Nutzungsänderung in Kassel: Zuständigkeit, Stellplatzpflicht und Antragsablauf

Wer in Kassel eine Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln, eine Wohnung als Ferienunterkunft vermieten oder ein Ladenlokal zur Praxis umbauen möchte, stößt auf eine Besonderheit, die viele Ratgeber übersehen: Kassel ist keine einheitliche Bauaufsicht. Je nach Grundstückslage entscheidet entweder die Stadt Kassel oder der Landkreis Kassel über Ihren Antrag – mit unterschiedlichen Zuständigkeiten, Formularen und seit 2026 auch unterschiedlichen Einreichwegen. Hinzu kommt eine Kasseler Sonderregel, die seit Oktober 2023 gilt und die Planung vieler Nutzungsänderungen grundlegend verändert hat: das Ende der städtischen Stellplatzsatzung. Wer diese Details nicht kennt, riskiert Verzögerungen, die sich direkt auf Mietstart, Kaufabschluss oder Finanzierungszusage auswirken. [[banner-nutzu]]

Zuständigkeit in Kassel: Stadt oder Landkreis entscheidet über Ihren Antrag

Kassel ist kreisfreie Stadt und gleichzeitig Sitz des flächenmäßig separaten Landkreises Kassel. Für Ihre Nutzungsänderung ist ausschließlich die Lage des Grundstücks entscheidend, nicht die Postadresse „Kassel“ auf dem Briefkopf.

• Grundstück im Stadtgebiet Kassel: Zuständig ist das Amt für Stadtplanung, Bauaufsicht und Denkmalschutz der Stadt Kassel. Dort werden Bauvoranfragen, Bauanträge und seit 2018 auch Teilungsanträge bearbeitet. Eine kostenlose, aber rechtlich unverbindliche Bauberatung ist über die Bauberatung der Stadt Kassel möglich.
• Grundstück in einer Umlandgemeinde (z. B. Vellmar, Baunatal, Fuldabrück): Zuständig ist der Kreisausschuss des Landkreises Kassel als untere Bauaufsichtsbehörde. Wichtig für die Terminplanung: Ab dem 1. März 2026 nimmt die Bauaufsicht des Landkreises Bauanträge, Bauvoranfragen und Anträge auf Abweichungen ausschließlich elektronisch über das Bauportal Hessen entgegen. Papieranträge werden dann nicht mehr angenommen. Details dazu liefert der Landkreis Kassel.

Für gemischt genutzte oder denkmalgeschützte Altbauten in der Kasseler Innenstadt kommt ein weiterer Faktor hinzu: Bauaufsicht und Denkmalschutz sind organisatorisch im selben Amt verortet, sodass bei gründerzeitlichen Gebäuden zusätzlich denkmalrechtliche Abstimmungen erforderlich sein können.

Rechtsgrundlage: Was die Hessische Bauordnung für Ihre Nutzungsänderung bedeutet

Grundlage für jede Nutzungsänderung in Kassel ist die Hessische Bauordnung (HBO) vom 28. Mai 2018 in der zuletzt 2023 geänderten Fassung. Sie legt vier grundsätzliche Verfahrenswege fest:

1. Verfahrensfreie Vorhaben nach § 63 HBO: keine Genehmigung nötig, aber die materiellen Anforderungen der HBO gelten trotzdem.
2. Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO: möglich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn keine Abweichung nötig ist und die Gemeinde nicht widerspricht.
3. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 65 HBO: der Regelfall für die meisten Nutzungsänderungen ohne Sonderbau-Status.
4. Vollständiges Baugenehmigungsverfahren nach § 66 HBO: bei Sonderbauten wie Gastronomie mit vielen Sitzplätzen, Beherbergungsbetrieben oder größeren Praxisflächen.

Ein Punkt, der auf keiner Behördenseite klar kommuniziert wird: In Hessen dürfen Sie als Eigentümer weder eine Bauvoranfrage noch einen Bauantrag selbst einreichen. § 67 HBO verlangt zwingend einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser, also einen Architekten oder Bauingenieur. Fehlt diese Berechtigung, wird der Antrag formal zurückgewiesen, bevor überhaupt die inhaltliche Prüfung beginnt. Wer eine geeignete Fachperson sucht, findet auf der Seite Statiker finden eine Orientierung, worauf bei der Auswahl zu achten ist. Für bundesweite Einordnungen zu Hessen im Speziellen lohnt zudem ein Blick auf die Übersicht Nutzungsänderung Hessen.

Kasseler Besonderheit: Das Ende der Stellplatzsatzung verändert die Planung

Seit 2004 hatte die Stadt Kassel eine eigene Stellplatzsatzung, die 2013 verlängert wurde und zum 30. September 2023 ausgelaufen ist. Seither gibt es in Kassel kein festes Zahlenwerk mehr, aus dem sich die benötigte Stellplatzanzahl für eine Nutzungsänderung schematisch ableiten lässt. Grundlage ist jetzt allein § 52 HBO in Verbindung mit einer individuellen Betrachtung des Einzelfalls.

Für die Praxis bedeutet das: Statt einer festen Rechengröße verlangt die Bauaufsicht Kassel bei vielen Vorhaben eine Mobilitätsbeschreibung, in der ÖPNV-Anbindung, Fahrradstellplätze und gegebenenfalls Homeoffice-Anteile plausibel dargelegt werden. Das eröffnet Chancen, etwa bei innenstadtnahen Bürovorhaben mit guter Anbindung weniger Stellplätze nachweisen zu müssen. Es birgt aber auch ein Risiko: Ohne eine fachlich fundierte Herleitung wird häufig „vorsichtshalber“ eine zu hohe Stellplatzzahl angesetzt, was Umbaukosten unnötig in die Höhe treibt.

Ein weiterer Punkt, der Bestandskäufern oft nicht bewusst ist: Der Rückbau bereits genehmigter Stellplätze ist selbst eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Wer eine Immobilie mit einer historischen Stellplatzablöse aus der Zeit der alten Satzung erwirbt, sollte zudem wissen, dass eine bereits in Anspruch genommene Ablöse in der Regel nicht erstattet wird. Details dazu erläutert die Stadt Kassel in ihrer Übersicht zur ausgelaufenen Stellplatzsatzung.

Ferienwohnung in Kassel: Kein Zweckentfremdungsverbot, aber genehmigungspflichtig

Anders als Frankfurt oder Darmstadt hat Kassel keine kommunale Zweckentfremdungssatzung. Ein hessisches Landesgesetz zur Wohnraumzweckentfremdung wurde 2004 außer Kraft gesetzt, und Kassel hat seither keine eigene Nachfolgeregelung erlassen. Für Investoren im Kurzzeitvermietungssegment bedeutet das: Es entfällt die zusätzliche wohnungsrechtliche Genehmigung, wie sie etwa in Frankfurt zusätzlich nötig ist.

Das ändert jedoch nichts an der baurechtlichen Nutzungsänderungspflicht: Der Wechsel von Wohnnutzung zu Beherbergungsgewerbe löst in aller Regel eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach HBO aus, unabhängig davon, ob eine Zweckentfremdungssatzung existiert. Wer diesen Unterschied verwechselt, riskiert Bußgelder und im schlimmsten Fall eine Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsicht.

Der unbeplante Innenbereich: Warum die Bauvoranfrage in Kassel oft unverzichtbar ist

Große Teile der Kasseler Innenstadt und gewachsener Stadtteile liegen ohne qualifizierten Bebauungsplan. Hier greift das Einfügungsgebot nach § 34 Baugesetzbuch: Ob eine neue Nutzung zulässig ist, hängt von einer behördlichen Ermessensentscheidung zur Umgebungsbebauung ab, nicht von einer schematischen Prüfung.

Gerade deshalb ist die förmliche Bauvoranfrage nach § 76 HBO in Kassel oft kein optionaler Zwischenschritt, sondern der einzige Weg zu verbindlicher Planungssicherheit, bevor Sie in Architektenleistungen oder Umbaumaßnahmen investieren. Zwei Vorteile werden dabei häufig übersehen: Die Gebühr für die Bauvoranfrage wird bei einem nachfolgenden Bauantrag anteilig angerechnet, und ein erteilter Bauvorbescheid bindet die Behörde auch dann, wenn sich die Rechtslage später ändert.

Erforderliche Unterlagen für den Bauantrag

Unabhängig davon, ob die Stadt Kassel oder der Landkreis zuständig ist, verlangen beide Bauaufsichtsbehörden im Kern die gleichen Bauvorlagen:

• Ausgefülltes Antragsformular für die Nutzungsänderung
• Aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte (Katasterauszug)
• Bauzeichnungen mit klarer Kennzeichnung von Alt- und Neu-Nutzung
• Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Nutzungen
• Bei fehlender Stellplatzsatzung: Mobilitätsbeschreibung mit Stellplatznachweis
• Bauzahlenberechnung und Baubeschreibung mit Herstellungskosten
• Gegebenenfalls Nachweise zu Statik und Brandschutz

Fehlende oder veraltete Unterlagen, etwa ein alter Katasterauszug oder unklare Grundrisse, sind der häufigste Grund für Verzögerungen im Verfahren. Wenn bei der Nutzungsänderung auch Deckenlasten oder Wanddurchbrüche betroffen sind, wird zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, den ein qualifizierter Statiker erstellt.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Kassel?

Die Gesamtkosten setzen sich aus behördlichen Gebühren und Planungshonoraren zusammen. Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen bei den Behördengebühren meist im niedrigen dreistelligen Bereich, Vorhaben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB etwas darüber, Sonderbauten am höchsten. Hinzu kommen die Honorarkosten für den bauvorlageberechtigten Architekten sowie gegebenenfalls für die statische Prüfung. In Summe bewegen sich die Gesamtkosten einer Bauvoranfrage in der Praxis häufig zwischen 400,–€ und 2.500,–€ netto, abhängig von Vorhabenart und Verfahrensweg. Eine erste Orientierung zu statischen Zusatzkosten bietet die Seite Statiker Kosten.

Planeco Building erstellt Angebote grundsätzlich mit voller Preistransparenz, sodass Sie vor Beauftragung genau wissen, welche Leistungen enthalten sind und welche Gebühren zusätzlich beim Amt anfallen.

Ablauf und Bearbeitungsdauer

Ein typisches Verfahren für eine Nutzungsänderung in Kassel läuft in folgenden Schritten ab:

1. Kostenlose Erstberatung und Prüfung, ob überhaupt eine Genehmigungspflicht besteht
2. Optionale Bauvoranfrage zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit, besonders relevant im unbeplanten Innenbereich
3. Zusammenstellung aller Bauvorlagen durch einen bauvorlageberechtigten Architekten
4. Einreichung bei der zuständigen Bauaufsicht (Stadt oder Landkreis Kassel)
5. Rückfragen und Abstimmung mit dem Bauamt
6. Erteilung der Baugenehmigung

Die reine Erstellung der Antragsunterlagen dauert bei Planeco Building in der Regel 14 bis 21 Tage, sofern alle erforderlichen Informationen vorliegen. Die anschließende behördliche Bearbeitungszeit liegt außerhalb unseres Einflussbereichs und hängt von Auslastung und Vollständigkeit der Unterlagen ab.

Typische Nutzungsänderungen in Kassel

In der Praxis wiederholen sich bestimmte Vorhabenstypen immer wieder:

• Gewerbe zu Wohnraum: häufig bei Ladenlokalen in Erdgeschosslagen, die aufgrund veränderter Einzelhandelsstrukturen leer stehen. Hier ist meist eine statische Prüfung der Deckenlasten und des Schallschutzes nötig.
• Wohnung zu Ferienwohnung: genehmigungspflichtig als Wechsel zu Beherbergungsgewerbe, auch ohne Zweckentfremdungssatzung.
• Gewerbe zu Büro mit Homeoffice-Anteil: seit Wegfall der Stellplatzsatzung besonders von der individuellen Mobilitätsbeschreibung betroffen.

Wird eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung aufgenommen, drohen Nutzungsuntersagung und Bußgelder, in gravierenden Fällen bis in sechsstellige Höhe. Zusätzlich kann eine fehlende Genehmigung im Schadensfall zu Problemen mit der Gebäudeversicherung führen. Wer sein Vorhaben rechtzeitig über eine Nutzungsänderung mit begleitender Machbarkeitsprüfung angeht, vermeidet diese Risiken von Anfang an. Ein erfahrener Architekt kennt zudem die Kasseler Besonderheiten bei Stellplatznachweis und unbeplantem Innenbereich aus der laufenden Behördenpraxis.