Nutzungsänderung in Konstanz: Zweckentfremdungssatzung und Baurecht

Wer in Konstanz eine Wohnung, ein Ladengeschäft oder eine Gewerbefläche anders nutzen möchte als bisher genehmigt, trifft auf eine seltene Doppelstruktur: Die Landesbauordnung Baden-Württemberg wurde 2025 gezielt vereinfacht, um Nutzungsänderungen zur Wohnraumschaffung zu erleichtern – gleichzeitig gilt in Konstanz eine der striktesten Zweckentfremdungssatzungen des Landes, verlängert bis 13. März 2030. Wer nur die eine Seite kennt, unterschätzt schnell, was am anderen Ende noch zu klären ist.

Das bedeutet konkret: Auch wenn Ihr Vorhaben baurechtlich verfahrensfrei ist, kann es zweckentfremdungsrechtlich trotzdem genehmigungspflichtig sein. Dieser Artikel zeigt, welche Regeln in Konstanz tatsächlich greifen, wer zuständig ist und mit welchem Aufwand Sie realistisch rechnen müssen.

Zuständige Behörde: Baurechts- und Denkmalamt Konstanz

Für das Stadtgebiet Konstanz ist ausschließlich das Baurechts- und Denkmalamt in der Unteren Laube 24 zuständig. Erste Anlaufstelle für die Klärung des Beratungsbedarfs ist die Abteilung „BauPunkt" im 2. Obergeschoss. Eine Besonderheit gegenüber vielen anderen Städten: Baurecht, Denkmalschutz, Wohnraumförderung und Zweckentfremdung liegen in Konstanz in einem einzigen Amt. Das verkürzt Abstimmungswege, erhöht aber auch die Prüftiefe, wenn mehrere Rechtsebenen gleichzeitig betroffen sind, etwa bei einer Altstadtimmobilie mit geplanter Ferienwohnungsnutzung.

Wichtig zur Abgrenzung: Für die Umland-Gemeinden wie Allensbach, Reichenau oder Gaienhofen ist nicht die Stadt Konstanz, sondern die untere Baurechtsbehörde des Landkreises Konstanz zuständig. Wer sein Vorhaben in einer dieser Gemeinden plant, muss sich an eine andere Behörde wenden als jemand mit einer Immobilie im Stadtgebiet selbst.

Seit dem 1. Januar 2025 ist die digitale Antragstellung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBA BW) verpflichtend. Papieranträge werden von den Baurechtsbehörden im Land grundsätzlich nicht mehr angenommen, was die Vorbereitung vollständiger, digital einreichbarer Unterlagen zu einem entscheidenden Erfolgsfaktor macht.

Verfahrensfrei oder genehmigungspflichtig? Die LBO-Reform 2025

Mit dem „Gesetz für das schnellere Bauen" vom 18. März 2025, in Kraft seit dem 28. Juni 2025, wurde § 50 der Landesbauordnung Baden-Württemberg deutlich erweitert. Kernaussage für Nutzungsänderungen: Eine Nutzungsänderung ist verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten als für die bisherige, oder wenn durch die neue Nutzung Wohnraum im Innenbereich geschaffen wird.¹

Praktisch heißt das: Wer beispielsweise einen ungenutzten Gewerberaum in Wohnraum umwandelt, benötigt in vielen Fällen kein vollständiges Genehmigungsverfahren mehr. Zusätzlich wurde die Nachbarbeteiligung von vier auf zwei Wochen verkürzt, was Verfahren insgesamt beschleunigt.²

Der Haken, den viele Eigentümer übersehen: Verfahrensfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Verfahrensfreie Vorhaben müssen weiterhin allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen, etwa Brandschutz, Stellplatznachweis oder Statik, und die Verantwortung dafür liegt vollständig beim Bauherrn.¹ Gerade bei Nutzungsänderungen mit erhöhten Anforderungen an Deckenlasten oder Rettungswege lohnt sich eine belastbare Prüfung der Standsicherheit, bevor Baumaßnahmen beginnen. Bei Unsicherheit, ob ein Vorhaben tatsächlich verfahrensfrei ist, lässt sich beim BauPunkt ein kostenpflichtiger Bauvorbescheid einholen, der die Einordnung behördlich bestätigt.

Die Konstanz-Besonderheit: Zweckentfremdungssatzung & Registrierungspflicht

Unabhängig vom baurechtlichen Verfahren gilt in Konstanz die Satzung über die Zweckentfremdung von Wohnraum, deren Geltung bis zum 13. März 2030 verlängert wurde. Grundlage ist das Zweckentfremdungsverbotsgesetz Baden-Württemberg vom 19. Dezember 2013.³ Der Gemeinderat begründet dies mit einer akuten Wohnraummangellage in der Stadt.

Als Zweckentfremdung gilt Wohnraum unter anderem dann, wenn er ohne Genehmigung überwiegend gewerblich genutzt, dauerhaft zur Fremdenbeherbergung überlassen oder als Ferienwohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen wird. Für gelegentliche Ferienwohnungsnutzung gilt eine Bagatellgrenze: Wird Wohnraum nicht länger als insgesamt 10 Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung genutzt und ansonsten dauerhaft vermietet, liegt keine Zweckentfremdung vor.⁴ Auch innerhalb dieser Grenze ist jedoch ein Bauantrag zur Nutzungsänderung mit vollständigen Unterlagen erforderlich, die Bagatellregel befreit also nicht von der Antragspflicht.

Seit dem 30. Juni 2022 besteht zusätzlich eine Registrierungspflicht für alle Kurzzeitvermietungen im Stadtgebiet: Wohnraum darf zu Beherbergungszwecken nur noch mit einer sichtbaren Registrierungsnummer beworben werden.⁴ Diese Registrierung ersetzt keine baurechtliche Genehmigung, sondern läuft parallel dazu. Wer beide Verfahren vermischt, riskiert empfindliche Bußgelder: Die unerlaubte Zweckentfremdung selbst kann mit bis zu 100.000,–€ je Wohnung geahndet werden, ein Verstoß gegen die Registrierungspflicht mit bis zu 50.000,–€.⁴

Denkmalschutz in der Altstadt: zusätzliche Prüfebene

Die Konstanzer Altstadt gehört zu den besterhaltenen mittelalterlichen Stadtkernen Deutschlands. Zahlreiche Gebäude stehen unter Denkmalschutz oder liegen im Umgebungsschutz benachbarter Kulturdenkmale. Bei Nutzungsänderungen in diesen Lagen kommt zur baurechtlichen und zweckentfremdungsrechtlichen Prüfung eine dritte Ebene hinzu, die im selben Amt, aber mit eigenen Anforderungen bearbeitet wird. Wer eine historische Immobilie umnutzen möchte, sollte diese Prüfung von Beginn an mitplanen und nicht erst nach Einreichung des Bauantrags klären, da nachträgliche Auflagen sonst zu Verzögerungen führen können. Bei städtebaulich bedeutsamen Vorhaben berät zusätzlich der seit 2009 aktive Gestaltungsbeirat der Stadt.

Ablauf, Unterlagen und realistischer Zeitrahmen

Ein Nutzungsänderungsverfahren in Konstanz folgt typischerweise diesem Muster:

1. Klärung des Beratungsbedarfs beim BauPunkt oder direkte fachliche Ersteinschätzung, ob eine Verfahrensfreiheit nach § 50 LBO in Frage kommt
2. Parallele Prüfung der Zweckentfremdungssatzung, sofern Wohnraum betroffen ist, unabhängig vom baurechtlichen Ergebnis
3. Bei Altstadtlagen: Abstimmung mit dem Denkmalschutz innerhalb desselben Amts
4. Erstellung der vollständigen Bauvorlagen: Bestandspläne, Lageplan, Betriebs- oder Baubeschreibung gemäß § 2 ff. LBOVVO
5. Digitale Einreichung über ViBA BW
6. Bearbeitung durch das Amt, gegebenenfalls verkürzte Nachbarbeteiligung von zwei Wochen bei genehmigungspflichtigen Vorhaben

Die reine Erstellung genehmigungsfähiger Antragsunterlagen dauert bei vollständiger Informationslage in der Praxis 14 bis 21 Tage. Wie lange das Amt selbst für die Prüfung benötigt, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich seriös nicht pauschal beziffern. Die Kosten für die Planung einer Nutzungsänderung bewegen sich abhängig von Umfang und Komplexität meist im Bereich von 1.500,–€ bis 4.000,–€ netto, hinzu kommen die Verwaltungsgebühren des Amts. Wo zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich wird, etwa bei geänderten Deckenlasten in einer umgenutzten Gewerbefläche, sollten Sie die Statiker-Kosten von Anfang an mit einplanen. Wer selbst einen geeigneten Fachplaner sucht, findet über Statiker finden eine erste Orientierung zur Auswahl.

Typische Vorhaben in Konstanz

Drei Konstellationen tauchen in der Praxis besonders häufig auf: Die Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung wegen der Bodensee-Tourismuslage, die Umnutzung leerstehender Gewerbeflächen zu Wohnraum angesichts der hohen Nachfrage durch Universität und HTWG, sowie Umbauten in der denkmalgeschützten Altstadt. Jede dieser Konstellationen bringt eine eigene Kombination aus baurechtlicher, zweckentfremdungsrechtlicher und gegebenenfalls denkmalschutzrechtlicher Prüfung mit sich, weshalb eine pauschale Einschätzung ohne Blick auf die konkrete Adresse selten belastbar ist.

Ohne Genehmigung genutzt: Risiken und nachträgliche Legalisierung

Wird eine Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung ausgeübt, kann das Baurechts- und Denkmalamt die Beendigung mit Mitteln der Verwaltungsvollstreckung durchsetzen, etwa durch Zwangsgeld, wenn eine nachträgliche Genehmigung nicht erteilt werden kann.⁴ Eine nachträgliche Legalisierung ist in vielen Fällen möglich, setzt aber eine vollständige Prüfung aller drei Rechtsebenen voraus. Wer unsicher ist, ob eine bereits laufende Nutzung formal gedeckt ist, sollte das zeitnah klären lassen, bevor eine behördliche Kontrolle die Initiative übernimmt.

Planeco Building begleitet Nutzungsänderungen bundesweit und kennt das Zusammenspiel aus Landesbauordnung, kommunaler Satzung und Denkmalschutz aus der täglichen Praxis. Mit einer kostenlosen Erstberatung lässt sich frühzeitig klären, welches Verfahren für Ihr Konstanzer Vorhaben greift und welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden. Grundlegendes zum Ablauf in Baden-Württemberg finden Sie auf der Seite Nutzungsänderung Baden-Württemberg, einen Überblick über den bundesweiten Leistungsumfang bietet die Hauptseite Nutzungsänderung. Bei baulichen Eingriffen, die eine Einbindung von Statik oder Architektur erfordern, unterstützen die Fachbereiche Statiker und Architekt zusätzlich mit der notwendigen Planungstiefe.