Nutzungsänderung in Bamberg: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Eine Nutzungsänderung in Bamberg eröffnet Ihnen neue Möglichkeiten für Ihre Immobilie – sei es die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum, die Einrichtung einer Ferienwohnung oder die Umnutzung innerhalb gewerblicher Bereiche. Seit dem 1. Januar 2025 gelten in Bayern neue, vereinfachte Regelungen, die viele Nutzungsänderungen erheblich erleichtern. Das Bauordnungsamt der Stadt Bamberg ist Ihre zentrale Anlaufstelle für alle baurechtlichen Vorhaben und bietet seit 2023 auch digitale Antragsverfahren an.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung bezeichnet die Veränderung der genehmigten Benutzungsart einer baulichen Anlage. Nach Artikel 55 der Bayerischen Bauordnung ist eine Nutzungsänderung grundsätzlich genehmigungspflichtig, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Entscheidend ist dabei nicht, ob bauliche Veränderungen vorgenommen werden, sondern ob die neue Nutzung andere baurechtliche Anforderungen mit sich bringt.

Die rechtliche Definition einer Nutzungsänderung setzt voraus, dass die Variationsbreite der genehmigten Nutzung verlassen wird. Das bedeutet: Wenn das bisher für die jeweilige Nutzung charakteristische Spektrum erweitert wird und dadurch städtebauliche oder bausicherheitliche Belange neu berührt werden können, liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Bamberg?

Eine Nutzungsänderung in Bamberg ist immer dann erforderlich, wenn sich durch die geplante neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen ergeben als für die bisherige Nutzung. Dies betrifft sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Aspekte.

Das Bauplanungsrecht regelt, welche Nutzungsarten an welchen Standorten grundsätzlich zulässig sind. Hier stellen sich Fragen wie: Liegt das Grundstück im Innenbereich oder Außenbereich? Entspricht das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans? Welche Nutzung ist in dem Gebiet erlaubt?

Das Bauordnungsrecht hingegen regelt die technische und sicherheitsrechtliche Ausführung. Typische Anforderungen betreffen Raumhöhen, Fluchtwege, Barrierefreiheit, Brand- und Schallschutz sowie Stellplatznachweise.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Bamberg

• Umwandlung von Wohnraum zu Ferienwohnung: Besonders in der UNESCO-Welterbestadt Bamberg eine häufige Anfrage
• Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum sehr beliebt
• Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Zum Beispiel von einem Büro zu einer Physiotherapiepraxis
• Umnutzung eines Einfamilienhauses zu einem Mehrfamilienhaus
• Nutzung einer Garage als Wohnraum
• Umwandlung eines Lagerraums zu einem Büro oder Yogastudio

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Bamberg beantragen

Der Antrag auf Nutzungsänderung in Bamberg folgt einem strukturierten Prozess. Seit dem 1. Januar 2025 werden Bauanträge direkt bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht – in Bamberg ist das das Bauordnungsamt der Stadt Bamberg.

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Prüfung, ob die geplante Nutzungsänderung am Standort zulässig ist und welche Anforderungen zu erfüllen sind
2. Beauftragung eines qualifizierten Planers: Ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung erstellt die erforderlichen Unterlagen
3. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Stellplatznachweise und weitere Dokumente
4. Einreichung des Antrags: Seit 2023 ist in Bamberg auch die digitale Einreichung über das Bayernportal möglich
5. Behördliche Prüfung: Das Bauordnungsamt hat 3 Wochen für die Vollständigkeitsprüfung und dann maximal 3 Monate für die Entscheidung
6. Erteilung der Genehmigung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

Planeco Building begleitet Sie durch den gesamten Prozess und sorgt dafür, dass Ihr Bauantrag vollständig und korrekt eingereicht wird.

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für einen vollständigen Antrag auf Nutzungsänderung in Bamberg sind verschiedene Unterlagen erforderlich:

• Vollständig ausgefülltes Bauantragsformular mit Unterschriften von Bauherr und Entwurfsverfasser
• Baubeschreibung mit Darstellung der bisherigen und geplanten Nutzung
• Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 3 Monate)
• Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten der betroffenen Räume
• Bestandspläne der vorhandenen baulichen Anlage
• Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben
• Stellplatznachweis bei geänderten Anforderungen
• Brandschutzkonzept bei öffentlicher oder gewerblicher Nutzung

Die Stadt Bamberg empfiehlt dringend, vor der Antragstellung einen Beratungstermin bei der Bauberatung zu vereinbaren. Diese ist unter der Telefonnummer 0951 87-1761 erreichbar und berät kostenfrei.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Bamberg?

Die Bearbeitungszeit für eine Nutzungsänderung in Bamberg beträgt maximal 3 Monate und 3 Wochen. Das Bauordnungsamt hat zunächst 3 Wochen Zeit für die formale Vollständigkeitsprüfung. Anschließend beginnt ein Prüfungszeitraum von maximal 3 Monaten. Bei Wohngebäuden oder Nutzungsänderungen zur Schaffung von Wohnraum greift die Genehmigungsfiktion – das Vorhaben gilt automatisch als genehmigt, wenn nach 3 Monaten keine Entscheidung vorliegt.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Bamberg?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Bamberg setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

1. Planungskosten

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner bei Bedarf: 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

2. Behördliche Kosten in Bamberg

• Baugenehmigung für Nutzungsänderung: 40,– bis 5.000,– € je nach Verwaltungsaufwand
• Bauvoranfrage: 150,– bis 500,– € (kann zur Hälfte auf spätere Genehmigung angerechnet werden)
• Allgemeine Baugenehmigungsgebühren: 1 bis 4 Promille der Baukosten

3. Mögliche Baumaßnahmen

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz je nach Gemeinde
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine ungenehmigte Nutzungsänderung in Bamberg kann schwerwiegende rechtliche und finanzielle Folgen haben. Das Bauordnungsamt kann nach Artikel 76 der Bayerischen Bauordnung die neue Nutzung untersagen und sogar die Beseitigung der Anlage anordnen.

Mögliche Strafen und Konsequenzen:

• Bußgelder bis zu 50.000,– € bei nicht genehmigtem Wohnraum oder Ferienwohnungen
• Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsichtsbehörde
• Anordnung der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
• Gefährdung des Versicherungsschutzes bei Schadensfällen
• Zwangsgelder bei Nichteinhaltung behördlicher Auflagen

Besonders in Bamberg sind aufgrund der UNESCO-Welterbe-Altstadt zusätzliche denkmalschutzrechtliche Bestimmungen zu beachten. Änderungen an oder in der Nähe von Baudenkmälern bedürfen einer separaten denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz.

Nutzungsänderung in Bamberg beantragen – mit Planeco Building

Planeco Building ist Ihr kompetenter Partner für Nutzungsänderungen in Bamberg. Mit unserer bundesweiten Erfahrung und lokalen Expertise in Bayern begleiten wir Sie sicher durch den gesamten Genehmigungsprozess.

Ihre Vorteile mit Planeco Building:

• Kostenlose Erstberatung und umfassende Machbarkeitsprüfung
• Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit
• Volle Preistransparenz – keine versteckten Kosten
• 14–21 Tage Bearbeitungszeit für die Antragserstellung
• Rundum-Service: Architektur, Statik, Brandschutz und mehr aus einer Hand
• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Bamberg

Wir kennen die Besonderheiten des Bamberger Bauordnungsamts, die Anforderungen der Erhaltungssatzung und die denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen der UNESCO-Welterbestadt. Durch unsere professionelle Aufbereitung der Unterlagen und proaktive Behördenkommunikation minimieren wir Rückfragen und beschleunigen Ihr Verfahren erheblich.

Nutzen Sie die neuen Erleichterungen der Bayerischen Bauordnung ab 2025 und lassen Sie sich von unseren Experten beraten. Viele Nutzungsänderungen sind jetzt verfahrensfrei möglich – wir prüfen für Sie, ob Ihr Vorhaben davon profitiert.