Nutzungsänderung in Villingen-Schwenningen: Antrag, Ablauf & Zuständigkeiten

Seit dem 28. Juni 2025 gilt in Baden-Württemberg eine neue Regel, die für Eigentümer in Villingen-Schwenningen bares Geld und Zeit bedeuten kann: Nutzungsänderungen, die im Innenbereich zusätzlichen Wohnraum schaffen, sind unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei möglich. Das klingt nach weniger Bürokratie – bedeutet in der Praxis aber vor allem eines: mehr Eigenverantwortung für den Bauherrn. Wer in VS ein Ladengeschäft, eine ehemalige Fabrikhalle oder einen Dachboden umnutzen will, muss die neue Rechtslage kennen, um weder unnötig lange auf eine Genehmigung zu warten noch versehentlich formell illegal zu bauen.

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Wer ist zuständig: Baurechtsamt Villingen-Schwenningen oder Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis?

Ein Detail, das in generischen Ratgebern regelmäßig übersehen wird, führt in VS immer wieder zu Verwechslungen: Sowohl das städtische Baurechtsamt Villingen-Schwenningen als auch das Baurechts- und Naturschutzamt des Landratsamts Schwarzwald-Baar-Kreis haben ihren Sitz innerhalb der Stadtgrenzen von VS.

Für Bauvorhaben und Nutzungsänderungen innerhalb von Villingen-Schwenningen ist ausschließlich das städtische Baurechtsamt in der Winkelstraße 9 zuständig – nicht das Landratsamt. Das Landratsamt am Hoptbühl 5 bearbeitet stattdessen Anträge für die übrigen Städte und Gemeinden im Schwarzwald-Baar-Kreis. Generell gilt: „Untere Baurechtsbehörde ist, je nach Ort, in dem das Bauvorhaben liegt, die Gemeinde- oder Stadtverwaltung oder das Landratsamt", wie das Landratsamt selbst klarstellt.

Villingen-Schwenningen nimmt Bauanträge inklusive Nutzungsänderungen mittlerweile grundsätzlich digital an. Die Stadt beschreibt dies selbst so: Anträge können „zu jeder Zeit gestellt werden, das lästige Ausdrucken und Unterschreiben von Antragsunterlagen gehört der Vergangenheit an".² Nutzungsänderungen, Werbeanlagen und Versammlungsstätten werden dabei über das gleiche Online-Formular wie regulare Baugenehmigungen nach § 58 LBO BW eingereicht.

Was die LBO-Reform 2025 für Ihre Nutzungsänderung bedeutet

Die Landesbauordnung wurde mit dem „Gesetz für das schnellere Bauen" grundlegend überarbeitet. Ziel der Reform ist es laut Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen, „das System von Kontrolle auf Ermöglichen umzustellen" und Verfahren zu vereinfachen.³ Konkret regelt § 50 Abs. 2 LBO BW seither, dass eine Nutzungsänderung verfahrensfrei ist, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen gelten als für die bisherige, oder wenn dadurch Wohnraum im Innenbereich entsteht.⁴

Für Eigentümer in VS, die etwa einen Dachboden oder eine leerstehende Gewerbefläche zu Wohnraum umbauen möchten, entfällt damit oft das klassische Genehmigungsverfahren. Entscheidend ist jedoch ein Punkt, der in der öffentlichen Diskussion häufig verkürzt wird: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass keine Vorschriften mehr gelten. Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen sämtliche öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllen – Brandschutz, Stellplätze, Abstandsflächen und planungsrechtliche Zulässigkeit eingeschlossen. Die volle Verantwortung dafür liegt beim Bauherrn selbst, wie auch das Landratsamt betont: Bauherren müssen erforderliche Befreiungen oder Genehmigungen von den jeweils zuständigen Behörden eigenständig einholen.¹

Wer sich nicht sicher ist, ob sein konkretes Vorhaben tatsächlich verfahrensfrei ist, kann sich diese Einschätzung über einen Bauvorbescheid kostenpflichtig bestätigen lassen. Gerade bei Umnutzungen mit unklarer Bauplanungslage – etwa in den Ortschaften von VS mit Übergängen zwischen Innen- und Außenbereich – ist das eine sinnvolle Absicherung, bevor Handwerker beauftragt oder Mietverträge unterschrieben werden. Planeco Building prüft im Rahmen der Nutzungsänderung genau diese Machbarkeit, bevor Planungsunterlagen erstellt werden – unabhängig davon, ob am Ende ein förmliches Verfahren oder nur eine dokumentierte Selbstprüfung nötig ist.

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Typische Nutzungsänderungen in Villingen-Schwenningen

Die Doppelstadt liefert durch ihre unterschiedliche Bebauung in Villingen und Schwenningen einige wiederkehrende Fallkonstellationen:

• Ladenlokal zu Wohnung: Angesichts von Leerständen in der Innenstadt, die die Stadt über das Programm „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren" aktiv adressiert, ist die Umwandlung von Gewerbeflächen zu Wohnraum ein naheliegender Schritt – seit der Reform häufig sogar verfahrensfrei möglich.
• Ehemalige Uhrenfabriken in Schwenningen: Viele Gewerbe- und Werkstattgebäude aus der Zeit der Uhrenindustrie eignen sich für Loft-Wohnungen. Hier ist wegen der oft großen Spannweiten und offenen Grundrisse häufig ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, bevor Wände oder Decken verändert werden dürfen.
• Ferienwohnungen im Schwarzwald-Tourismus: Die Meldung beim Tourismusbüro allein reicht nicht aus. Für die touristische Vermietung gelten baurechtlich andere Anforderungen an Brandschutz und Stellplätze als für dauerhaftes Wohnen, weshalb eine gesonderte Nutzungsänderung notwendig ist.
• Dachboden- oder Kellerausbau: Häufig in Altbauten der Villinger Altstadt, wo zusätzlich denkmalschutzrechtliche Vorgaben zu prüfen sind.
• Scheunen- und Hofumnutzung in den Ortschaften: In Herzogenweiler, Marbach, Mühlhausen oder Weilersbach prüft das Baurechtsamt bei ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden zusätzlich, ob überhaupt noch ein landwirtschaftlicher Betrieb im Sinne des Baugesetzbuchs vorliegt.⁵

Lokale Besonderheiten, die Sie einplanen sollten

Villingen-Schwenningen hat mit der kommunalen Kfz-Stellplatzsatzung eigene Regelungen, die von den Grundvorgaben der LBO abweichen. Für bestimmte Wohnformen wie Senioren- oder Studentenwohnungen sowie bei nachgewiesenen Mobilitätskonzepten kann die Stellplatzpflicht reduziert werden – ein Punkt, der bei der Umnutzung von Gewerbeflächen zu kleinteiligem Wohnraum wirtschaftlich relevant sein kann.

In der denkmalgeschützten Altstadt Villingens ist zusätzlich die Untere Denkmalschutzbehörde einzubeziehen, die als eigene Stabsstelle beim Baurechtsamt organisiert ist. Hier verlängert sich die Prüfzeit erfahrungsgemäß, weil neben der bauordnungsrechtlichen auch eine denkmalfachliche Bewertung erfolgt.

Unterlagen, Ablauf und Zeitrahmen

Für einen Antrag auf Nutzungsänderung – ob verfahrensfrei mit dokumentierter Prüfung oder im regulären Verfahren – braucht die Baurechtsbehörde in der Regel:

• Bestandspläne des Gebäudes: Grundrisse, Ansichten, Schnitte
• Amtlichen Lageplan des Grundstücks
• Beschreibung der bisherigen und der geplanten Nutzung
• Nachweise zu Brandschutz, Schallschutz und Stellplätzen, je nach Nutzungsart
• Bei tragenden Eingriffen: einen statischen Nachweis

Das Baurechtsamt Villingen-Schwenningen prüft eingehende Anträge innerhalb von 10 Arbeitstagen auf Vollständigkeit und gibt anschließend Rückmeldung, ob weitere Ämter beteiligt werden müssen.⁶ Wie lange das gesamte Verfahren bis zur Genehmigung dauert, hängt stark von Vollständigkeit der Unterlagen und Komplexität des Vorhabens ab. Planeco Building kalkuliert für die Erstellung genehmigungsfähiger Unterlagen in der Regel 14 bis 21 Tage, bevor der Antrag beim zuständigen Amt eingereicht wird.

Bei Vorhaben mit statisch relevanten Eingriffen – etwa dem Durchbruch tragender Wände in ehemaligen Fabrikgebäuden – lohnt sich ein früher Blick auf die Statiker-Kosten, da diese je nach Gebäudetyp und Umfang der Berechnung stark variieren können. Wer einen erfahrenen Statiker finden möchte, sollte darauf achten, dass dieser Erfahrung mit Bestandsgebäuden hat, da hier andere Herausforderungen entstehen als beim Neubau.

Was bei fehlender Genehmigung droht

Wer eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ohne Verfahren umsetzt oder die materiellen Anforderungen einer eigentlich verfahrensfreien Nutzungsänderung verfehlt, riskiert eine Nutzungsuntersagung durch die Behörde sowie ein Ordnungswidrigkeitenverfahren. Auch formell zulässige, aber nicht angezeigte Vorhaben können im Nachgang zu Rückbauanordnungen führen, wie einschlägige Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zeigen. Zusätzlich drohen Probleme mit dem Versicherungsschutz, wenn im Schadensfall eine ungenehmigte Nutzung nachgewiesen wird.

Aus diesem Grund begleitet Planeco Building Eigentümer in Villingen-Schwenningen von der ersten Einschätzung über die architektonische Planung bis zur Einreichung bei der zuständigen Behörde – mit dem Ziel, sowohl formell korrekt als auch wirtschaftlich sinnvoll zu bauen. Bei Fragen zur konkreten Rechtslage in Baden-Württemberg liefert die Nutzungsänderung Baden-Württemberg-Seite weitere landesspezifische Hintergründe. Bei größeren statischen Eingriffen unterstützt zusätzlich die Statiker-Leistung von Planeco Building mit fachlich geprüften Berechnungen für die Genehmigung.