten seit dem 01.08.2025 für Wohnungen folgende Ablösebeträge pro Stellplatz:

• Gebietszone I (Innenstadtbereich): 14.450,–€
• Gebietszone II: 11.850,–€
• Gebietszone III: 7.950,–€

Wichtig für die Kalkulation: Die Ablöse ist keine frei wählbare Option, sondern nur im begründeten Einzelfall zulässig. Wer in der Innenstadt zwei Wohneinheiten aus einer ehemaligen Gewerbefläche schafft und auf dem Grundstück keine Stellplätze realisieren kann, muss allein für die Stellplatzablöse mit bis zu 28.900,–€ Zusatzkosten rechnen. Dieser Betrag wird in der ersten Kostenschätzung häufig übersehen und sollte frühzeitig in die Machbarkeitsprüfung einfließen.

Wohnraumschutzsatzung: Zweckentfremdungsverbot bei Ferienwohnungen

Seit dem 01.08.2019 ist die Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken sowie der Leerstand von Wohnraum in Aachen genehmigungspflichtig. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere bei der gewerblichen Zimmervermietung für touristische Zwecke oder bei möbliertem Wohnen unter drei Monaten vor. Auch die Umwandlung von Wohnraum in Gewerbe- oder Büroeinheiten zählt dazu. Quelle: Serviceportal Stadt Aachen

Für Eigentümer, die ihre Wohnung als Ferienwohnung oder an Studierende kurzfristig vermieten möchten, ist das die entscheidende Regel: Eine befristete Vermietung einer möblierten Wohnung gilt nur dann nicht als Zweckentfremdung, wenn die Mindestmietdauer von drei Monaten eingehalten wird und die Mieter dort ihren Wohnsitz anmelden. Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot können mit einer Geldbuße von bis zu 50.000,–€ geahndet werden. Quelle: Serviceportal Stadt Aachen Wer eine Ferienwohnung in Aachen genehmigt betreiben möchte, benötigt also faktisch zwei Genehmigungen: die baurechtliche Nutzungsänderung und die Genehmigung nach der Wohnraumschutzsatzung.

Denkmalschutz und Denkmalbereich Innenstadt

Im städtischen Geodatenportal sind rund 3.700 Baudenkmale sowie drei Denkmalbereiche verzeichnet, darunter die Aachener Innenstadt. Gemäß § 9 des Denkmalschutzgesetzes NRW benötigen Eigentümer eines Denkmals eine zusätzliche Erlaubnis für geplante Maßnahmen, wenn diese sich auf Substanz oder Erscheinungsbild auswirken, und das gilt ausdrücklich auch für Nutzungsänderungen. Quelle: Stadt Aachen

Ein verbreiteter Irrtum: Viele Eigentümer gehen davon aus, dass nur die Fassade geschützt sei, dabei steht in den meisten Fällen das Gebäude vollständig, außen und innen, unter Schutz. Zusätzlich gilt: Auch nicht denkmalgeschützte Gebäude innerhalb des Denkmalbereichs Innenstadt unterliegen zusätzlichen Prüfpunkten, da die Satzung Sichtachsen auf den Dom und die Stadtsilhouette schützt. Eine denkmalrechtliche Erlaubnis ersetzt dabei die Baugenehmigung nicht, beide Verfahren laufen parallel. Bei Umbauten an Altbausubstanz, etwa dem Herausbrechen tragender Wände für eine neue Raumaufteilung, ist zudem häufig ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, um die Auswirkungen auf die Bausubstanz nachzuweisen.

Ablauf und Verfahren: Vom Vorbescheid zur Genehmigung

Ein strukturierter Ablauf hilft, typische Stolperfallen zu vermeiden, etwa die Nutzung eines Gebäudes vor der formalen Fertigstellung, ein Problem, das der Fachbereich Bauaufsicht Aachen selbst als häufige Praxisfrage benennt. Quelle: Stadt Aachen

1. Bauvoranfrage (optional, aber empfehlenswert): Klärung der planungsrechtlichen Zulässigkeit vor Einreichung des vollständigen Antrags.
2. Machbarkeitsprüfung und Unterlagenzusammenstellung: Grundrisse, Lagepläne, Nachweis der Erschließung, bei Bedarf denkmalrechtliche und stellplatzrechtliche Prüfung.
3. Antragstellung im vereinfachten Verfahren nach § 64 BauO NRW (Regelfall) oder im Verfahren nach § 65 BauO NRW bei großen Sonderbauten.
4. Prüfung durch die Bauaufsicht, gegebenenfalls mit Nachforderungen.
5. Genehmigung und Baubeginnanzeige, bei baulichen Änderungen gefolgt von Rohbau- und Schlussabnahme.

Da Anträge ausschließlich von einem bauvorlageberechtigten Architekten eingereicht werden dürfen, lohnt sich frühzeitig die Klärung, wer diese Rolle übernimmt. Mehr dazu in unserer Übersicht zum Architekten bei Nutzungsänderungen sowie zu den landesweiten Besonderheiten in unserer Seite zur Nutzungsänderung in NRW.

Kosten einer Nutzungsänderung in Aachen

Die Gesamtkosten einer Nutzungsänderung setzen sich in Aachen aus mehreren Bausteinen zusammen, die selten isoliert betrachtet werden dürfen:

• Planungs- und Antragskosten: abhängig vom Umfang der Unterlagen und der Komplexität des Vorhabens.
• Behördengebühren: richten sich nach der Bauaufsichtsgebührenordnung NRW und der Höhe der Bausumme beziehungsweise dem Nutzflächenumfang.
• Stellplatzablöse: je nach Gebietszone zwischen 7.950,–€ und 14.450,–€ pro Stellplatz, sofern eine Ablöse zulässig ist.
• Statische Nachweise: bei baulichen Eingriffen in tragende Strukturen, insbesondere bei Altbauten in der Innenstadt.

Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,–€ netto, wobei sich die genauen Kosten nach Gebäudetyp und Eingriffstiefe richten. Eine Übersicht typischer Kostenfaktoren finden Sie unter Statiker Kosten. Planeco Building bietet für Aachener Vorhaben eine kostenlose Erstberatung an, in der die Machbarkeit sowie die relevanten Kostenblöcke, einschließlich einer möglichen Stellplatzablöse, transparent eingeordnet werden.

Risiken ohne Genehmigung

Wer eine Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung aufnimmt, riskiert in Aachen mehrere parallele Konsequenzen: eine bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsicht, ein Bußgeldverfahren nach der Wohnraumschutzsatzung von bis zu 50.000,–€ bei Zweckentfremdung sowie im Fall von Baudenkmalen zusätzliche denkmalrechtliche Sanktionen. Da Bürger Verdachtsfälle von Zweckentfremdung in Aachen online, auch anonym, melden können, ist der Kontrolldruck in der Praxis real und nicht nur theoretisch. Quelle: Stadt Aachen

Wer sein Vorhaben vorab sauber prüfen und einreichen lässt, vermeidet nicht nur diese Risiken, sondern häufig auch spätere Nachforderungen, die den Zeitplan verzögern. Bei komplexeren Fällen, etwa wenn zusätzlich ein passender Statiker benötigt wird, hilft unsere Übersicht Statiker finden bei der Suche nach der richtigen fachlichen Unterstützung.