Nutzungsänderung in Dachau: Zuständigkeit, Fristen und Kosten im Überblick

Wer in Dachau eine Fläche umnutzen möchte, egal ob Ladengeschäft in der Altstadt, Dachboden im Landkreis oder Bürofläche zur Praxis, stößt zuerst auf eine Frage, die viele unterschätzen: Welche Behörde ist überhaupt zuständig? Die Antwort hängt von der genauen Lage des Grundstücks ab, denn Dachau hat keine einheitliche Bauaufsicht. Wer diese Weiche falsch stellt, verliert wertvolle Wochen. Dazu kommt die BayBO-Reform 2025, die viele Nutzungsänderungen formal verfahrensfrei gestellt hat, in der Praxis aber oft an der Stellplatzpflicht scheitert. Dieser Beitrag klärt beide Punkte und zeigt, welche Unterlagen, Fristen und Kosten Bauherren in Dachau konkret einplanen sollten.

[[banner-nutzu]]

Zuständigkeit in Dachau: Stadtbauamt oder Landratsamt?

Der Landkreis Dachau hat zwei getrennte Bauaufsichtsbehörden, ein Detail, das in generischen Ratgebern kaum auftaucht, aber der erste praktische Stolperstein für viele Bauherren ist.

• Stadtgebiet Dachau: Für die Stadt Dachau selbst, also Altstadt, Dachau-Ost, Dachau-Süd und angrenzende Stadtteile, ist das Stadtbauamt Dachau direkt zuständig.
• Landkreisgemeinden: Für alle übrigen Gemeinden im Landkreis, etwa Karlsfeld, Erdweg, Petershausen, Markt Indersdorf, Röhrmoos oder Vierkirchen, ist das Landratsamt Dachau die Baugenehmigungsbehörde.

Kurios wird es beim Grundstücksverkehrsrecht: Hier ist abweichend vom Baurecht das Landratsamt auch für Grundstücksveräußerungen im Bereich der Stadt Dachau zuständig. Für die Nutzungsänderung selbst gilt aber klar: Stadtgebiet gleich Stadtbauamt, Landkreisgemeinde gleich Landratsamt. Seit der BayBO-Novelle zum 01.01.2025 werden Anträge außerdem direkt bei der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde eingereicht, nicht mehr über die einzelnen Gemeinden als Zwischeninstanz. Wer sich unsicher ist, sollte diesen Punkt vor der Nutzungsänderung klären, denn eine Einreichung bei der falschen Stelle verzögert das Verfahren unnötig.

Ist Ihre Nutzungsänderung genehmigungspflichtig?

Eine Nutzungsänderung liegt bauordnungsrechtlich immer dann vor, wenn sich durch die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen ergeben als für die zuletzt genehmigte Nutzung, etwa bei Stellplätzen, Brandschutz oder der Einstufung als Sonderbau. Ob dabei bauliche Maßnahmen anfallen, spielt keine Rolle: Auch eine reine Umnutzung ohne einen einzigen Wanddurchbruch kann genehmigungspflichtig sein.

Verfahrensfreie Nutzungsänderungen seit 2025

Mit dem Ersten und Zweiten Modernisierungsgesetz Bayern wurde die Verfahrensfreiheit nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 der Bayerischen Bauordnung ab dem 01.01.2025 deutlich ausgeweitet. Eine Nutzungsänderung ist demnach verfahrensfrei, wenn die neue Nutzung im jeweiligen Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist. Auch der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken fällt seit 2025 unter bestimmten Voraussetzungen unter diese Erleichterung, was für Wohnraumprojekte im Landkreis Dachau grundsätzlich eine gute Nachricht ist.

Warum Stellplätze die Verfahrensfreiheit oft wieder aushebeln

Die praktische Reichweite dieser Erleichterung ist jedoch begrenzt: Sobald für die neue Nutzung ein anderer Stellplatzschlüssel gilt, etwa bei der Umwandlung eines Ladengeschäfts in der Dachauer Altstadt zu einer gastronomischen Nutzung, entsteht faktisch doch wieder Genehmigungspflicht. Wer sich allein auf die pauschale Aussage „Nutzungsänderungen sind jetzt einfacher“ verlässt, riskiert, eine genehmigungspflichtige Nutzung unangemeldet aufzunehmen. Bei tatsächlich verfahrensfreien Fällen gilt zudem eine Anzeigepflicht: Die geplante Nutzung muss zwei Wochen vor Aufnahme bei der Bauverwaltung angezeigt werden. Wird das versäumt, ist dies nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO bußgeldbewehrt. Weitere landesspezifische Feinheiten, etwa zu Gestaltungsvorschriften beim Dachausbau, sind in unserem Überblick zur Nutzungsänderung in Bayern zusammengefasst.

[[banner-button]]

Ablauf, Unterlagen und Bearbeitungsdauer

Für den formellen Bauantrag verlangt die zuständige Behörde in Dachau eine vollständige Bauvorlage. Dazu zählen üblicherweise:

• Aktueller Lageplan mit zeichnerischem und schriftlichem Teil, nicht älter als sechs Monate
• Bauzeichnungen mit Bestand und geplanter Änderung (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
• Baubeschreibung mit detaillierter Erläuterung der neuen Nutzung
• Angaben zur Grundstücksentwässerung und Erschließung
• Stellplatznachweis nach der jeweils geltenden Stellplatzsatzung

Diese Unterlagen dürfen ausschließlich von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt werden, in der Regel ein Architekt mit entsprechender Einreichbefugnis. Die Antragstellung erfolgt seit dem 01.07.2023 auch digital über das BayernPortal, wobei für die Authentifizierung eine BayernID mit ELSTER-Zertifikat oder Online-Ausweisfunktion erforderlich ist. Nach Angaben des Landratsamts Dachau liegt die durchschnittliche Bearbeitungszeit für Nutzungsänderungsanträge bei drei bis sechs Monaten nach Vollständigkeit der Unterlagen.

Genehmigungsfiktion bei Wohnraumschaffung

Bei Nutzungsänderungen, durch die Wohnraum entsteht, greift im vereinfachten Verfahren ein besonders wohnraumfreundliches Instrument: die Genehmigungsfiktion. Wird der Antrag nicht innerhalb von drei Monaten nach Ende einer Nachforderungsfrist beschieden, gilt er automatisch als genehmigt. Wer für eine Finanzierung dennoch eine förmliche Genehmigung benötigt, kann auf den Eintritt dieser Fiktion ausdrücklich verzichten. Gerade bei der Umnutzung eines Dachbodens oder Kellers zu Wohnraum lohnt sich diese Option: Wie ein solches Vorhaben in der Praxis abläuft, beschreiben wir im Beitrag zur Nutzungsänderung von Dachboden zu Wohnraum.

Kosten einer Nutzungsänderung in Dachau

Die Gesamtkosten hängen stark vom Projekttyp und dem Umfang der erforderlichen Nachweise ab. Als grobe Orientierung für ein typisches Dachauer Vorhaben, etwa die Umwandlung eines leerstehenden Ladengeschäfts in der Altstadt zu Wohnraum:

• Erstellung und Einreichung der Antragsunterlagen bei Planeco Building: ab 1.490,–€ netto, abhängig von Projektumfang und Bestandslage
• Behördliche Gebühren: in der Regel ein Bruchteil der Baukosten, je nach Vorhaben und Gemeinde unterschiedlich
• Zusätzliche Gutachten, etwa Brandschutz oder Statik, nach tatsächlichem Bedarf

Fehlt eine ältere Baugenehmigung, etwa weil das Bauaktenarchiv keine vollständigen Unterlagen mehr besitzt, verlängert sich der Vorlauf spürbar, da die zuletzt genehmigte Nutzung erst zweifelsfrei ermittelt werden muss. Das ist gerade bei historischer Bausubstanz in der Dachauer Altstadt kein seltener Fall.

Ferienwohnungen und Zweckentfremdung: aktuelle Lage in Dachau

Der Landkreis Dachau gilt seit 2015 als angespannter Wohnungsmarkt im Sinne der bayerischen Mieterschutzverordnung. Trotzdem existiert in der Stadt Dachau aktuell keine Zweckentfremdungssatzung nach dem Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Ein entsprechender Vorstoß wurde 2014 im Hauptausschuss knapp abgelehnt. Wer aktuell eine Wohnung in eine Ferienwohnung umwandeln möchte, benötigt zwar weiterhin die baurechtliche Nutzungsänderung, ist aber derzeit nicht zusätzlich durch eine Zweckentfremdungssatzung beschränkt.

Das kann sich jedoch ändern: Seit August 2025 liegt dem Haupt- und Finanzausschuss ein neuer Antrag zur Einführung einer Zweckentfremdungssatzung gegen Ferienwohnungen vor. Wer aktuell in ein solches Vorhaben investiert, sollte diese politische Entwicklung im Blick behalten, denn eine spätere Satzung könnte bestehende Nutzungen einschränken oder genehmigungspflichtig machen.

Statische Anforderungen nicht unterschätzen

Viele Nutzungsänderungen wirken auf den ersten Blick rein verwaltungstechnisch, ziehen aber statische Prüfungen nach sich, sobald sich die Nutzlasten ändern. Das gilt besonders bei publikumsintensiven Nutzungen wie Gastronomie oder Praxisräumen, aber auch beim Dachbodenausbau, wenn Deckenlasten neu verteilt werden müssen. In solchen Fällen ist ein Standsicherheitsnachweis Teil der einzureichenden Unterlagen. Die Kosten dafür variieren je nach Komplexität des Gebäudes; einen Überblick über typische Kostenrahmen gibt unsere Seite zu Statiker-Kosten. Wer einen geeigneten Fachplaner sucht, findet Orientierung unter Statiker finden, oder direkt auf unserer Übersichtsseite zum Statiker.

Planeco Building begleitet Bauherren in Dachau von der Klärung der Zuständigkeit bis zur vollständigen Antragseinreichung, inklusive Architektur, Statik und Kommunikation mit dem jeweiligen Bauamt. Nach der kostenlosen Erstberatung liegt die Zeit bis zur Einreichung der Unterlagen in der Regel bei 14 bis 21 Tagen, sofern alle erforderlichen Informationen vorliegen. Wer sein Vorhaben vorab realistisch einschätzen möchte, sollte insbesondere die Stellplatzfrage und den Bestand der ursprünglichen Baugenehmigung klären, bevor der Antrag gestellt wird.