Nutzungsänderung in Flensburg: Ablauf, Kosten und rechtliche Besonderheiten

Wer in Flensburg eine gewerbliche Fläche zu Wohnraum umbauen, eine Ferienwohnung vermieten oder ein Ladenlokal umnutzen möchte, trifft auf eine bauordnungsrechtliche Ausgangslage, die sich deutlich von anderen deutschen Städten unterscheidet. Große Teile des Stadtgebiets haben bis heute keinen Bebauungsplan, und seit dem 1. Juni 2025 gilt zusätzlich eine Zweckentfremdungssatzung, die Wohnraum ausdrücklich vor anderweitiger Nutzung schützt. Beide Faktoren zusammen entscheiden darüber, ob eine Nutzungsänderung in Flensburg schnell durchläuft oder zur Einzelfallprüfung wird.

Was ist eine Nutzungsänderung – und wann wird sie in Flensburg genehmigungspflichtig?

Eine Nutzungsänderung liegt bauordnungsrechtlich immer dann vor, wenn sich die tatsächliche Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils von der zuletzt genehmigten Nutzung unterscheidet – unabhängig davon, ob dafür bauliche Maßnahmen nötig sind. In Flensburg betrifft das in der Praxis besonders häufig drei Konstellationen: die Umwandlung von Ladenlokalen in der Innenstadt zu Wohnraum, die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung und der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich.

Maßgeblich ist die Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH) in ihrer seit 5. Juli 2024 geltenden Fassung. Sie regelt unter anderem, wann eine Nutzungsänderung genehmigungsfrei gestellt werden kann und wann ein vollständiges Genehmigungsverfahren erforderlich ist. Wer sich unsicher ist, ob sein Vorhaben überhaupt als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung gilt, sollte diese Frage frühzeitig klären lassen – eine Nutzungsänderung falsch einzuschätzen, gehört zu den häufigsten und teuersten Fehlern bei Immobilienprojekten.

Zuständige Behörde: Bauordnung Flensburg oder Kreis Schleswig-Flensburg?

Für Grundstücke innerhalb der Flensburger Stadtgrenzen ist die Untere Bauaufsichtsbehörde im Technischen Rathaus zuständig, Am Pferdewasser 14, 24937 Flensburg, telefonisch erreichbar unter 0461 85-0. Die Abteilung bearbeitet Bauanträge, Vorbescheide und Bauanzeigen im Rahmen der Genehmigungsfreistellung, überprüft bauliche Anlagen besonderer Art und Nutzung und führt das Baulastenverzeichnis. Sprechzeiten sind montags und dienstags von 08:30 bis 12:00 Uhr sowie donnerstags von 14:00 bis 17:30 Uhr, außerhalb dieser Zeiten nach Vereinbarung.

Liegt das Grundstück außerhalb des Stadtgebiets, ist stattdessen der Landrat des Kreises Schleswig-Flensburg als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Diese Unterscheidung ist nicht nur formal relevant: Die beiden Behörden bearbeiten nach denselben landesrechtlichen Vorgaben, kommen aber teils zu unterschiedlichen Einschätzungen in Grenzfällen. Wer sein Vorhaben an der Stadtgrenze plant, sollte die Zuständigkeit vorab eindeutig klären.

Die Flensburg-Besonderheit: Fehlende Bebauungspläne und § 34 BauGB

Der praktisch wichtigste Unterschied zu Städten mit flächendeckender Bauleitplanung: In weiten Teilen Flensburgs existiert kein qualifizierter Bebauungsplan. Die Zulässigkeit einer neuen Nutzung wird dort nach dem Einfügungsgebot des § 34 BauGB beurteilt – das Vorhaben muss sich also in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Das ist keine feste Regel, sondern eine Einzelfallentscheidung, die von Straße zu Straße unterschiedlich ausfallen kann.

Das hat eine konkrete Konsequenz für Bauherren: Die Genehmigungsfreistellung nach § 62 LBO SH, die in vielen anderen Kommunen für schnellere Verfahren sorgt, greift in Flensburg seltener, weil sie meist einen Bebauungsplan mit ausreichender Regelungsdichte voraussetzt. Laut Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein ist eine Genehmigungsfreistellung außerdem grundsätzlich ausgeschlossen für Sonderbauten sowie für Anlagen mit mehr als 5.000 m² Wohnfläche oder öffentliche Anlagen für mehr als 100 Besucher. Eine Erleichterung gibt es allerdings für den Flensburger Altbaubestand: Der Umbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken sowie die Errichtung von Dachgauben sind im unbeplanten Innenbereich grundsätzlich möglich, sofern kein Sonderbau vorliegt.

Wo die Genehmigungsfähigkeit unklar ist, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage in Schleswig-Holstein, um die entscheidende Rechtsfrage verbindlich klären zu lassen, bevor Planungskosten entstehen.

Neu seit Juni 2025: Die Zweckentfremdungssatzung Flensburg

Seit dem 1. Juni 2025 darf Wohnraum in Flensburg nur noch mit Genehmigung für andere Zwecke als zum Wohnen genutzt werden. Rechtsgrundlage ist das Schleswig-Holsteinische Wohnraumschutzgesetz, auf dessen Basis Kommunen befristete Zweckentfremdungssatzungen erlassen können. Ziel der Flensburger Satzung ist der Schutz des knappen Wohnraums vor dauerhafter anderweitiger Nutzung.

Eine Zweckentfremdung liegt laut Satzung insbesondere vor bei:

• Ferienwohnnutzung über 12 Wochen pro Jahr
• Gewerblicher Nutzung von mehr als 50 % der Wohnfläche
• Leerstand über 6 Monate ohne nachvollziehbaren Grund
• Baulicher Veränderung mit dauerhaftem Wohnraumverlust
• Abriss von Wohnraum

Entscheidend ist: Die Zweckentfremdungsgenehmigung ersetzt die baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung nicht – beide Verfahren laufen parallel. Voraussetzung für eine Zweckentfremdungsgenehmigung ist, dass die Nutzung baurechtlich zulässig ist. Liegt dafür noch keine Baugenehmigung vor, muss diese laut aktueller Berichterstattung zur Satzung nachträglich beantragt werden. Eigentümer, die auf Nummer sicher gehen wollen, können bei der Stadt ein Negativattest beantragen, das bestätigt, dass keine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung vorliegt – hilfreich etwa gegenüber Vermietungsplattformen.

Ferienwohnung in Flensburg: Was die 70/90-Statistik bedeutet

Im Rahmen des städtischen Ferienwohnungskonzepts wurde ermittelt, dass für rund 70 % der untersuchten Ferienwohnungen keine passende Baugenehmigung vorlag. Zugleich schätzt die Stadt, dass etwa 90 % dieser Fälle nachträglich genehmigungsfähig wären. Für Eigentümer heißt das: Eine fehlende Genehmigung ist kein Grund zur Panik, aber ein klarer Handlungsauftrag. Wer jetzt proaktiv nachmeldet, profitiert von guten Erfolgsaussichten – wartet man ab, steigt mit der neuen Zweckentfremdungssatzung das Risiko einer Nutzungsuntersagung.

Typische Nutzungsänderungen in Flensburg

Aus der Praxis ergeben sich in Flensburg wiederkehrende Konstellationen, die jeweils eigene Besonderheiten mitbringen:

• Gewerbe zu Wohnraum in der Altstadt: Bei denkmalgeschützten Kaufmannshöfen und Gründerzeitgebäuden ist neben der Baugenehmigung eine gesonderte denkmalrechtliche Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde erforderlich – die eine ersetzt die andere nicht.
• Ferienwohnung genehmigen: Erfordert die Prüfung der Gebietseinstufung sowie seit 2025 zusätzlich die Zweckentfremdungsgenehmigung.
• Dachgeschossausbau: Im unbeplanten Innenbereich grundsätzlich erleichtert möglich, aber abhängig von statischer Machbarkeit – hier ist häufig ein Standsicherheitsnachweis erforderlich.
• Ladenlokal-Umnutzung im Zentrum: Kann durch das städtische Zentren- und Einzelhandelskonzept sowie Stellplatzpflichten beeinflusst werden.

Unterlagen, Kosten und Fristen

Für den Antrag werden in der Regel benötigt: ein aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte, ein Lageplan, Bauzeichnungen der betroffenen Räume, eine Baubeschreibung sowie – je nach Vorhaben – ein Standsicherheits- oder Brandschutznachweis. Bei tragenden Eingriffen lohnt sich frühzeitig der Kontakt zu einem Statiker, um Umbaukosten realistisch einzuschätzen; einen Überblick über typische Statiker-Kosten gibt es separat.

Die Behördengebühr in Schleswig-Holstein berechnet sich nach dem anrechenbaren Bauwert: 11,–€ je angefangene 1.000,–€ Bauwert, mindestens 100,–€, multipliziert mit der seit 1. September 2024 gültigen Indexzahl von 1,800. Bei reinen Nutzungsänderungen ohne größere Umbauten greift wegen des niedrigen Bauwerts häufig die Mindestgebühr. Zur Bearbeitungsdauer gilt laut Bürgerportal Flensburg: Die Entscheidungsfrist beginnt drei Wochen nach Zugang des vollständigen Antrags, für das vereinfachte Verfahren gilt eine Frist von bis zu drei Monaten mit Verlängerungsmöglichkeit. In der Praxis verlängert sich dies häufig durch Nachforderungen unvollständiger Unterlagen – vollständige, sauber aufbereitete Anträge sind daher der wichtigste Zeitfaktor.

Konsequenzen ohne Genehmigung

Eine Nutzungsänderung ohne erforderliche Baugenehmigung ist in Schleswig-Holstein eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko einer Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsichtsbehörde, wenn die tatsächliche Nutzung von der zuletzt genehmigten abweicht. Bestandsschutz entsteht ausschließlich durch eine formell erteilte Baugenehmigung – eine über Jahre geduldete Nutzung allein reicht dafür nicht aus, und bei nachträglicher Legalisierung gelten die zum Zeitpunkt der Antragstellung aktuellen Vorschriften.

Planeco Building begleitet Eigentümer und Gewerbetreibende in Flensburg von der ersten Einschätzung bis zur Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde: mit vollständigen Planunterlagen, fachlicher Prüfung der Genehmigungsfähigkeit nach § 34 BauGB und, wo nötig, in enger Abstimmung mit Statik und Denkmalschutz. Wer einen erfahrenen Ansprechpartner sucht, findet über die Seite Statiker finden und die Architekt-Leistungen von Planeco Building einen strukturierten Einstieg in den gesamten Genehmigungsprozess.