Nutzungsänderung in Neu-Ulm beantragen: BayBO-Regeln & Zuständigkeit

Wer in Neu-Ulm ein Ladengeschäft in eine Wohnung, eine Garage in ein Büro oder eine Wohnung in eine Ferienunterkunft umwandeln möchte, braucht dafür in aller Regel eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Seit der Reform der Bayerischen Bauordnung 2025 hat sich dabei einiges verändert: Manche Nutzungsänderungen sind heute verfahrensfrei, müssen aber trotzdem angezeigt werden. Wer das übersieht, riskiert eine Nutzungsuntersagung, obwohl er formal "nichts falsch" gemacht zu haben glaubt. Dieser Beitrag zeigt, welche Behörde in Neu-Ulm zuständig ist, was die BayBO-Reform konkret bedeutet und worauf Eigentümer und Gewerbetreibende in der Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm besonders achten müssen.

Rechtsgrundlage: Wann eine Nutzungsänderung in Neu-Ulm genehmigungspflichtig ist

Da Neu-Ulm zu Bayern gehört, gilt für alle Bauvorhaben im Stadtgebiet die Bayerische Bauordnung (BayBO) – nicht die baden-württembergische Landesbauordnung, die auf der anderen Donauseite in Ulm anzuwenden ist. Nach Art. 55 Abs. 1 BayBO ist die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage grundsätzlich genehmigungspflichtig, sofern sich durch die neue Nutzung andere oder weitergehende öffentlich-rechtliche Anforderungen ergeben. Das betrifft praktisch jede Umwidmung mit relevanter Wirkung: von Gewerbe zu Wohnen, von Wohnen zu Ferienwohnung, von Lagerfläche zu Verkaufsraum.

Entscheidend ist dabei nicht, ob bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Auch eine reine Umnutzung ohne Umbau kann genehmigungspflichtig sein, wenn sich dadurch etwa Brandschutzanforderungen, Stellplatzbedarf oder die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ändern. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Vorhaben nach Art. 58 BayBO von der Genehmigungspflicht freigestellt werden – dazu gehört unter anderem die Lage im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und der Ausschluss der Sonderbau-Eigenschaft.

Zuständigkeit: Stadt Neu-Ulm oder Landratsamt Neu-Ulm?

Ein häufiges Missverständnis betrifft die zuständige Behörde. Liegt Ihre Immobilie im Stadtgebiet Neu-Ulm, ist die Stadt Neu-Ulm als Große Kreisstadt selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Der Antrag muss dort bei der Abteilung Bauordnung, Augsburger Straße 15, 89231 Neu-Ulm eingereicht werden. Liegt Ihr Grundstück hingegen in einer Umlandgemeinde des Landkreises wie Senden oder Illertissen, ist das Landratsamt Neu-Ulm zuständig.

Ein weiterer praktischer Unterschied zur Nachbarstadt Ulm: Während dort digitale Bauanträge bereits Standard sind, ist die digitale Einreichung bei der Stadt Neu-Ulm derzeit noch nicht möglich. Anträge müssen weiterhin in mehrfacher Papierausfertigung eingereicht werden. Wer sich hier auf professionelle Unterstützung verlässt, vermeidet Rückläufer wegen unvollständiger oder falsch adressierter Unterlagen. Planeco Building übernimmt diese Kommunikation mit der jeweils zuständigen Behörde und stellt sicher, dass Ihr Nutzungsänderungsantrag an der richtigen Stelle landet.

Die BayBO-Reform 2025: Was sich für Ihre Nutzungsänderung ändert

Die BayBO wurde 2025 in mehreren Schritten novelliert, mit Änderungen zum 1. Januar, 1. August und 1. Oktober 2025. Für Nutzungsänderungen sind vor allem drei Punkte relevant:

• Neue Verfahrensfreiheit: Nach Art. 57 Abs. 4 BayBO sind bestimmte Nutzungsänderungen seit 1. Januar 2025 verfahrensfrei, wenn kein Sonderbau vorliegt, die bautechnischen Nachweise erbracht sind und die neue Nutzung in dem jeweiligen Gebiet allgemein zulässig ist.
• Anzeigepflicht statt Antrag: Verfahrensfrei bedeutet nicht meldefrei. Verfahrensfreie Nutzungsänderungen sind nach Art. 57 Abs. 7 BayBO spätestens zwei Wochen vor Aufnahme der neuen Nutzung der Bauordnungsbehörde in Textform anzuzeigen. Wer diese Frist verpasst, begeht trotz materieller Verfahrensfreiheit einen formalen Verstoß.
• Kommunalisierte Stellplatzpflicht: Mit der Reform von Art. 47 BayBO entscheidet ab dem 1. Oktober 2025 nicht mehr pauschal das Land, sondern jede Gemeinde per Satzung, ob und wie viele Stellplätze bei einer Nutzungsänderung nachzuweisen sind. Für Neu-Ulm bedeutet das: Die konkrete Stellplatzregelung ist eine lokale Momentaufnahme, die im Einzelfall bei der Stadt oder dem Landratsamt zu prüfen ist.

In der Praxis heißt das: Mehr Verfahrensfreiheit verschiebt die Prüfungspflicht vom Amt auf den Bauherrn selbst. Wer sich auf die neue Freistellung verlässt, ohne die materiellen Voraussetzungen wirklich zu prüfen, trägt am Ende ein höheres Eigenrisiko als vor der Reform. Gerade bei tragenden Eingriffen oder veränderter Belastung ist zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, unabhängig davon, ob das Verfahren selbst verfahrensfrei ist.

Die Doppelstadt-Falle: Warum Ulm und Neu-Ulm unterschiedliches Baurecht haben

Ulm und Neu-Ulm sind durch die Donau getrennt, liegen aber in zwei unterschiedlichen Bundesländern mit zwei unterschiedlichen Landesbauordnungen: Ulm unterliegt der baden-württembergischen LBO, Neu-Ulm der BayBO. Wer online nach "Nutzungsänderung Neu-Ulm" sucht, landet leicht auf Inhalten, die sich eigentlich auf Ulm beziehen – mit abweichenden Fristen, Verfahrensarten und Formularen.

Ein konkretes Beispiel für diesen Unterschied: Ulm hat bereits eine Zweckentfremdungssatzung eingeführt, mit der die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder Gewerbe zusätzlich genehmigungspflichtig wird. Neu-Ulm hat nach aktuellem Stand keine Zweckentfremdungssatzung. Der Bauausschuss der Stadt hat das Thema 2026 zwar geprüft, aber angesichts der vergleichsweise geringen Zahl betroffener Wohnungen im Gesamtbestand vorerst kein Erfordernis für eine solche Satzung gesehen. Das bedeutet für Eigentümer in Neu-Ulm: Für die Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung ist derzeit keine zusätzliche Zweckentfremdungsgenehmigung nötig – die reguläre baurechtliche Nutzungsänderungspflicht nach Art. 55 BayBO gilt aber trotzdem unverändert. Da das Thema politisch beobachtet wird, kann sich diese Situation kurzfristig ändern.

Typische Nutzungsänderungen in Neu-Ulm

Der angespannte Wohnungsmarkt in der Region und die laufende Konversion großer Flächen prägen, welche Umnutzungen in Neu-Ulm besonders häufig vorkommen:

• Gewerbe zu Wohnraum: Angesichts der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen wandeln Eigentümer leerstehende Ladenflächen oder Büroeinheiten zunehmend in Wohnraum um, häufig unter Nutzung der neuen Verfahrensfreiheit nach Art. 57 Abs. 4 BayBO.
• Dachgeschoss- und Kellerausbau zu Wohnzwecken: Auch hier greift seit 2025 unter bestimmten Voraussetzungen keine klassische Baugenehmigungspflicht mehr, sondern lediglich die Anzeigepflicht.
• Umnutzung im Umfeld des Wiley-Areals: Die frühere Konversionsfläche mit heute rund 1.250 Wohneinheiten und dem neu entstehenden Katherine-Johnson-Campus als Bürostandort zeigt, wie planmäßig Bestandsgebäude in der Stadt umgenutzt werden. Wer hier ein Gewerbeobjekt umwandeln möchte, profitiert oft von Bebauungsplänen, die bereits auf Umnutzung ausgelegt sind.
• Wohnung zu Praxis oder Büro: Insbesondere in der Innenstadt und Weststadt treffen Wohn- und Gewerbenutzung im selben Gebäude häufig aufeinander, was eine sorgfältige Einzelfallprüfung nach Art und Maß der Nutzung erfordert.

Ablauf, Kosten und Bearbeitungsdauer

Für einen Nutzungsänderungsantrag in Neu-Ulm benötigen Sie in der Regel: aktuelle Bestandspläne, eine Betriebsbeschreibung bei gewerblicher Nutzung, den Grundbuchauszug sowie gegebenenfalls den bautechnischen Nachweis. Die Behördengebühr für die Baugenehmigung einer Nutzungsänderung bewegt sich laut Landratsamt Neu-Ulm je nach Verwaltungsaufwand zwischen 40,–€ und 5.000,–€, orientiert an den Baukosten und der Komplexität des Vorhabens. Diese amtliche Gebühr ist unabhängig von den Planungskosten für die Erstellung der Antragsunterlagen zu betrachten.

Planeco Building begleitet Eigentümer und Gewerbetreibende bundesweit, auch in Bayern, durch den gesamten Prozess: von der kostenlosen Erstberatung über die Machbarkeitsprüfung bis zur Erstellung und Einreichung der vollständigen Antragsunterlagen. Nach Vorliegen aller erforderlichen Informationen liegt die Bearbeitungszeit bis zur Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde in der Regel bei 14 bis 21 Tagen. Bei tragenden Eingriffen unterstützt zusätzlich ein Statiker mit der erforderlichen statischen Nachweisführung; wer die Statiker Kosten vorab einschätzen möchte, findet dazu konkrete Kalkulationsbeispiele.

Risiken einer nicht genehmigten Nutzungsänderung

Wer eine Nutzung ohne erforderliche Genehmigung oder ohne fristgerechte Anzeige aufnimmt, riskiert eine Nutzungsuntersagung durch die Bauordnungsbehörde, Bußgelder und im Streitfall Probleme bei der Gebäude- oder Betriebshaftpflichtversicherung, wenn diese die ungenehmigte Nutzung als Obliegenheitsverletzung wertet. Gerade weil die BayBO-Reform 2025 mehr Eigenverantwortung auf Bauherren verlagert, lohnt sich vor der Umnutzung eine fachliche Prüfung, ob Ihr konkretes Vorhaben tatsächlich unter die neue Verfahrensfreiheit fällt oder doch ein vollständiges Genehmigungsverfahren durchlaufen muss. Wer dafür einen erfahrenen Ansprechpartner sucht, kann sich an unserer Übersicht orientieren, wie man passende Fachplaner findet: Statiker finden. Für die architektonische Planung der Umnutzung selbst steht das Team von Planeco Building als Architekt zur Verfügung, mit Erfahrung aus über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen deutschlandweit.