Nutzungsänderung in Freiburg: Baurecht, Zweckentfremdung & Milieuschutz

Wer in Freiburg eine Wohnung, ein Ladenlokal oder einen Dachboden anders nutzen möchte als bisher genehmigt, trifft auf eine Besonderheit, die es in dieser Kombination in kaum einer anderen deutschen Stadt gibt: Neben dem klassischen Baurecht greifen hier zusätzlich die Zweckentfremdungssatzung und in bestimmten Stadtteilen eine soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz). Wer nur die baurechtliche Seite prüft, übersieht regelmäßig eine der beiden anderen Ebenen und riskiert damit Nutzungsuntersagungen oder Bußgelder. Dieser Leitfaden zeigt, wie die drei Ebenen zusammenspielen, wann eine Nutzungsänderung in Freiburg tatsächlich verfahrensfrei ist und worauf es beim Antrag beim Baurechtsamt konkret ankommt.

Was ist eine Nutzungsänderung – Definition und Freiburg-Beispiele

Eine Nutzungsänderung liegt laut Landesbauordnung Baden-Württemberg vor, wenn sich die Art der Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils gegenüber der zuletzt genehmigten Nutzung ändert – unabhängig davon, ob dafür bauliche Maßnahmen nötig sind. Rechtlich wird sie einem Bauantrag gleichgestellt. Die Stadt Freiburg selbst nennt als typische Beispiele die Umwandlung eines Abstell- oder Hobbyraums in Wohnraum sowie die Umwandlung von Wohnraum in eine Gaststätte, ein Büro oder eine Arztpraxis.

In der Praxis kommen in Freiburg vor allem drei Fallgruppen wiederkehrend vor: die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung, die Umwandlung eines leerstehenden Ladenlokals in der Innenstadt zu Wohnraum sowie der Ausbau von Dachgeschossen und Kellern in Gründerzeitvierteln wie Herdern oder der Wiehre. Grundlegende Verfahrensfragen zur Nutzungsänderung in Baden-Württemberg haben wir zusätzlich in unserem landesweiten Leitfaden zusammengefasst.

Wann ist eine Nutzungsänderung in Freiburg genehmigungspflichtig?

Nicht jede Umnutzung braucht ein förmliches Verfahren. Entscheidend ist, ob sich durch die neue Nutzung die Anforderungen an das Gebäude ändern.

Verfahrensfreie Ausnahmen nach § 50 LBO

Nach § 50 Abs. 2 der Landesbauordnung ist eine Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten als für die bisherige – oder wenn durch die neue Nutzung zusätzlicher Wohnraum in Wohngebäuden der Gebäudeklasse 1 bis 3 im Innenbereich entsteht. Ein Beispiel: Wird ein bislang als Homeoffice genutztes Zimmer wieder zu einem regulären Wohnraum, ändern sich die brandschutz- und stellplatzrechtlichen Anforderungen üblicherweise nicht – das Vorhaben bleibt verfahrensfrei.

Die Prüfpflicht bleibt trotzdem bestehen

Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass alles erlaubt ist. Auch ohne förmliches Verfahren müssen Bauherren sicherstellen, dass folgende Punkte eingehalten werden:

• Vereinbarkeit mit dem geltenden Bebauungsplan oder mit § 34 BauGB im unbeplanten Innenbereich
• Denkmalschutzrechtliche Vorgaben, sofern das Gebäude ein Kulturdenkmal ist
• Ausreichende Rettungswege und Aufenthaltsraumhöhen nach Landesbauordnung
• Stellplatzpflicht nach der Freiburger Stellplatzsatzung
• Kommunale Sonderregelungen wie Zweckentfremdungssatzung oder Erhaltungssatzung

Wer diese Prüfung übergeht, trägt das volle Risiko: Das Baurechtsamt Freiburg fungiert gleichzeitig als untere Denkmalschutzbehörde, sodass Konflikte an dieser Stelle direkt auffallen. Bei Zweifeln lässt sich die Verfahrensfreiheit und öffentlich-rechtliche Zulässigkeit über einen Bauvorbescheid verbindlich klären, der die Behörde für drei Jahre bindet.

Die Freiburg-Besonderheit: drei Genehmigungsebenen statt einer

Was viele Eigentümer überrascht: Selbst wenn eine Nutzungsänderung baurechtlich unproblematisch ist, kann sie an einer städtischen Satzung scheitern. In Freiburg müssen bis zu drei Ebenen unabhängig voneinander geprüft und teilweise separat beantragt werden.

Zweckentfremdung: Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung

Freiburg hat seit dem 1. Februar 2014 eine Zweckentfremdungssatzung auf Grundlage des baden-württembergischen Zweckentfremdungsverbotsgesetzes. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat ihre Wirksamkeit bereits mit Urteil vom 08.12.2015 (Az. 3 S 248/15) bestätigt und die Gültigkeit 2020 erneut bekräftigt. Wer Wohnraum nicht nur vorübergehend gewerblich nutzt, etwa als Ferienwohnung, braucht dafür eine gesonderte Genehmigung nach dieser Satzung, unabhängig vom baurechtlichen Verfahren.

Seit dem 1. Januar 2022 kommt eine Registrierungspflicht für Ferienwohnungen hinzu: Ohne Registriernummer in der Anzeige darf gar nicht erst vermietet werden. Wichtig zu wissen: Die Registrierung ersetzt keine erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung, sie ist ein eigenständiger Verwaltungsakt. Verstöße gegen die Registrierungspflicht können mit einem Bußgeld von bis zu 50.000,–€ geahndet werden. Das Baurechtsamt kontrolliert registrierte Ferienwohnungen aktiv, seit 2014 wurden bereits über 110 ungenehmigte Nutzungen ermittelt.

Milieuschutz in ausgewählten Stadtteilen

In bestimmten Freiburger Stadtteilen gilt zusätzlich eine soziale oder städtebauliche Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB, unter anderem in Stühlinger, der Haslacher Uferstraße, Imberyweg/St. Georgen sowie in Waldsee und der südöstlichen Altstadt. Hier prüft die Behörde bei Nutzungsänderungen zusätzlich, ob das Vorhaben die gewachsene Bevölkerungsstruktur gefährdet. Wer ein Objekt in einem dieser Gebiete umnutzen möchte, braucht damit faktisch zwei bis drei parallele Genehmigungen, nicht nur eine Baugenehmigung. Ob ein Grundstück betroffen ist, lässt sich vorab über das Baurechtsamt oder das städtische Geoportal klären.

So läuft der Antrag beim Baurechtsamt Freiburg ab

Das Baurechtsamt ist als untere Baurechtsbehörde für alle Genehmigungen rund um Neubau, Umbau, Nutzungsänderung und Abbruch zuständig. Der Ablauf gliedert sich typischerweise in folgende Schritte:

1. Verfahrensart klären: Verfahrensfrei, Kenntnisgabeverfahren, vereinfachtes oder umfassendes Baugenehmigungsverfahren – abhängig von Gebäudeklasse, Lage und geplanter Nutzung
2. Bauvorbescheid einholen (optional, aber empfehlenswert): Insbesondere bei unklarer Sach- oder Rechtslage vor Kauf, Umbau oder Vermietungsbeginn sinnvoll
3. Bauvorlagen erstellen lassen: Grundrisse, Betriebsbeschreibung bei gewerblicher Nutzung und ggf. statische Nachweise müssen von einem bauvorlageberechtigten Architekten erstellt werden
4. Digitale Einreichung: Seit dem 1. Januar 2025 sind Bauanträge in Baden-Württemberg ausschließlich elektronisch über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) einzureichen, wofür eine BundID oder ein ELSTER-Konto nötig ist
5. Prüfung und ggf. Fachbehördenbeteiligung: Bei Denkmalschutz-, Milieuschutz- oder Brandschutzfragen werden weitere Stellen eingebunden
6. Genehmigung bzw. Bescheid: Erst danach darf die neue Nutzung aufgenommen werden

Kosten und Bearbeitungsdauer realistisch einschätzen

Die Stadt Freiburg selbst verweist bei den Kosten lediglich auf die allgemeine Verwaltungsgebührensatzung, ohne konkrete Beträge zu nennen – auch bei einer Ablehnung wird eine Gebühr fällig, da die Prüfung Verwaltungsaufwand verursacht. In der Praxis setzen sich die Gesamtkosten aus drei Bausteinen zusammen: der behördlichen Verwaltungsgebühr, den Planungskosten für Bauvorlagen und gegebenenfalls Kosten für einen Standsicherheitsnachweis, wenn Wände entfernt oder Deckenlasten verändert werden. Wie sich Statikkosten je nach Bauvorhaben zusammensetzen, erklären wir detailliert auf unserer Seite zu Statiker-Kosten.

Ein oft übersehener Erleichterungstatbestand: Nach § 37 Abs. 3 LBO entfällt die Pflicht zur Schaffung zusätzlicher Stellplätze bei Wohnraumschaffung durch Nutzungsänderung, wenn die ursprüngliche Baugenehmigung mindestens fünf Jahre zurückliegt. Bei einer Stellplatzablöse von mehreren tausend Euro pro Platz kann das die Gesamtkosten spürbar senken.

Bei der Bearbeitungsdauer lohnt sich eine Unterscheidung: Planeco Building erstellt die vollständigen Antragsunterlagen in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen. Die anschließende behördliche Prüfung selbst nennt keine feste Frist – bei Beteiligung mehrerer Fachbehörden, etwa bei Denkmalschutz oder Milieuschutz, verlängert sich die Gesamtdauer entsprechend.

Häufige Fehler bei Nutzungsänderungen in Freiburg

Aus der Begleitung von Bauanträgen zeigen sich immer wieder dieselben Stolperfallen:

• Satzungsgebiete übersehen: Ein baurechtlich zulässiges Vorhaben scheitert an Zweckentfremdungs- oder Erhaltungssatzung
• Zweckentfremdung und Baurecht getrennt gedacht: Beide Verfahren laufen unabhängig und müssen einzeln beantragt werden
• Vage Bauvoranfragen: Das Baurechtsamt beantwortet nur präzise gestellte Fragen verbindlich
• Fehlende Abweichungsanträge: Werden Ausnahmen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften benötigt, müssen sie ausdrücklich mitbeantragt werden
• Formatfehler bei ViBa BW: Seit der Digitalisierungspflicht werden ausschließlich PDF/A-Dateien akzeptiert, geschützte PDFs führen zur Zurückweisung

Gerade bei Dachausbauten mit Eingriffen in tragende Bauteile lohnt sich zusätzlich eine frühzeitige statische Prüfung – unsere Seite Statiker finden zeigt, worauf es bei der Auswahl eines qualifizierten Ansprechpartners ankommt.

Wer sein Vorhaben in Freiburg umsetzen möchte, profitiert davon, alle drei Ebenen von Anfang an gemeinsam zu denken statt sie nacheinander abzuarbeiten. Planeco Building begleitet Eigentümer und Gewerbetreibende bundesweit, mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen, von der kostenlosen Erstberatung über die Machbarkeitsprüfung bis zur vollständigen, digital eingereichten Antragsunterlage, inklusive Architektur, Statik und Abstimmung mit dem Baurechtsamt aus einer Hand.