Nutzungsänderung in Hattingen: Baurecht und Denkmalschutz sicher meistern

Wer in Hattingen eine Ladenfläche in der Altstadt zu Wohnraum umbauen, eine Wohnung als Ferienunterkunft vermieten oder eine ehemalige Werkstatt gewerblich umnutzen möchte, braucht dafür in den meisten Fällen eine förmliche Genehmigung: den Antrag auf Nutzungsänderung. Besonders in der historischen Innenstadt kommt zur baurechtlichen Prüfung häufig eine zweite Hürde hinzu, die viele Eigentümer unterschätzen: der Denkmalschutz. Wer diese Doppelstruktur nicht kennt, riskiert Verzögerungen von mehreren Monaten oder einen abgelehnten Antrag.

Was gilt in Hattingen als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die neue Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils von der zuletzt genehmigten Nutzung so unterscheidet, dass andere oder weitergehende bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Anforderungen greifen. Das ist der zentrale Maßstab der Landesbauordnung NRW 2018, den auch die Stadt Hattingen bei jedem Antrag anlegt. Wichtig für Eigentümer: Selbst wenn keine einzige Wand verändert wird, kann die neue Nutzung genehmigungspflichtig sein, weil sich zum Beispiel Anforderungen an Brandschutz, Stellplätze oder Schallschutz ändern.

Typische Beispiele in Hattingen

In der Praxis tauchen in Hattingen bestimmte Fallkonstellationen besonders häufig auf, viele davon im Zusammenhang mit dem strukturellen Wandel der Innenstadt seit dem Rückgang des stationären Einzelhandels:

• Ladenfläche zu Wohnraum: Leerstehende Geschäfte in der Innenstadt oder Altstadt werden zu Wohnungen umgebaut.
• Wohnung zu Ferienwohnung: Angesichts des Tourismusfokus der Stadt eine wachsende Nachfrage, die eine eigene Prüfung erfordert.
• Büro zu Praxis oder umgekehrt: Betrifft vor allem gemischt genutzte Gebäude mit Laden im Erdgeschoss und Wohnung darüber.
• Gewerbefläche zu Fitnessstudio oder Gastronomie: Bringt in der Regel zusätzliche Anforderungen an Stellplätze und Schallschutz mit sich.

Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben unter diese Definition fällt, findet auf der Hauptseite zur Nutzungsänderung von Planeco Building eine erste Einordnung nach Nutzungstyp.

Zuständige Behörde: Fachbereich 63 der Stadt Hattingen

Hattingen zählt mit über 25.000 Einwohnern zu den Städten in Nordrhein-Westfalen, die eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde unterhalten. Zuständig ist der Fachbereich 63 „Bauordnung und Baurecht" mit Sitz an der Hüttenstraße 43. Anders läuft es in kleineren Nachbargemeinden des Ennepe-Ruhr-Kreises: Dort übernimmt der Kreis die Aufgaben der Bauaufsicht direkt, während er für Hattingen selbst nur als obere Bauaufsichtsbehörde fungiert, etwa bei Widersprüchen gegen einen Bescheid der Stadt ([Bauverwaltung Ennepe-Ruhr-Kreis](https://www.enkreis.de/politikverwaltung/verwaltung/dienstleistungen-a-z/dienstleistung/show/bauverwaltung.html)).

Diese Struktur bedeutet für Eigentümer in der Praxis: Der Antrag geht immer zuerst an die Stadt Hattingen, nicht an den Kreis. Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde ist es dabei, die Einhaltung öffentlicher Vorschriften bei Errichtung, Änderung und eben auch Nutzungsänderung baulicher Anlagen zu überwachen, konkret Standsicherheit, Brandschutz und Abstandsflächen ([Bezirksregierung Düsseldorf, Allgemeines über die Bauaufsicht](https://www.brd.nrw.de/themen/planen-bauen/bauaufsicht/allgemeines-ueber-die-bauaufsicht)).

Nutzungsänderung in der Altstadt: die doppelte Genehmigungspflicht

Hattingens Altstadt mit ihrer Fachwerkbebauung aus dem 14. bis 16. Jahrhundert gehört zu den besterhaltenen in Nordrhein-Westfalen. Genau das macht sie planungsrechtlich anspruchsvoll: Für jede Veränderung an einem Baudenkmal oder in dessen engerer Umgebung ist zusätzlich zur Baugenehmigung eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach § 9 Denkmalschutzgesetz NRW erforderlich, unabhängig davon, ob überhaupt bauliche Maßnahmen geplant sind ([Untere Denkmalbehörde, Stadt Hattingen](https://www.hattingen.de/stadt_hattingen/Rathaus/Fachbereiche/Bauordnung%20und%20Baurecht/Untere%20Denkmalbeh%C3%B6rde/)).

Das heißt konkret: Wer eine Ladenfläche in einem denkmalgeschützten Altstadthaus zu Wohnraum umbauen möchte, braucht in der Regel zwei parallele Prüfverfahren, die Baugenehmigung durch den Fachbereich 63 und die Erlaubnis durch die Untere Denkmalbehörde, die ebenfalls dort angesiedelt ist. Wird dieser zweite Schritt übersehen, drohen Verzögerungen, weil die Behörde den Antrag erst nach Nachreichung der denkmalrechtlichen Unterlagen abschließend prüfen kann. Zusätzlich gilt in Teilen der Altstadt eine Gestaltungssatzung, die äußere Veränderungen wie Fenster, Fassaden oder Schaufenster reglementiert, sowie eine Sonderregelung für Abstandsflächen, die der dichten historischen Bebauung Rechnung trägt.

Für Bauvorhaben, bei denen zusätzlich zur Nutzungsänderung auch statische Eingriffe nötig werden, etwa ein Deckendurchbruch oder eine neue Wandöffnung, wird zudem ein Standsicherheitsnachweis Teil der Antragsunterlagen. Das betrifft in der Altstadt besonders häufig historische Fachwerkkonstruktionen, bei denen die Statik gesondert bewertet werden muss.

Stellplatznachweis nach der Hattinger Stellplatzsatzung

Neben der baurechtlichen und gegebenenfalls denkmalrechtlichen Prüfung verlangt die Stadt Hattingen bei den meisten Nutzungsänderungen einen Stellplatznachweis nach der Stellplatzsatzung vom 09.12.2019. Die Satzung legt für unterschiedliche Nutzungsarten konkrete Richtzahlen fest, etwa einen Stellplatz je 8 m² Gastraum bei Gaststätten oder einen Stellplatz je 3 Betten bei Hotels und Pensionen. Stellplätze müssen vorrangig auf dem eigenen Grundstück hergestellt werden, können aber auch in der näheren Umgebung nachgewiesen werden ([Stellplatzsatzung der Stadt Hattingen](https://www.hattingen.de/stadt_hattingen/Downloads/Ortsrecht/Bauwesen%20und%20Denkmalschutz/625-Stellplatzsatzung.pdf)).

In der dicht bebauten Innenstadtzone, die sich unter anderem entlang Hüttenstraße, Blankensteiner Straße und August-Bebel-Straße erstreckt, ist eine bauliche Herstellung zusätzlicher Stellplätze oft praktisch nicht möglich. In diesen Fällen bleibt häufig nur die Ablösezahlung an die Stadt als Lösung, was die Gesamtkosten einer Nutzungsänderung deutlich erhöhen kann. Wer die geforderten Stellplätze weder herstellt noch abgelöst, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000,–€ nach der Satzung. Deshalb lohnt sich eine frühzeitige Klärung, bevor der Antrag eingereicht wird.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag

Für den Bauantrag auf Nutzungsänderung bei der Stadt Hattingen werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

• Bauantragsformular für das vereinfachte oder reguläre Genehmigungsverfahren
• Baubeschreibung mit Angaben zur bisherigen und geplanten Nutzung
• Auszug aus der Liegenschaftskarte, nicht älter als 6 Monate
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100
• Stellplatznachweis mit Berechnung nach der Hattinger Stellplatzsatzung
• Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Nutzungen
• gegebenenfalls denkmalrechtlicher Antrag bei Objekten in der Altstadt

Liegt die ursprüngliche Baugenehmigung nicht mehr vor, etwa bei älteren Altstadtgebäuden, lohnt sich vor der Antragstellung eine Anfrage beim Bauaktenarchiv des Fachbereichs 63. Ohne Klarheit über die zuletzt genehmigte Nutzung lässt sich die neue Nutzung rechtlich nicht sauber einordnen. Wer die Bauvorlagen nicht selbst erstellen kann, benötigt dafür einen bauvorlageberechtigten Architekten, da private Bauherren die Unterlagen in der Regel nicht eigenständig einreichen dürfen.

Bearbeitungsdauer und Kosten

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, das für die meisten Nutzungsänderungen ohne umfangreiche bauliche Eingriffe zur Anwendung kommt, liegt die Bearbeitungszeit üblicherweise zwischen 2 und 3 Monaten nach Eingang vollständiger Unterlagen. Bei komplexeren Vorhaben, etwa Nutzungsänderungen an denkmalgeschützten Altstadthäusern mit paralleler Denkmalprüfung, kann sich die Bearbeitung auf 4 bis 6 Monate ausdehnen. Planeco Building erstellt die vollständigen Antragsunterlagen in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen, sodass der Antrag ohne unnötige Vorlaufzeit bei der Stadt eingereicht werden kann.

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Faktoren zusammen: Planungskosten für die Antragserstellung, Behördengebühren der Stadt Hattingen sowie gegebenenfalls eine Stellplatzablöse in der Innenstadtzone. Bei statisch relevanten Eingriffen kommen zusätzlich Kosten für einen Statiker hinzu, die sich nach Umfang und Komplexität des Nachweises richten. Ein einfacher Standsicherheitsnachweis beginnt beispielsweise ab 500,–€ netto, während umfangreichere Berechnungen bei größeren Umbauten deutlich darüber liegen können. Wer einen geeigneten Fachmann sucht, findet über die Seite Statiker finden eine erste Orientierung.

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Risiken in Hattingen

Eine Nutzung, die ohne Genehmigung aufgenommen wird, bleibt formell rechtswidrig, auch wenn keine baulichen Veränderungen erfolgt sind. Die Bauaufsichtsbehörde kann in diesem Fall mit einem Bußgeld reagieren oder eine Nutzungsuntersagung aussprechen, wodurch der Betrieb oder die Vermietung faktisch gestoppt wird. In der Altstadt kommt bei Baudenkmälern zusätzlich die denkmalrechtliche Erlaubnispflicht ins Spiel, deren Missachtung eigenständig sanktioniert werden kann. Wer bereits vor Antragstellung eine neue Nutzung aufgenommen hat, sollte die nachträgliche Legalisierung zügig angehen, denn je länger eine ungenehmigte Nutzung besteht, desto schwieriger wird die Argumentation gegenüber der Behörde, dass es sich um ein Versehen und nicht um eine bewusste Umgehung handelt.

Gerade bei gemischt genutzten Gebäuden in der Innenstadt, bei denen sich Nutzung und Bausubstanz über Jahrzehnte verändert haben, lohnt sich eine frühzeitige Prüfung durch einen erfahrenen Partner. Planeco Building begleitet deutschlandweit, auch außerhalb von Nordrhein-Westfalen, unter anderem in Nutzungsänderungsverfahren in ganz NRW, von der Klärung der Machbarkeit bis zur vollständigen Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.