Nutzungsänderung in Bayreuth: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Möchten Sie in Bayreuth eine Wohnung zur Ferienwohnung umwandeln, Gewerberäume in Wohnflächen umnutzen oder Ihre bestehende Gewerbefläche für ein anderes Gewerbe verwenden? Dann benötigen Sie eine Nutzungsänderung mit entsprechender Baugenehmigung. Die Wagnerstadt Bayreuth hat durch die Novellierung der Bayerischen Bauordnung zum 1. Januar 2025 erhebliche Verfahrensänderungen erfahren, die Ihnen als Bauherr zugutekommen.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die offizielle Überführung einer baulichen Anlage von der bisherigen in eine neue Nutzung. Entscheidend ist dabei, welche Nutzungsart in der letzten Baugenehmigung festgelegt wurde. In Bayreuth prüft das Landratsamt Bayreuth als zuständige Bauaufsichtsbehörde, ob durch die geplante Nutzungsänderung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage entstehen.

Die Bayerische Bauordnung stellt eine Nutzungsänderung rechtlich einem Bauantrag gleich – selbst wenn keine baulichen Veränderungen erforderlich sind. Das bedeutet: Auch bei einer reinen Umnutzung ohne Umbaumaßnahmen durchlaufen Sie ein Baugenehmigungsverfahren, dessen Inhalt sich auf die Änderung der Nutzungsart konzentriert.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Bayreuth?

Eine Antrag auf Nutzungsänderung wird in Bayreuth immer dann erforderlich, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen ergeben. Dies betrifft sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Aspekte.

Das Bauplanungsrecht regelt die städtebauliche Zulässigkeit: Ist die geplante Nutzung im jeweiligen Baugebiet erlaubt? Entspricht sie den Festsetzungen des Bebauungsplans? Das Bauordnungsrecht hingegen bestimmt die technischen Anforderungen wie Brandschutz, Stellplätze, Barrierefreiheit oder Schallschutz.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Bayreuth

• Nutzungsänderung Ferienwohnung: Umwandlung einer Wohnung zur touristischen Vermietung
• Einfamilienhaus zu Zweifamilienhaus: Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten
• Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Büro- oder Praxisräume zu Wohnflächen
• Nutzungsänderung Gewerbe in Gewerbe: Wechsel zwischen verschiedenen gewerblichen Nutzungsarten
• Kellerausbau zu Wohnraum: Zusätzliche Wohnfläche im Untergeschoss

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Bayreuth beantragen

Seit dem 1. Januar 2025 hat sich das Verfahren in Bayreuth grundlegend geändert. Bauanträge werden nicht mehr bei der Stadt Bayreuth, sondern direkt beim Landratsamt Bayreuth (Markgrafenallee 5, 95448 Bayreuth) eingereicht. Diese Zentralisierung führt zu deutlich kürzeren Bearbeitungszeiten durch Parallelprüfung statt sequenzieller Bearbeitung.

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Klärung der baurechtlichen Zulässigkeit und Verfahrensart
2. Beauftragung eines Architekten: Nur bauvorlageberechtigte Personen dürfen Anträge einreichen
3. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Stellplatznachweis
4. Einreichung beim Landratsamt: Vollständiger Antrag mit allen erforderlichen Unterlagen
5. Behördliche Prüfung: 3–8 Wochen für Bauvoranfragen, etwa 3 Monate für Vollverfahren
6. Genehmigungserteilung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für einen vollständigen Antrag beim Landratsamt Bayreuth benötigen Sie umfangreiche Unterlagen. Die Vollständigkeit ist entscheidend, da unvollständige Anträge zu erheblichen Verzögerungen führen können.

• Antragsformular nach Artikel 64 BayBO
• Aktueller Katasterauszug (nicht älter als 6 Monate)
• Lageplan mit Darstellung der Abstandsflächen
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) mit Bestand und Planung
• Detaillierte Baubeschreibung der geplanten Nutzungsänderung
• Alte Baugenehmigungen und Nachweis der bisherigen Nutzung
• Stellplatznachweis nach der Stellplatzsatzung der Stadt Bayreuth
• Brandschutznachweis (bei Bedarf)

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Bayreuth?

Die neue Bayerische Bauordnung 2025 bringt deutlich transparentere Bearbeitungszeiten. Bauvoranfragen werden in 3–8 Wochen bearbeitet, die Vollständigkeitsprüfung erfolgt binnen drei Wochen. Für vollständige Baugenehmigungsverfahren ist mit etwa 3 Monaten Bearbeitungszeit zu rechnen. Ab März 2025 ermöglicht die digitale Antragstellung über das BayernPortal zusätzliche Beschleunigung und Transparenz.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Bayreuth?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Bayreuth setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen und variieren je nach Projektkomplexität.

• Planungskosten:
  • Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
  • Zusätzliche Fachplaner (bei Bedarf): 500,– bis 2.000,– €
  • Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €
• Behördliche Kosten:
  • Bauvoranfrage: 150,– bis 500,– €
  • Baugenehmigung: 0,3–0,8 % der Baukosten, mindestens 200,– bis 800,– €
• Mögliche Baumaßnahmen:
  • Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
  • Stellplatzablöse in Bayreuth: 6.000,– € pro Stellplatz
  • Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne erforderliche Genehmigung kann in Bayreuth schwerwiegende Folgen haben. Die Bauaufsichtsbehörde kann die neue Nutzung nach Artikel 76 BayBO untersagen und im Extremfall die Wiederherstellung der ursprünglichen Nutzung verlangen.

Besonders bei Verstößen gegen die Zweckentfremdungssatzung – etwa bei ungenehmigter Umwandlung von Wohnraum zu Ferienwohnungen – drohen Bußgelder bis zu 50.000,– €. Zusätzlich kann der Versicherungsschutz bei Schadensfällen in nicht genehmigten Nutzungseinheiten gefährdet sein.

Die Stadt Bayreuth hat eine Zweckentfremdungssatzung erlassen: Wohnraum darf nicht länger als 8 Wochen pro Jahr für Fremdenbeherbergung genutzt werden, ohne dass eine Genehmigung erforderlich wird.

Nutzungsänderung in Bayreuth beantragen – mit Planeco Building

Als spezialisiertes Unternehmen für Nutzungsänderungen bundesweit kennt Planeco Building die neuen Verfahren in Bayreuth genau. Wir begleiten Sie sicher durch das geänderte Antragsverfahren beim Landratsamt Bayreuth und sorgen für optimale Erfolgschancen.

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• Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit
• Volle Preistransparenz – keine versteckten Kosten
• 14–21 Tage Bearbeitungszeit für die Antragserstellung
• Rundum-Service: Architektur, Statik, Brandschutz und mehr
• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Bayreuth

Unsere erfahrenen Architekten und Statiker kennen die spezifischen Anforderungen in Bayreuth, von der Stellplatzsatzung bis zu den Denkmalschutzbestimmungen der Wagnerstadt. Wir erstellen alle erforderlichen Unterlagen und koordinieren die Abstimmung mit dem Landratsamt Bayreuth.

Durch unsere Spezialisierung auf Verfahrensarten und die tägliche Praxis mit Bauämtern bundesweit können wir Nachforderungen minimieren und die Bearbeitungszeiten für Ihr Vorhaben optimieren. Nutzen Sie die neuen Möglichkeiten der Bayerischen Bauordnung 2025 optimal für Ihr Projekt in Bayreuth.