Nutzungsänderung in Bornheim: Ablauf, Zuständigkeiten & Kosten

Eine Nutzungsänderung in Bornheim ist immer dann genehmigungspflichtig, wenn sich die Art der Nutzung einer baulichen Anlage ändert und dadurch andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten als bisher – unabhängig davon, ob dabei überhaupt gebaut wird. Wer beispielsweise seinen Dachboden in Wohnraum verwandelt, eine Scheune in Sechtem zu einem Ferienhaus umbaut oder eine Ladenfläche in eine Gaststätte umwandelt, braucht in der Regel einen Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde der Stadt Bornheim. Die eigentliche Herausforderung liegt selten im Papierkram, sondern in drei sehr Bornheim-spezifischen Fragen: Welcher Sachbearbeiter ist zuständig, was erlaubt der Bebauungsplan wirklich, und was ändert sich durch die aktuelle Novelle der Landesbauordnung NRW?

Wann braucht Ihr Vorhaben in Bornheim eine Genehmigung?

Nach § 60 der Bauordnung NRW (BauO NRW) bedarf die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage grundsätzlich einer Baugenehmigung, sofern nicht ausdrücklich eine Ausnahme greift. Die IHK Köln listet typische, in der Praxis wiederkehrende Beispiele auf, die auch für Bornheimer Bauherren gelten:

• Ungenutzter Dachraum oder Keller wird zu Wohnraum
• Blumenladen wird zu Möbelgeschäft
• Lebensmittelladen wird zu Gaststätte
• Gaststätte wird zu Diskothek
• Ausstellungsraum wird zu Einzelhandelsfläche
• Ein Zimmer der eigenen Wohnung wird an Gäste kurzzeitig vermietet
• Wohnung wird zu Büro oder Praxis

Entscheidend ist dabei nicht nur das Bauordnungsrecht (Wie muss gebaut werden?), sondern auch das Bauplanungsrecht (Wo darf welche Nutzung überhaupt stattfinden?). Beide Ebenen müssen bei Planeco Buildings Nutzungsänderungsverfahren parallel geprüft werden, denn eine bauordnungsrechtlich unproblematische Umnutzung kann am Bebauungsplan scheitern – dazu später mehr am Beispiel der Bornheimer Gewerbegebiete.

Zuständige Behörde: die Prüfbezirke der Bauaufsicht Bornheim

Bornheim gehört zu den Städten im Rhein-Sieg-Kreis mit eigener unterer Bauaufsichtsbehörde – anders als kreisangehörige Gemeinden ohne eigenes Bauamt. Zuständig ist die Abteilung Bauaufsicht, Bauverwaltung und Denkmalschutz, Rathausstraße 2, 53332 Bornheim. Wichtig für die Praxis: Die Zuständigkeiten sind nach Prüfbezirken organisiert. Wer den falschen Ansprechpartner kontaktiert, verliert unnötig Zeit:

• Roisdorf, Bornheim, Dersdorf: Telefon 02222/945-318
• Hersel, Uedorf, Widdig, Sechtem und Gewerbegebiete: Telefon 02222/945-313

Die Abteilung ist telefonisch nur eingeschränkt erreichbar, nämlich montags und donnerstags vormittags sowie donnerstags zusätzlich nachmittags. Anträge können zudem über das digitale Bauamt der Stadt eingereicht werden – aktuell noch über den XBau2-Universalantragsassistenten als Übergangslösung, bevor der vollständige digitale Projektraum verfügbar ist.

Genehmigungsfrei, Anzeigeverfahren oder Vollverfahren?

Nicht jede Nutzungsänderung erfordert das volle Genehmigungsverfahren. Nach § 62 Abs. 2 BauO NRW ist eine Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige. In der Praxis ist das jedoch die Ausnahme, nicht die Regel: Fast immer ändern sich mit der Nutzung auch die Anforderungen an Brandschutz, Stellplätze oder Schallschutz. Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, kann zudem eine Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW greifen – vorausgesetzt, die Stadt Bornheim verlangt nicht innerhalb eines Monats nach Einreichung ein förmliches Verfahren.

Für alle anderen Fälle gilt: Der Bauantrag muss nach § 70 BauO NRW von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser gestellt werden – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. Laien können den Antrag also nicht selbst einreichen. Wird im Zuge der Umnutzung eine tragende Wand entfernt oder eine Deckenlast verändert, ist zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, den ein Statiker erstellt.

Die Gewerbegebiets-Falle in Sechtem und Bornheim-Süd

Wer eine Gewerbehalle oder Lagerfläche in einem der Bornheimer Gewerbegebiete zu Wohnraum umbauen möchte, sollte zuerst den Bebauungsplan prüfen – nicht das Bauordnungsrecht. In mehreren Bornheimer Gewerbegebieten sind Betriebswohnungen ausdrücklich ausgeschlossen: Der Bebauungsplan SE 10 für Bornheim-Sechtem setzt ein GE-Gebiet mit Ausschluss von Betriebswohnungen nach § 8 Abs. 3 BauNVO fest, ebenso der Bebauungsplan Ro 19.1/Ro 18 im Gewerbepark Bornheim-Süd. Das bedeutet konkret: Selbst wenn Brandschutz, Stellplätze und statische Fragen unproblematisch wären, ist eine Umnutzung zu Wohnzwecken dort bauplanungsrechtlich blockiert. Eine frühzeitige Prüfung des jeweils gültigen Bebauungsplans erspart hier kostspielige Fehlplanungen – genau diese Prüfung ist Teil der Machbarkeitsanalyse, mit der Planeco Building jedes Bornheimer Projekt beginnt.

Hofstellen und Nebengebäude im Vorgebirge umnutzen

Bornheim liegt im sogenannten Vorgebirge, geprägt von zahlreichen ehemaligen Hofstellen mit Scheunen und Nebengebäuden in Ortsteilen wie Sechtem, Merten, Rösberg oder Walberberg. Viele dieser Gebäude liegen im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB), wo Vorhaben nur unter engen, im Gesetz abschließend aufgezählten Voraussetzungen zulässig sind. Mit der aktuellen Novelle der Landesbauordnung übernimmt der neue § 89a BauO NRW die bisherige Sonderregelung zur Umnutzung landwirtschaftlicher Hofstellen und schafft damit für viele dieser Gebäude erstmals einen klareren Rahmen für eine Umnutzung zu Wohnzwecken. Wer eine solche Umnutzung plant, sollte die aktuelle Fassung dieser Regelung mit einem Architekten prüfen lassen, statt sich auf ältere Merkblätter zu verlassen.

Ablauf, Unterlagen und Kosten in Bornheim

Der Ablauf einer Nutzungsänderung folgt in Bornheim demselben Grundmuster wie in ganz NRW, lässt sich aber in klare Schritte gliedern:

1. Kostenlose Erstberatung und Klärung der Ausgangslage (Bebauungsplan, Prüfbezirk, bisherige Genehmigung)
2. Machbarkeitsprüfung: bauplanungsrechtlich und bauordnungsrechtlich
3. Erstellung der vollständigen Bauvorlagen durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser
4. Einreichung bei der Bauaufsicht Bornheim, digital oder in Papierform
5. Kommunikation mit dem zuständigen Sachbearbeiter bis zur Genehmigung

Als Unterlagen sind in der Regel erforderlich: aktuelle Grundrisse, ein Lagerplan, die Betriebsbeschreibung bei gewerblicher Nutzung, ein Nachweis der Stellplätze und, bei baulichen Eingriffen, statische Berechnungen. Fehlende Stellplätze können in Bornheim durch eine Baulast auf einem fremden Grundstück oder einen Ablösebetrag ausgeglichen werden. Die Stadt selbst weist ausdrücklich darauf hin, dass unvollständige Bauvorlagen die häufigste Ursache für Verzögerungen sind – ein Grund, weshalb Planeco Building die Unterlagen vor Einreichung vollständig prüft. Bei Planeco Building liegt die Bearbeitungszeit für die Erstellung der Antragsunterlagen bei 14 bis 21 Tagen netto, ein einfacher Standsicherheitsnachweis ist ab 500,–€ netto möglich; die Kosten für Statik insgesamt richten sich nach Umfang und Komplexität des Vorhabens, wie auf der Seite zu Statiker-Kosten erläutert. Hinzu kommen die behördlichen Gebühren nach der Verwaltungsgebührenordnung NRW in Verbindung mit der Bornheimer Gebührensatzung, die sich an der Rohbausumme bemessen und auch bei Ablehnung eines Antrags anfallen.

Genehmigungsfiktion ab September 2026: kein Freibrief

Mit der dritten Novelle der Bauordnung NRW führt der Landtag ab September 2026 eine Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren ein: Nach sechs Wochen gilt der Antrag als genehmigt, im regulären Verfahren nach drei Monaten, sofern die Behörde nicht reagiert. Der Städtetag NRW weist jedoch zu Recht darauf hin, dass diese Fiktion die Verantwortung für die materielle Rechtmäßigkeit des Vorhabens vollständig auf die Bauherrschaft verschiebt. Eine Genehmigung durch Fristablauf bestätigt also nicht automatisch, dass das Vorhaben tatsächlich zulässig ist – wird ein Fehler in der Planung übersehen, drohen nachträgliche Beanstandungen oder sogar eine Rückbauverfügung. Wer sich auf die neue Frist verlässt, ersetzt damit keine fachlich fundierte Planung, sondern erhöht im Zweifel das eigene Risiko. Genau deshalb lohnt sich für Bornheimer Bauherren eine fachkundige Prüfung durch einen erfahrenen Statiker und Architekten, bevor der Antrag überhaupt eingereicht wird.