Nutzungsänderung in Flensburg: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Möchten Sie in Flensburg eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten, Gewerbeflächen in Wohnraum umwandeln oder Ihr Gewerbe für eine andere Nutzung umgestalten? Dann benötigen Sie eine Nutzungsänderung mit entsprechender Baugenehmigung. Die Hansestadt Flensburg hat durch die neue Zweckentfremdungssatzung und spezielle Regelungen für Ferienwohnungen besondere Anforderungen, die bei der Antragstellung beachtet werden müssen.

Mit der neuen Landesbauordnung Schleswig-Holstein vom 5. Juli 2024 wurden die Verfahren für Nutzungsänderungen vereinfacht und beschleunigt. Planeco Building unterstützt Sie dabei, diese Vorteile optimal zu nutzen und Ihre Genehmigung schnell zu erhalten.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn Sie die Art der baulichen Nutzung Ihres Gebäudes oder Gebäudeteils verändern möchten. Rechtlich wird dabei zwischen bauordnungsrechtlichen und bauplanungsrechtlichen Aspekten unterschieden. Eine Genehmigung ist immer dann erforderlich, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben.

Nach der Landesbauordnung Schleswig-Holstein entspricht ein Antrag auf Nutzungsänderung formell einem Bauantrag. Dies gilt auch dann, wenn Sie keinerlei bauliche Veränderungen vornehmen – die reine Umnutzung der Räume erfordert bereits eine Genehmigung.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Flensburg?

In Flensburg ist eine Nutzungsänderung immer dann erforderlich, wenn sich durch die geplante neue Nutzung andere bauordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Anforderungen ergeben. Das Bauplanungsrecht regelt dabei, wo und ob bestimmte Nutzungen zulässig sind, während das Bauordnungsrecht festlegt, wie gebaut werden muss.

Besonders wichtig in Flensburg ist die seit dem 1. Juni 2025 geltende Zweckentfremdungssatzung. Diese schützt Wohnraum vor zweckfremder Nutzung und betrifft insbesondere Ferienwohnungen. Wenn Sie eine Wohnung länger als 12 Wochen pro Jahr an Touristen vermieten möchten, benötigen Sie eine zusätzliche zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Flensburg

• Wohnung zur Ferienwohnung: Kurzzeitvermietung an Touristen (besondere Beachtung der Zweckentfremdungssatzung)

• Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Büro- oder Ladenflächen zu Wohnungen

• Wohnraum zu Gewerbe: Arztpraxis, Büro oder Physiotherapiepraxis in ehemaligen Wohnräumen

• Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Restaurant zu Einzelhandel oder Büro zu Fitnessstudio

• Kellerausbau zu Wohnraum: Schaffung zusätzlicher Wohnfläche im Keller

• Dachgeschossausbau: Umwandlung von Speicher- oder Abstellflächen in Wohnraum

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Flensburg beantragen

Die Beantragung einer Nutzungsänderung in Flensburg folgt einem strukturierten Verfahren bei der Bauordnung der Stadt Flensburg (Abteilung 630). Planeco Building begleitet Sie durch alle Schritte:

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit und Berücksichtigung der Flensburger Besonderheiten

2. Beauftragung eines qualifizierten Planers: Nur bauvorlageberechtigte Personen dürfen Anträge einreichen

3. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung und alle erforderlichen Nachweise

4. Einreichung bei der Bauordnung Flensburg: Elektronisch oder in Papierform am Pferdewasser 14

5. Behördliche Prüfung: Die Bauordnung prüft den Antrag und beteiligt weitere Stellen

6. Genehmigungserteilung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine erfolgreiche Antragstellung in Flensburg sind verschiedene Dokumente erforderlich. Die Bauordnung Flensburg stellt spezifische Anforderungen, die je nach Art der geplanten Nutzungsänderung variieren können:

• Auszug aus der Liegenschaftskarte (nicht älter als 6 Monate)

• Lageplan mit Darstellung der Umgebung

• Aktuelle Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)

• Detaillierte Baubeschreibung der geplanten neuen Nutzung

• Brandschutznachweis (bei erforderlichen Änderungen)

• Stellplatznachweis oder Stellplatzablöse

• Statische Nachweise (falls bauliche Änderungen notwendig)

• Frühere Baugenehmigungen (soweit vorhanden)

Bei Ferienwohnungen in Flensburg sind zusätzlich die Bestimmungen der Zweckentfremdungssatzung und des Ferienwohnungskonzepts zu beachten.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Flensburg?

Die gesetzliche Bearbeitungszeit beträgt im vereinfachten Verfahren drei Monate. Durch die neue Landesbauordnung vom 5. Juli 2024 gilt eine Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Bauordnung nicht innerhalb der Frist, gilt der Antrag automatisch als genehmigt. In der Praxis variieren die Bearbeitungszeiten je nach Komplexität zwischen 6 und 12 Wochen für einfache Vorhaben.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Flensburg?

Die Gesamtkosten für eine Nutzungsänderung in Flensburg setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen und richten sich nach der Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein:

Planungskosten

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €

• Zusätzliche Fachplaner (bei Bedarf): 500,– bis 2.000,– €

• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

Behördliche Kosten

• Baugenehmigung: 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten

• Mindestgebühr: meist 200,– bis 800,– €

• Verlängerung einer Baugenehmigung: 50 % der ursprünglichen Gebühr, maximal 2.000,– €

Mögliche Baumaßnahmen

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €

• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz

• Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz (je nach Gemeinde)

• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne entsprechende Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann in Flensburg schwerwiegende Konsequenzen haben. Besonders seit Einführung der Zweckentfremdungssatzung werden Verstöße konsequent verfolgt:

• Bußgelder bis zu 50.000,– € bei nicht genehmigtem Wohnraum oder Ferienwohnungen

• Nachträgliche Genehmigungspflicht mit höheren Planungskosten

• Nutzungsuntersagung durch die Bauordnung

• Gefährdung des Versicherungsschutzes bei Schadensfällen

• Zwangsgelder bei Nichteinhaltung behördlicher Auflagen

In Flensburg hat eine Untersuchung gezeigt, dass etwa 70 % der ermittelten Ferienwohnungen keine entsprechende Baugenehmigung hatten. Die Stadt geht daher verstärkt gegen nicht genehmigte Nutzungsänderungen vor.

Nutzungsänderung in Flensburg beantragen – mit Planeco Building

Planeco Building ist Ihr erfahrener Partner für Nutzungsänderungen in Flensburg. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen verfügen wir über umfassende Expertise in der Schleswig-Holstein Landesbauordnung und den besonderen Anforderungen der Hansestadt:

• Kostenlose Erstberatung mit Machbarkeitsprüfung

• Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit

• Volle Preistransparenz – keine versteckten Kosten

• 14–21 Tage Bearbeitungszeit für die Antragserstellung

• Rundum-Service: Architektur, Statik, Brandschutz und mehr

• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Flensburg

Besonders bei Ferienwohnungen in Flensburg kennen wir die Anforderungen der Zweckentfremdungssatzung und des Ferienwohnungskonzepts. Wir prüfen für Sie, ob Ihr Vorhaben in den gewünschten Bereichen (Innenstadt, Hafenbereich) realisierbar ist und welche Genehmigungen erforderlich sind.

Unser eingespieltes Team aus erfahrenen Architekten, Statikern und Fachplanern begleitet Sie persönlich bis zum Projekterfolg. Durch unsere digitalen Prozesse und die enge Zusammenarbeit mit der Bauordnung Flensburg können wir Rückfragen minimieren und die Genehmigungszeiten verkürzen.