Nutzungsänderung in Gelsenkirchen: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Möchten Sie eine bestehende Wohnung als Ferienwohnung vermieten, Ihre Gewerbefläche zur Wohnfläche machen oder für ein anderes Gewerbe umnutzen? Dann müssen Sie einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen!

Viele Eigentümer und Mieter in Gelsenkirchen sind unsicher, wann überhaupt ein Verfahren zur Nutzungsänderung erforderlich ist und welche Voraussetzungen für eine Genehmigung erfüllt sein müssen. Das zuständige Referat 63 – Bauordnung und Bauverwaltung der Stadt Gelsenkirchen bearbeitet alle Anträge auf Nutzungsänderung und bietet eine zentrale Bauberatung für Erstberatungen.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils. Sie überführt die Immobilie bei den Behörden offiziell von der bisherigen in eine neue Nutzung.

Maßgeblich ist dabei, welche Art der Nutzung in der letzten Baugenehmigung genehmigt wurde. Das Bauordnungsrecht in Nordrhein-Westfalen sieht eine Nutzungsänderung vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen derart unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist.

Wichtiger Hinweis: Ein Antrag auf Nutzungsänderung entspricht formell einem Bauantrag. Die Landesbauordnung stellt die Errichtung eines Gebäudes der baulichen Veränderung wie auch der reinen Umnutzung gleich.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Gelsenkirchen?

Im Allgemeinen gilt: Eine Nutzungsänderung muss immer dann beantragt werden, wenn sich durch die Änderung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage oder Teile der baulichen Anlage ergeben. Das betrifft sowohl bauordnungsrechtliche Sachverhalte als auch bauplanungsrechtliche Voraussetzungen.

• Bauplanungsrecht: Regelt die städtebauliche Zulässigkeit eines Vorhabens und ergibt sich aus Bebauungsplänen oder der Einordnung in die Umgebungsbebauung
• Bauordnungsrecht: Regelt die technische und sicherheitsrechtliche Ausführung wie Raumhöhen, Fluchtwege, Barrierefreiheit, Brand- und Schallschutz
• Stellplatzanforderungen: Neue Nutzungen können andere Parkplatzanforderungen mit sich bringen
• Brandschutzbestimmungen: Je nach Nutzung können sich die Brandschutzanforderungen ändern

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Gelsenkirchen

Die häufigsten Arten von Nutzungsänderungen in Gelsenkirchen umfassen verschiedene Bereiche:

1. Wohnraum zu gewerblicher Nutzung: Umwandlung einer Wohnung in Büro-, Praxis- oder Geschäftsräume
2. Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Ehemalige Büros oder Geschäfte werden zu Wohnungen
3. Nutzungsänderung Ferienwohnung: Normale Wohnung wird zur Kurzzeitvermietung genutzt
4. Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Wechsel zwischen verschiedenen gewerblichen Nutzungen
5. Kellerausbau zu Wohnraum: Nicht ausgebaute Keller werden zu Wohnräumen

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Gelsenkirchen beantragen

Der Antrag auf Nutzungsänderung folgt einem strukturierten Prozess, der unabhängig von der jeweiligen Landesbauordnung immer gleich oder zumindest sehr ähnlich abläuft:

1. Erstberatung und Vorprüfung: Umfassende Machbarkeitsbewertung sowie Prüfung, ob die geplante Nutzung am Standort zulässig ist
2. Beauftragung eines qualifizierten Planers: Ein Architekt finden mit Bauvorlageberechtigung wird beauftragt
3. Erstellung der Antragsunterlagen: Der Planer erstellt Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Stellplatznachweise und alle weiteren Dokumente
4. Prüfung durch Behörden: Der vollständige Antrag wird beim Referat 63 der Stadt Gelsenkirchen eingereicht
5. Erteilung der Genehmigung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

Das Referat 63 – Bauordnung und Bauverwaltung der Stadt Gelsenkirchen ist die zuständige Behörde für alle Baugenehmigungsverfahren. Die Behörde befindet sich im Rathaus Buer in der Goldbergstraße 12.

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine fundierte Planung sollten Sie dem Architekten alle verfügbaren Unterlagen zur betroffenen baulichen Anlage übergeben:

• Bestandspläne bzw. Bauzeichnungen (Grundriss, Ansichten, Schnitte)
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte bzw. einfacher Lageplan, nicht älter als 6 Monate)
• Frühere Baugenehmigungen (falls vorhanden)
• Bestehende Brandschutzkonzepte und andere Gutachten
• Vorhandene Statikunterlagen (bei baulichen Änderungen)
• Angaben über Umbauten und sonstige Veränderungen

Der Antrag muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser wie einem Architekten oder Ingenieur ausgefüllt und unterschrieben werden. Die erforderlichen Bauvorlagen müssen auf der Grundlage der Verordnung über bautechnische Prüfungen erstellt werden.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Gelsenkirchen?

Die Bauordnung NRW setzt klare gesetzliche Fristen: Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren hat eine Bearbeitungsfrist von sechs Wochen ab Vollständigkeit, während das reguläre Baugenehmigungsverfahren drei Monate dauert. Die praktische Bearbeitungsdauer kann jedoch durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Gelsenkirchen?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

1. Planungskosten

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner (bei Bedarf): 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

2. Behördliche Kosten

• Bauvoranfrage: 150,– bis 500,– €
• Baugenehmigung: 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten
• Mindestgebühr: meist 200,– bis 800,– €

3. Mögliche Baumaßnahmen

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Die Gebühren für eine Nutzungsänderung richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung (AVerwGebO NRW) und variieren je nach Art und Komplexität des Vorhabens.

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Die Änderung einer Gebäudenutzung ohne entsprechende Genehmigung kann schwerwiegende rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben:

• Bußgelder: Nicht genehmigter Wohnraum oder Ferienwohnung ohne Nutzungsänderung können bis zu 50.000,– € kosten
• Nachträgliche Genehmigungspflicht: Höhere Planungskosten durch notwendige Bestandsaufnahme
• Bauordnungsrechtliche Maßnahmen: Bei Verstößen gegen Brandschutz kann eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen werden
• Versicherungsschutz gefährdet: Bei Schadensfällen kann der Versicherer die Regulierung ablehnen

Eine nachträgliche Genehmigung ist grundsätzlich möglich, wenn das Vorhaben den aktuellen baurechtlichen Bestimmungen entspricht. Dabei werden jedoch die zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen Vorschriften angewendet.

Nutzungsänderung in Gelsenkirchen beantragen – mit Planeco Building

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• 14–21 Tage Bearbeitungszeit: Schnelle Erstellung der Antragsunterlagen
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• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Gelsenkirchen: Kenntnisse der örtlichen Gegebenheiten und Behördenpraxis

Dank effizienter Prozesse und digitaler Abläufe können wir die Antragsqualität so optimieren, dass Fragen vonseiten der Behörden minimiert werden. Dadurch verkürzen sich die Genehmigungszeiten für Ihr Bauvorhaben erheblich.

Die Stadt Gelsenkirchen bietet eine zentrale Bauberatung für eine Ersteinschätzung zur Zulässigkeit des geplanten Vorhabens. Mit Planeco Building erhalten Sie jedoch eine umfassende professionelle Betreuung von der ersten Idee bis zur genehmigungsfähigen Lösung.