Nutzungsänderung in Kiel: Genehmigung, Fristen und Ablauf

Seit dem 19. September 2024 gilt in Kiel eine neue Zweckentfremdungssatzung, die viele Eigentümer bislang nicht auf dem Schirm haben. Wer eine Wohnung als Ferienunterkunft vermieten, ein Gewerbe in Wohnraum umwandeln oder eine Ladenfläche zur Praxis machen will, bewegt sich damit in einem Verfahren, das komplexer geworden ist als noch vor zwei Jahren. Gleichzeitig hat die neue Landesbauordnung Schleswig-Holstein den Weg für viele Vorhaben im Bestand erleichtert. Beides gilt gleichzeitig, und genau diese Gleichzeitigkeit sorgt bei Bauherren in Kiel für Verunsicherung. [[banner-nutzu]]

Wann liegt in Kiel überhaupt eine Nutzungsänderung vor?

Eine Nutzungsänderung liegt bauordnungsrechtlich immer dann vor, wenn sich die tatsächliche Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils gegenüber der zuletzt genehmigten Nutzung ändert. Entscheidend ist dabei nicht, ob bauliche Maßnahmen stattfinden, sondern ob sich die Nutzungsart ändert. Die Landeshauptstadt Kiel weist explizit darauf hin, dass die untere Bauaufsichtsbehörde nach § 58 Absatz 2 LBO über die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften bei jeder Nutzungsänderung wacht.

In der Praxis zählen dazu unter anderem:

• Die Umwandlung eines Ladenlokals in eine Arztpraxis oder ein Büro
• Der Ausbau von Keller oder Dachgeschoss zu Wohnraum
• Die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung
• Die Umnutzung einer Gewerbefläche in Wohnraum, gerade in Kieler Altbauquartieren wie Gaarden oder der Wik
• Der Wechsel von Einzelhandel zu Gastronomie

Wichtig für alle Kieler Eigentümer: Wer die zuletzt genehmigte Nutzung nicht mehr belegen kann, sollte vor jedem Antrag die eigene Bauakte im Bauaktenarchiv einsehen. Ohne diesen Nachweis vergleicht die Behörde im Zweifel mit einer strengeren Ausgangslage, als tatsächlich genehmigt war.

Rechtsgrundlage: Die neue Landesbauordnung Schleswig-Holstein

Seit dem 5. Juli 2024 gilt in Schleswig-Holstein eine reformierte Landesbauordnung, die gezielt das Bauen im Bestand erleichtert. Der Bestandsschutz wurde unter anderem bei Brandwänden im Dachbereich, Bauteilanforderungen von Aufenthaltsräumen und notwendigen Stellplätzen erweitert, zudem wurde die Verfahrensfreiheit ausgeweitet. Für Nutzungsänderungen in Kiel unterscheidet die LBO drei relevante Verfahrensarten:

1. Verfahrensfreie Vorhaben nach § 61 LBO: Keine Genehmigungspflicht, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten als für die bisherige
2. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 63 LBO: Der Regelfall für die meisten Nutzungsänderungen in Wohn- und Gewerbeimmobilien
3. Reguläres Baugenehmigungsverfahren nach § 64 LBO: Bei Sonderbauten oder besonders komplexen Vorhaben

Ein Detail, das kaum bekannt ist, aber praktisch enorm relevant sein kann: Im vereinfachten Verfahren gilt ein Bauantrag als genehmigt, wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von drei Monaten entscheidet, die sogenannte Genehmigungsfiktion. Diese Frist beginnt allerdings erst drei Wochen nach Eingang eines vollständigen Antrags beziehungsweise nach Nachreichung fehlender Unterlagen. Wer unvollständig einreicht, verschenkt also aktiv Zeit, die er sich mit sorgfältiger Vorbereitung sparen könnte. Genau hier zeigt sich der Wert einer erfahrenen Architekten-Begleitung: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser sorgt dafür, dass der Antrag beim ersten Versuch vollständig ist.

Zuständige Behörde in Kiel: Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation

Anträge auf Nutzungsänderung werden in Kiel bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht, dem Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation im Rathaus, Fleethörn 9. Die Antragstellung erfolgt entweder digital über das Bauportal der Stadt, wofür Privatpersonen ein BundID-Konto benötigen, oder in Papierform. Nach Eingang prüft die Behörde die Vollständigkeit, fordert bei Bedarf fehlende Unterlagen nach und beteiligt weitere Fachstellen, etwa für Brandschutz oder Nachbarschaftsbelange. Eine erteilte Genehmigung ist drei Jahre gültig; wird innerhalb dieser Frist mit den Bauarbeiten begonnen, lässt sie sich um weitere drei Jahre verlängern. Für eine erste Einschätzung, ob ein Vorhaben in der jeweiligen Kieler Lage überhaupt zulässig ist, bietet sich häufig eine Bauvoranfrage für Kiel an, bevor der eigentliche Antrag gestellt wird.

Sonderfall Ferienwohnung: Die Zweckentfremdungssatzung Kiel

Wer in Kiel Wohnraum zu mehr als der Hälfte der Fläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke nutzen will, etwa als Ferienwohnung, benötigt zusätzlich eine Genehmigung nach dem Schleswig-Holsteinischen Wohnraumschutzgesetz. Die Kieler Ratsversammlung hat die entsprechende Zweckentfremdungssatzung am 19. September 2024 beschlossen, um gezielt gegen Leerstand und Spekulation auf dem angespannten Kieler Wohnungsmarkt vorzugehen.

Eine Kieler Besonderheit, die viele Eigentümer überrascht: Bei der Umnutzung zur Ferienwohnung muss der Erstwohnsitz der vermietenden Person in der betreffenden Wohnung liegen. Wer eine Wohnung rein gewerblich vermieten möchte, ohne selbst dort gemeldet zu sein, benötigt eine reguläre Zweckentfremdungsgenehmigung mit deutlich höheren Hürden. Zuständig dafür ist nicht die Bauaufsichtsbehörde, sondern das Amt für Wohnen und Grundsicherung, ein eigenständiges Verfahren, das parallel zur bauordnungsrechtlichen Nutzungsänderung läuft. Wer diese Doppelstruktur übersieht, riskiert Verzögerungen oder im schlimmsten Fall eine Nutzungsuntersagung trotz erteilter Baugenehmigung.

Stellplätze bei Nutzungsänderung: Eine unterschätzte Grauzone in Kiel

Anders als viele andere Großstädte verfügt Kiel über keine rechtsverbindliche Stellplatzsatzung. Der frühere Stellplatzerlass Schleswig-Holstein aus dem Jahr 1995 ist ausgelaufen, die Bauaufsicht orientiert sich in der Praxis aber weiterhin an dessen Richtwerten, etwa einem Stellplatz je Wohneinheit bei Einfamilienhäusern und rund 0,7 Stellplätzen je Wohneinheit bei Mehrfamilienhäusern. Eine belastbare rechtliche Grundlage für eine bestimmte Stellplatzzahl besteht formal jedoch nicht mehr. Für Bauherren bedeutet das: Verhandlungsspielraum, aber auch Unsicherheit, insbesondere bei Nutzungsänderungen mit Kundenverkehr wie Praxen oder Gastronomie.

Wird im Zuge der Nutzungsänderung zusätzlich in die Statik eingegriffen, etwa beim Ausbau eines Dachgeschosses oder beim Herstellen einer Durchfahrt für Stellplätze, ist ohnehin ein Standsicherheitsnachweis erforderlich. Ein einfacher Nachweis kostet ab 500,–€ netto, abhängig von Gebäudeart und Eingriffstiefe. Die passenden Ansprechpartner für solche Nachweise lassen sich über Statiker finden ermitteln, wobei ein erfahrener Statiker auch die Kieler Richtwertpraxis kennen sollte, um im Antrag realistische Angaben zu machen.

Unterlagen, Kosten und Ablauf des Antrags

Für den Bauantrag zur Nutzungsänderung sind in Kiel in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Aktuelle Grundrisse mit alter und neuer Nutzung
• Lageplan und amtlicher Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Betriebsbeschreibung bei gewerblicher Nutzung, inklusive Öffnungszeiten und Mitarbeiterzahl
• Stellplatznachweis
• Brandschutznachweis, insbesondere bei Sonderbauten oder Publikumsverkehr
• Bei Bedarf: Standsicherheitsnachweis

Die Gebühren der Stadt Kiel richten sich nach dem anrechenbaren Bauwert: Es fallen 11,–€ je angefangene 1.000,–€ des Bauwerts an. Hinzu kommen die Planungskosten für Architekt und gegebenenfalls Statiker, die sich nach Umfang und Komplexität des Vorhabens richten. Eine differenzierte Einordnung dazu findet sich unter Statiker Kosten. Bei Planeco Building liegt die Bearbeitungszeit für die vollständigen Antragsunterlagen erfahrungsgemäß bei 14 bis 21 Tagen, bevor der Antrag bei der Kieler Bauaufsichtsbehörde eingereicht wird.

Was passiert ohne Genehmigung?

Wird eine Nutzungsänderung in Kiel ohne die erforderliche Genehmigung umgesetzt, kann die Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsuntersagung aussprechen und ein Bußgeld verhängen. Bei Verstößen gegen die Zweckentfremdungssatzung, etwa einer nicht angemeldeten Ferienwohnung ohne Erstwohnsitz-Nachweis, drohen zusätzlich Sanktionen nach dem Wohnraumschutzgesetz. Für Eigentümer, die eine Bestandsimmobilie mit unklarer Nutzungshistorie kaufen oder umbauen möchten, lohnt sich deshalb vor jeder Investitionsentscheidung eine Prüfung der zuletzt genehmigten Nutzung, idealerweise begleitet durch eine fachkundige Machbarkeitseinschätzung, bevor Miet- oder Kaufverträge unterschrieben werden.