Nutzungsänderung in Bergkamen beantragen – Ablauf, Kosten & Zuständigkeit

Wer in Bergkamen eine Immobilie umnutzen möchte, ein Ladenlokal zur Wohnung umbauen will oder eine Lagerhalle auf einem ehemaligen Zechengelände neu nutzen möchte, trifft auf eine bauordnungsrechtliche Besonderheit, die viele Ratgeber übersehen: Bergkamen ist keine der Kommunen, die ihre Bauanträge über den Kreis Unna abwickeln. Die Stadt verfügt über eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde im Rathaus und bearbeitet Nutzungsänderungsanträge selbst. Das verändert nicht nur den Ansprechpartner, sondern in der Praxis oft auch die Bearbeitungswege.

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Was gilt in Bergkamen als Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die genehmigte Zweckbestimmung eines Gebäudes oder Gebäudeteils ändert, unabhängig davon, ob dafür bauliche Maßnahmen notwendig sind. Die Stadt Bergkamen stellt dazu klar, dass Nutzungsänderungen unabhängig von baulichen Veränderungen genehmigungspflichtig sein können (Stadt Bergkamen: Bauantrag).

Typische Fälle in Bergkamen

• Ladenlokal in Bergkamen-Mitte, Oberaden oder Weddinghofen wird zur Wohnung
• Keller oder Dachboden wird zu dauerhaft nutzbarem Wohnraum ausgebaut
• Gewerbefläche auf ehemaligem Zechengelände wird zu Büro, Lager oder Produktionsstätte
• Wohnung wird ganz oder teilweise zur Ferienwohnung oder Kurzzeitvermietung
• Einzelhandelsfläche wird zur Arztpraxis, Kanzlei oder Physiotherapie

Wichtig für die Einordnung: Ob ein Vorhaben genehmigungsfrei, im vereinfachten Verfahren oder im Vollverfahren behandelt wird, hängt maßgeblich von der neuen Nutzungsart und der Gebäudeklasse ab. Eine detaillierte Übersicht zu den landesweiten Regelungen der Nutzungsänderung in NRW liefert die entsprechende Themenseite von Planeco Building.

Zuständigkeit: Stadt Bergkamen statt Kreis Unna

Anders als in Bönen, Fröndenberg/Ruhr oder Holzwickede, wo der Kreis Unna die Bauverwaltung übernimmt, ist die Stadt Bergkamen für ihre Bauanträge selbst zuständig. Bestätigt wird das durch die städtische Fachbereichsseite, die Bauaufsicht, Bauberatung und Bauverwaltung direkt bei der Stadt verortet (Stadt Bergkamen: Bauaufsicht, Bauberatung, Bauverwaltung). Bauherren aus Bergkamen reichen ihre Unterlagen also nicht beim Kreis, sondern direkt im Rathaus ein, sechste Etage.

Eine Ausnahme betrifft den Brandschutz: Der Kreis Unna ist für Bergkamen weiterhin als Brandschutzdienststelle zuständig (Kreis Unna: Bauordnung). Bei Nutzungsänderungen mit Sonderbau-Charakter, etwa Gastronomie, Beherbergung oder Versammlungsstätten, wird die Kreis-Fachdienststelle zusätzlich beteiligt. Das kann Verfahren spürbar verlängern, weil zwei Behörden koordiniert werden müssen, obwohl die Bauaufsicht selbst bei der Stadt liegt.

Für die Beschaffung von Bestandsunterlagen gilt: Ein Grundbuchauszug wird beim Amtsgericht Kamen ausgestellt, die Liegenschaftskarte kommt vom Katasteramt des Kreises Unna, und Auskünfte zum Baulastenverzeichnis erteilt direkt die Bauaufsichtsbehörde der Stadt Bergkamen.

Genehmigungspflicht: Freistellung, vereinfachtes Verfahren oder Vollverfahren?

Die Grundnorm der Landesbauordnung NRW ist eindeutig: Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung bedürfen der Baugenehmigung, soweit nichts anderes bestimmt ist (BauO NRW 2018, § 63). Für die konkrete Einordnung Ihres Vorhabens sind drei Verfahrensarten relevant:

1. Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW): Greift, wenn alle baurechtlichen Vorgaben und der Bebauungsplan eingehalten werden. Es besteht keine behördliche Prüfpflicht, aber die volle materielle Rechtskonformität muss trotzdem gegeben sein. Mit dem Vorhaben darf einen Monat nach Einreichung der Unterlagen begonnen werden.
2. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW): Kommt zum Einsatz, wenn durch die Nutzungsänderung kein großer Sonderbau entsteht, etwa bei den meisten Wohn- und einfachen Gewerbenutzungen.
3. Vollständiges Baugenehmigungsverfahren (§ 65 BauO NRW): Wird nötig, wenn die neue Nutzung einen Sonderbau nach § 50 BauO NRW erzeugt, zum Beispiel bei Versammlungsstätten, Beherbergungsbetrieben oder größeren Gastronomieflächen.

Eine Genehmigungsfreistellung ist ausgeschlossen, sobald eine Abweichung nach § 69 BauO NRW erforderlich ist, und gilt zudem nicht für Wohnprojekte mit mehr als 5.000 m² Brutto-Grundfläche. Wer sich unsicher ist, welches Verfahren für sein konkretes Objekt greift, sollte diese Einordnung frühzeitig fachlich prüfen lassen, bevor Kaufverträge oder Mietverhältnisse unterschrieben werden.

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Welche Unterlagen brauchen Sie für den Antrag?

Unabhängig vom Verfahren verlangt die Bauaufsichtsbehörde in Bergkamen eine vollständige Dokumentation des Bestands und der geplanten neuen Nutzung. Dazu gehören in der Regel:

• Amtlicher Lageplan mit Grundstücksangaben
• Bestandsgrundrisse sowie Grundrisse der geplanten Nutzung
• Baubeschreibung mit Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben
• Nachweis der Erschließung und Stellplatzsituation
• Bei baulichen Eingriffen: statische Nachweise und ggf. ein Standsicherheitsnachweis
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, sofern relevant

Fehlt eine alte Baugenehmigung, hilft das Bauaktenarchiv der Stadt Bergkamen bei der Rekonstruktion des Bestands. Gerade bei älteren Gebäuden auf ehemaligen Zechenarealen lohnt sich hier ein früher Blick ins Archiv, da fehlende Bestandsunterlagen den gesamten Antrag verzögern können.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Bergkamen?

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW, Tarifstelle 03, und variieren je nach Art und Größe des Vorhabens (Stadt Bergkamen: Gebühren). In der Praxis bewegen sich die reinen Amtsgebühren meist zwischen 0,3 % und 0,8 % der anrechenbaren Baukosten, mit einer Mindestgebühr von etwa 200,–€ bis 800,–€. Hinzu kommen die Planungskosten für Architekt und gegebenenfalls Statik.

Bei Planeco Building liegt die Erstellung der vollständigen Antragsunterlagen für eine Nutzungsänderung je nach Komplexität ab 1.200,–€ netto, größere gewerbliche Vorhaben mit Sonderbau-Charakter entsprechend höher. Ein separater statischer Nachweis wird gesondert kalkuliert, Details dazu finden sich auf der Seite zu Statiker-Kosten.

Wie lange dauert das Verfahren?

Für die reine Erstellung der Antragsunterlagen kalkuliert Planeco Building in der Regel 14 bis 21 Tage, sofern alle Bestandsunterlagen vorliegen. Die anschließende behördliche Bearbeitungszeit liegt bei einfachen Nutzungsänderungen ohne Sonderbau-Charakter oft bei einigen Wochen. Bei Vorhaben, die eine Beteiligung der Brandschutzdienststelle des Kreises Unna erfordern, etwa Gastronomie oder Beherbergung, verlängert sich das Verfahren durch die zusätzliche Abstimmungsschleife zwischen Stadt und Kreis erfahrungsgemäß deutlich. Wer eine Eröffnung oder Vermietung zu einem bestimmten Termin plant, sollte diesen Zeitpuffer fest einplanen.

Strukturwandel Bergkamen: Nutzungsänderung auf ehemaligen Zechenflächen

Bergkamens Stadtbild ist bis heute vom Ende des Steinkohlebergbaus geprägt. Das größte Strukturwandelprojekt ist die Wasserstadt Aden auf dem Gelände der ehemaligen Zeche Haus Aden, ein neues Quartier aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit (RVR: Bergkamen Haus Aden). Auf weiteren ehemaligen Zechenarealen wie Grimberg sind heute unter anderem Recycling-Unternehmen angesiedelt, ein klassisches Beispiel für Nutzungsänderung von Bergbau- zu Gewerbeflächen.

Wer eine solche Konversionsfläche erwirbt oder pachtet, sollte vor der Planung prüfen lassen, ob Altlasten- oder Bergschadensvermerke im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis eingetragen sind. Diese können die Genehmigungsfähigkeit einer neuen Nutzung, insbesondere Wohnen, deutlich einschränken. Eine frühzeitige Machbarkeitsprüfung durch einen Architekt mit Erfahrung in Nutzungsänderungen bewahrt hier vor teuren Fehlentscheidungen, gerade wenn größere Investitionssummen im Raum stehen.

Was passiert ohne Genehmigung?

Eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Genehmigung ist keine Grauzone, sondern eine Ordnungswidrigkeit. Die Bauaufsichtsbehörde kann eine Nutzungsuntersagung aussprechen und Bußgelder verhängen. Zusätzlich drohen praktische Konsequenzen: Versicherungen können bei Schäden die Leistung verweigern, wenn die tatsächliche Nutzung nicht der genehmigten entspricht, und bei einem späteren Verkauf wird die fehlende Genehmigung im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung schnell sichtbar. Wer unsicher ist, ob sein konkretes Vorhaben eine Genehmigungspflicht auslöst, sollte diese Frage vor Beginn der Arbeiten fachlich klären lassen, statt auf eine nachträgliche Duldung zu hoffen.

Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer in Bergkamen von der ersten Einschätzung bis zur Einreichung bei der Stadt: mit einer kostenlosen Erstberatung, transparenten Preisen und einem festen Ansprechpartner über den gesamten Prozess. Wer zusätzlich eine statische Bewertung benötigt, findet über die Seite Statiker finden passende Fachleute für sein Vorhaben. Auch für gewerbliche und industrielle Umnutzungen auf ehemaligen Zechenflächen lohnt sich ein Blick auf die allgemeine Themenseite zur Statik, da bauliche Eingriffe bei Konversionsprojekten häufig unterschätzt werden.