Nutzungsänderung in Magdeburg: Genehmigung sicher beantragen

Eine Nutzungsänderung in Magdeburg ist nicht erst dann genehmigungspflichtig, wenn Wände fallen oder ein Anbau entsteht. Entscheidend ist allein, ob sich durch die neue Nutzung andere oder weitergehende öffentlich-rechtliche Anforderungen ergeben als bei der bisherigen Nutzung, etwa an Brandschutz, Rettungswege oder Stellplätze. Wer ein Ladenlokal in Stadtfeld zur Physiotherapiepraxis umbauen will oder eine Industrieetage in Buckau zu Wohnraum umnutzt, braucht in den meisten Fällen einen Bauantrag beim Bauordnungsamt Magdeburg, unabhängig davon, ob bauliche Maßnahmen geplant sind oder nicht.

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Wann ist eine Nutzungsänderung in Magdeburg genehmigungspflichtig?

Rechtsgrundlage ist die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA). Verfahrensfrei ist eine Nutzungsänderung nach § 60 Abs. 2 BauO LSA nur dann, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen gelten als für die bisherige. In der Praxis ist das selten der Fall, denn schon der Wechsel von Lager zu Verkaufsfläche oder von Wohnung zu Kurzzeitvermietung verändert typischerweise Anforderungen an Rettungswege, Schallschutz oder Stellplätze. Wichtig zu wissen: Auch wenn die Bauordnung ein Vorhaben von der Genehmigungspflicht befreit, bleiben andere Genehmigungserfordernisse wie Denkmalschutz oder Gaststättenrecht davon unberührt.

Beispiele aus der Magdeburger Praxis

• Ladenlokal zu Wohnung: Häufig in Stadtfeld und der Altstadt, wo Gründerzeit-Erdgeschosse ursprünglich als Gewerbefläche genehmigt wurden.
• Industriehalle zu Loft-Wohnen: Typisch für Buckau, wo ehemalige Fabrikgebäude zunehmend zu Wohn- und Mischnutzung umgebaut werden.
• Wohnung zu Ferienwohnung oder Boardinghouse: Wegen der hohen studentischen und beruflichen Nachfrage in Magdeburg ein wiederkehrendes Vorhaben.
• Büro zu Praxis: Löst häufig zusätzliche Anforderungen an Barrierefreiheit und Stellplätze aus.

Das Bauordnungsamt Magdeburg: Zuständigkeit und Ablauf

Zuständige untere Bauaufsichtsbehörde ist das Bauordnungsamt der Landeshauptstadt Magdeburg, An der Steinkuhle 6, 39128 Magdeburg. Sachsen-Anhalt gliedert die Bauaufsicht in drei Ebenen: Das Ministerium für Infrastruktur und Digitales als oberste, eine obere Landesbehörde und die unteren Bauaufsichtsbehörden auf kommunaler Ebene, die für Bauanträge, Nutzungsänderungen und die Bauüberwachung zuständig sind. Das Bauordnungsamt Magdeburg ist zusätzlich geografisch in mehrere Sachbearbeitungsbereiche aufgeteilt, was für Bauherren vor allem bei der Frage relevant ist, welcher Ansprechpartner konkret für ihr Grundstück zuständig ist.

Bauaktenarchiv: die bisherige Nutzung klären

Vor jedem Antrag lohnt sich der Blick ins Bauaktenarchiv des Bauordnungsamtes. Nur so lässt sich verlässlich klären, welche Nutzung für ein Gebäude zuletzt tatsächlich genehmigt wurde, denn faktische Nutzung und genehmigte Nutzung fallen bei älteren Magdeburger Bestandsimmobilien häufig auseinander. Das ist besonders bei Objekten in Buckau relevant, deren Industriegenehmigungen teils Jahrzehnte zurückliegen.

Neu seit 2026: Erleichterungen durch die BauO-LSA-Novelle

Zum Jahreswechsel 2025/2026 hat Sachsen-Anhalt seine Bauordnung umfassend novelliert. Ziel ist es laut Pressemitteilung der Landesregierung, den Umbau im Bestand zu erleichtern, damit vorhandene Bausubstanz möglichst lange sinnvoll genutzt werden kann. Mit der neuen Experimentierklausel in § 86a BauO LSA werden Standards in einem verantwortbaren Maß abgesenkt, um Umnutzungen im Bestand einfacher und günstiger zu machen. Für Magdeburger Bauherren mit Umnutzungsprojekten in älterer Bausubstanz, etwa bei den Industriekonversionen in Buckau, lohnt sich deshalb aktuell eine gezielte Prüfung, ob das eigene Vorhaben von den abgesenkten Anforderungen profitiert. Ein bauvorlageberechtigter Architekt kann diese Einschätzung im Rahmen der Antragsplanung mit einbeziehen.

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Welche Unterlagen benötigen Sie für den Antrag?

Für das vollständige Baugenehmigungsverfahren nach § 71 i.V.m. § 63 BauO LSA sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular mit Betriebsbeschreibung der neuen Nutzung
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Maßstab 1:1.000, nicht älter als 6 Monate
• Bestandspläne sowie Grundrisse der geplanten neuen Nutzung
• Stellplatznachweis beziehungsweise Nachweis des Mehrbedarfs
• Bei Sonderbauten oder größeren Umnutzungen: Brandschutzkonzept und gegebenenfalls ein Standsicherheitsnachweis, wenn sich die Lastannahmen durch die neue Nutzung ändern

Digitale Einreichung: warum Schriftform in Magdeburg weiter zählt

Ein häufiges Missverständnis: Anders als in einigen anderen Bundesländern besteht in Sachsen-Anhalt derzeit keine gesetzliche Pflicht zur digitalen Einreichung, wie das Bauordnungsamt Magdeburg klarstellt. Antragsunterlagen können zwar ergänzend digital übergeben werden, es bedarf jedoch weiterhin der Schriftform. Bei Widersprüchen zwischen digitaler und Papierfassung gilt ausdrücklich die Papierform. Wer sich allein auf ein Online-Formular verlässt, riskiert also Verzögerungen im Verfahren.

Stellplatznachweis bei Nutzungsänderung: die Mehrbedarfsregel

Die Magdeburger Garagen- und Stellplatzsatzung enthält eine für Bauherren wichtige Erleichterung: Bei Nutzungsänderungen sind Stellplätze nur für den rechnerischen Mehrbedarf gegenüber der bisherigen Nutzung nachzuweisen, nicht die vollständige Stellplatzzahl neu. Wer beispielsweise ein Ladengeschäft in ein Büro umwandelt, muss also nicht die komplette Richtzahlenliste neu erfüllen, sondern nur die Differenz zum bisherigen Bedarf. Zusätzlich sieht die Satzung inzwischen eine Fahrradabstellplatzpflicht sowie Begrünungsvorgaben vor. Wer die erforderlichen Stellplätze nicht auf dem eigenen Grundstück schaffen kann, hat unter Umständen die Möglichkeit, eine Ablöse zu zahlen, statt physische Stellplätze nachzuweisen.

Verfahrensdauer und Kosten in der Praxis

Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet über einen vollständigen Bauantrag innerhalb von drei Monaten ab bestätigtem Eingangsdatum, mit der Möglichkeit einer Verlängerung um bis zu zwei Monate bei wichtigem Grund. In der Praxis ist die häufigste Ursache für Verzögerungen in Magdeburg jedoch nicht die Behördenfrist selbst, sondern unvollständig eingereichte Unterlagen: Die Frist beginnt erst mit vollständigem Antrag, und jede Nachforderung kostet zusätzliche Wochen.

Rechenbeispiel

Für die Nutzungsänderung eines rund 80 m² großen Ladenlokals in Stadtfeld zu einer Physiotherapiepraxis liegen die typischen Planungskosten für die Antragserstellung bei 1.500,– bis 4.000,–€ netto, abhängig vom Umfang der erforderlichen Nachweise. Kommt ein Brandschutzkonzept hinzu, sind zusätzlich 800,– bis 3.000,–€ netto realistisch. Bei Planeco Building liegt die Bearbeitungszeit bis zur Einreichung bei 14 bis 21 Tagen, sofern alle Bestandsunterlagen vorliegen. Detaillierte Kostenfaktoren für die statische Prüfung finden Sie auf unserer Seite zu Statiker-Kosten.

Ferienwohnung in Magdeburg: Zweckentfremdung kein Thema, Nutzungsänderung schon

Ein echter Standortvorteil für Magdeburg: Anders als in Berlin, München oder zunehmend auch Dresden gibt es in Sachsen-Anhalt bislang kein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Wer eine Wohnung in eine Ferienwohnung umwandeln möchte, benötigt in Magdeburg also keine gesonderte Zweckentfremdungsgenehmigung. Das entbindet jedoch nicht von der bauordnungsrechtlichen Nutzungsänderungspflicht: Der Wechsel von dauerhaftem Wohnen zu Fremdenbeherbergung ändert regelmäßig die Anforderungen an Rettungswege und Brandschutz und ist daher beim Bauordnungsamt anzuzeigen beziehungsweise zu beantragen.

Denkmalschutz und Sonderfälle: Buckau und Stadtfeld

Bei vielen Gründerzeitbauten in Stadtfeld und der Altstadt sowie bei Industriearchitektur in Buckau kommt zur Nutzungsänderung häufig eine denkmalrechtliche Prüfung hinzu, die auf Grundlage des Denkmalschutzgesetzes des Landes Sachsen-Anhalt vom Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz Magdeburg parallel bearbeitet wird. Bei Industriekonversionen in Buckau ist zudem häufig eine statische Neubewertung nötig, da sich durch den Wechsel von Industrie- zu Wohnnutzung die Lastannahmen und Deckenanforderungen grundlegend ändern können. Hier empfiehlt sich frühzeitig, einen erfahrenen Statiker zu finden, der die vorhandene Tragwerkssubstanz beurteilt, bevor die Genehmigungsplanung beginnt.

Was passiert ohne Genehmigung?

Eine ungenehmigte Nutzungsänderung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann von der Bauaufsichtsbehörde mit einer Nutzungsuntersagung belegt werden. Zusätzlich drohen Bußgelder, deren Höhe sich nach dem Einzelfall richtet. Praktisch relevanter ist häufig ein anderer Effekt: Viele Gebäudeversicherungen lehnen im Schadensfall die Regulierung ab, wenn die tatsächliche Nutzung von der genehmigten abweicht. Wer ein Objekt kauft oder mietet, sollte daher vor Nutzungsaufnahme prüfen lassen, ob die geplante Nutzung mit der zuletzt genehmigten übereinstimmt. Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer in Magdeburg von der ersten Machbarkeitseinschätzung bis zur vollständigen Antragserstellung für die Nutzungsänderung, inklusive aller erforderlichen Nachweise aus Architektur und Statik.