Nutzungsänderung in Lörrach: Zuständigkeiten, Ablauf und Kosten

Wer in Lörrach eine Gewerbefläche zur Wohnung umbauen, eine Wohnung als Ferienunterkunft vermieten oder einen Keller zu Wohnraum ausbauen möchte, stößt schnell auf eine Besonderheit: Die Stadt selbst ist eigene untere Baurechtsbehörde, während für alle umliegenden Gemeinden das Landratsamt Lörrach zuständig ist. Wer den falschen Ansprechpartner adressiert, verliert wertvolle Wochen. Seit der großen Reform der Landesbauordnung Baden-Württemberg im Juni 2025 und der Pflichtumstellung auf das digitale Antragsportal ViBa BW zum 1. Oktober 2025 haben sich zudem Verfahren und Zuständigkeiten weiter verändert – mit direkten Konsequenzen für jeden, der aktuell eine Nutzungsänderung plant.

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Zwei Baurechtsbehörden in Lörrach: Wer für Ihr Grundstück zuständig ist

Die Zuständigkeit für Ihren Antrag hängt ausschließlich vom Standort des Grundstücks ab, nicht von Ihrem Wohnsitz oder Ihrer Firmenadresse:

• Stadt Lörrach: Für Vorhaben im Stadtgebiet Lörrach selbst (inklusive der von Lörrach mitverwalteten Gemeinde Inzlingen) ist der Fachbereich Recht, Baurecht und Vergabe der Stadt Lörrach zuständig.
• Landratsamt Lörrach: Für alle übrigen kreisangehörigen Gemeinden im Landkreis liegt die Zuständigkeit bei der Baurechtsbehörde des Landratsamts Lörrach.

Diese Doppelstruktur ist kein Sonderfall, sondern in Baden-Württemberg üblich – für Bauherren mit Grundstücken nahe der Stadtgrenze lohnt sich aber ein kurzer Anruf vor Antragstellung, um Rückläufer wegen falscher Zuständigkeit zu vermeiden.

Wann ist eine Nutzungsänderung in Lörrach genehmigungspflichtig?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die Zweckbestimmung einer baulichen Anlage ändert, auch ohne bauliche Eingriffe. Rechtlich wird sie in Baden-Württemberg der Errichtung eines Gebäudes gleichgestellt und unterliegt damit grundsätzlich demselben Prüfrahmen wie ein Neubau. Die seit 28. Juni 2025 geltende LBO-Reform sollte das Verfahren beschleunigen: Nach § 50 Abs. 2 LBO ist eine Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung, oder wenn dadurch Wohnraum im Innenbereich geschaffen wird.

In der Praxis lohnt sich hier Vorsicht: Behörden legen diese Ausnahme meist eng aus. Sie greift typischerweise bei zusätzlichem Wohnraum in Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, nicht aber bei einer klassischen Umwandlung von Büro- oder Ladenflächen in Wohnungen, wenn sich dadurch Brandschutz- oder Rettungswegeanforderungen ändern. Nähere Einordnungen zur Landesbauordnung finden Sie auch in unserem Beitrag zur Nutzungsänderung Baden-Württemberg. Typische genehmigungspflichtige Fälle in Lörrach sind:

• Ladenfläche in der Innenstadt wird zu Wohnung umgenutzt
• Wohnung wird zu Praxis, Büro oder Ferienwohnung
• Keller oder Dachboden wird zu dauerhaftem Wohnraum ausgebaut, wenn die letzte Baugenehmigung weniger als fünf Jahre zurückliegt
• Gewerbefläche wird publikumsintensiver genutzt, etwa Einzelhandel zu Gastronomie

Die vier Verfahrensarten im Überblick

Der Landkreis Lörrach beschreibt vier mögliche Verfahrensarten, deren Prüfumfang sich erheblich unterscheidet. Welche davon greift, sollten Sie vor Antragstellung schriftlich mit der Baurechtsbehörde klären:

1. Verfahrensfrei: Keine Genehmigung nötig, aber die materielle Zulässigkeit muss trotzdem eingehalten werden.
2. Kenntnisgabeverfahren: Der Bauherr zeigt das Vorhaben an, nach Ablauf einer Wartefrist ohne Widerspruch der Behörde kann begonnen werden.
3. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Reduzierter Prüfumfang durch die Behörde – die Verantwortung für die Einhaltung übriger Vorschriften liegt beim Bauherrn bzw. seinem Architekten. Werden Verstöße später entdeckt, drohen kostspielige nachträgliche Änderungen.
4. Vollständiges Baugenehmigungsverfahren: Umfassendste Prüfung, unter anderem bei Sonderbauten mit hohen Personenzahlen.

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So läuft die Antragstellung ab: ViBa BW und erforderliche Unterlagen

Seit dem 1. Oktober 2025 ist die digitale Einreichung über das Landesportal Virtuelles Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) verpflichtend. Papieranträge, E-Mail-Einreichungen oder das alte Verfahren über die Plattform „conject" werden nicht mehr akzeptiert. Auch die Kommunikation mit der Baurechtsbehörde läuft anschließend ausschließlich über eine digitale Nachrichtenfunktion im Portal.

Für den Antrag selbst sind neben dem Formular die Bauvorlagen nach der Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung erforderlich: Lageplan, Bauzeichnung und Baubeschreibung, wobei sich die Angaben in der Baubeschreibung auf die Nutzungsänderung beschränken dürfen. Einreichen darf die Unterlagen nur ein bauvorlageberechtigter Architekt – ein Punkt, den viele Eigentümer bei vermeintlich „einfachen" Umnutzungen unterschätzen. Sind mit der Nutzungsänderung bauliche Eingriffe wie das Entfernen tragender Wände oder eine geänderte Deckenlast verbunden, kommt zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis durch einen Statiker hinzu.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Lörrach – und wie lange dauert sie?

Konkretes Rechenbeispiel für eine typische Innenstadtlage: Bei der Umwandlung einer 60 m² großen Ladenfläche in eine Wohnung kalkulieren wir bei Planeco Building für die Erstellung der vollständigen Antragsunterlagen zwischen 1.500,–€ netto und 4.000,–€ netto, abhängig vom Umfang der erforderlichen Nachweise. Hinzu kommen die behördliche Gebühr in Höhe von etwa 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten, mindestens jedoch 200,–€ bis 800,–€, sowie bei erforderlicher Brandschutzertüchtigung – etwa für einen zweiten Rettungsweg – weitere 2.000,–€ bis 15.000,–€. Lässt sich ein zusätzlich notwendiger Stellplatz nicht herstellen, kann die Stadt eine Stellplatzablöse von 5.000,–€ bis 25.000,–€ pro Stellplatz verlangen. Details zu Statikerhonoraren finden Sie unter Statiker Kosten.

Zur Bearbeitungsdauer: Bei vollständig eingereichten Unterlagen liegt die reine behördliche Prüfzeit häufig bei zwei bis drei Monaten, zuzüglich der Anhörungsfrist für Nachbarn und Gemeinde von rund vier Wochen. Kommt es zu Nachforderungen, sind vier bis sechs Monate keine Seltenheit. Die Erstellung der Antragsunterlagen selbst dauert bei Planeco Building in der Regel 14 bis 21 Tage, sofern alle erforderlichen Bestandsunterlagen vorliegen. Wichtig: Die erteilte Genehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit der Ausführung begonnen wird.

Sonderfall Grenzregion: Ferienwohnungen und Zweckentfremdung

Lörrachs Nähe zu Basel macht Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen für Investoren attraktiv – trifft aber auf einen angespannten Wohnungsmarkt. Die Stadt prüft aktuell, ob eine eigene Zweckentfremdungssatzung erlassen wird, wie es das Zweckentfremdungsverbotsgesetz Baden-Württemberg Gemeinden mit Wohnraummangel ermöglicht. Unabhängig vom Stand dieser politischen Diskussion gilt schon heute: Die baurechtliche Nutzungsänderung von Wohnraum zu Ferienwohnung ist in jedem Fall separat genehmigungspflichtig, da sich Brandschutz-, Stellplatz- und Rettungswegeanforderungen ändern. Wer hier ohne Genehmigung plant, riskiert zwei parallele Verfahren statt eines.

Risiko Nutzungsuntersagung: Warum formelle Illegalität teuer wird

Ein Punkt, der in der Praxis regelmäßig unterschätzt wird: Auch eine Nutzung, die inhaltlich zulässig wäre, kann von der Behörde untersagt werden, wenn dafür schlicht keine Genehmigung vorliegt. Die Rechtsprechung bestätigt solche Nutzungsuntersagungen wegen formeller Illegalität unabhängig davon, ob die Nutzung materiell in Ordnung gewesen wäre. Für Eigentümer, die bereits ohne Genehmigung umgenutzt haben, empfiehlt sich deshalb eine zeitnahe nachträgliche Antragstellung statt Zuwarten. Bei größeren Investitionsentscheidungen – etwa vor dem Immobilienkauf – schafft ein Bauvorbescheid Planungssicherheit, bevor Geld in bauliche Anpassungen fließt. Wer eine geeignete Fachkraft für die statische Prüfung sucht, findet Orientierung unter Statiker finden, für die gesamte Antragsabwicklung bietet die Nutzungsänderung von Planeco Building einen strukturierten Ablauf von der Erstberatung bis zur Einreichung beim zuständigen Amt.