Nutzungsänderung in Wolfenbüttel: Baurecht und Denkmalschutz sicher kombinieren

Wer in Wolfenbüttel ein Gebäude anders nutzen möchte als zuletzt genehmigt, muss meist mit mehr als nur einer Behörde rechnen. Neben der klassischen Baugenehmigung nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) kommt bei einem Großteil der Wolfenbütteler Altstadtgebäude eine zusätzliche denkmalrechtliche Prüfung hinzu – denn über 80 % des historischen Gebäudebestands der Stadt sind Fachwerkhäuser, viele davon als Kulturdenkmal eingetragen. Diese Doppelstruktur wird auf den offiziellen Behördenseiten kaum erklärt, entscheidet aber häufig darüber, wie lange ein Vorhaben dauert und was es kostet.

Wann ist eine Nutzungsänderung in Wolfenbüttel genehmigungspflichtig?

Maßgeblich ist nicht, wie ein Gebäude aktuell genutzt wird, sondern welche Nutzung in der letzten Baugenehmigung dokumentiert ist. Nach § 60 Absatz 2 NBauO ist eine Nutzungsänderung dann verfahrensfrei, wenn das öffentliche Baurecht an die neue Nutzung weder andere noch weitergehende Anforderungen stellt als an die bisherige. In der Praxis ist das die Ausnahme: Sobald sich Brandschutz-, Stellplatz- oder Schallschutzanforderungen ändern, greift ein Genehmigungsverfahren – auch dann, wenn baulich gar nichts verändert wird. Diese Auslegung bestätigt auch die IHK Hannover in ihrer Einordnung zur Nutzungsänderung nach niedersächsischem Baurecht.

Bleibt die Nutzungsänderung nicht verfahrensfrei, ist in der Regel ein einfaches Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO durchzuführen. Wird das Gebäude durch die neue Nutzung zu einem Sonderbau im Sinne von § 2 Absatz 5 NBauO, etwa bei größeren Versammlungs- oder Beherbergungsflächen, ist das umfangreichere Verfahren nach § 64 NBauO einschlägig. Diese Einstufung zu Beginn richtig zu treffen, entscheidet maßgeblich über Bearbeitungsdauer und Kosten. Wer sich hier verschätzt, riskiert Nachforderungen der Behörde und Monate Zeitverlust. Ein strukturierter Nutzungsänderungsantrag berücksichtigt diese Einordnung bereits in der Machbarkeitsprüfung.

Zuständigkeit in Wolfenbüttel: Stadt oder Landkreis?

Für Eigentümer im Stadtgebiet Wolfenbüttel ist die eigene Bauaufsicht der Stadtverwaltung zuständig. Wer sein Objekt in einer der umliegenden Gemeinden besitzt, etwa in Adersheim, Ahlum, Salzdahlum oder Wendessen, wendet sich stattdessen an die untere Bauaufsichtsbehörde beim Landkreis Wolfenbüttel. Die gesetzliche Grundregel dazu formuliert der Landkreis selbst: „Die Zuständigkeit liegt bei der Gemeinde, der Samtgemeinde und der Stadt. Ist diese nicht selbst Bauaufsichtsbehörde, leitet sie den Bauantrag innerhalb einer Woche an die zuständige Bauaufsichtsbehörde weiter.", so die Landkreisverwaltung Wolfenbüttel.

Wird der Antrag bei der falschen Stelle eingereicht, verzögert sich das Verfahren um die Weiterleitungszeit – in der Praxis oft mehrere Wochen. Bei größeren Vorhaben mit knappem Zeitplan, etwa einer geplanten Geschäftseröffnung, lohnt sich daher eine frühzeitige Klärung der Zuständigkeit über die Bauaufsicht der Stadt Wolfenbüttel.

Die Wolfenbüttel-Besonderheit: Denkmalschutz als zweite Genehmigungsebene

Mehr als 1.400 Baudenkmale liegen allein im Zuständigkeitsbereich des Landkreises, eine ähnlich hohe Zahl kommt im Stadtgebiet hinzu. Für Eigentümer solcher Objekte bedeutet eine Nutzungsänderung fast immer zwei getrennte Verfahren: die baurechtliche Genehmigung nach NBauO und zusätzlich die denkmalrechtliche Genehmigung nach § 10 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes. Die Stadt Wolfenbüttel stellt klar, dass „sämtliche Maßnahmen und Nutzungsänderungen an denkmalgeschützten Objekten genehmigungspflichtig" sind, wie die Denkmalschutzabteilung der Stadt Wolfenbüttel beschreibt.

Ein verbreiteter Irrtum lautet: „Wenn das Haus denkmalgeschützt ist, kann ich ohnehin nichts mehr ändern." Das trifft nicht zu. Die untere Denkmalschutzbehörde berät kostenfrei zu denkmalverträglichen Lösungen, sodass Sanierungs- und Umbaumaßnahmen möglich bleiben, solange die historische Substanz so weit wie möglich erhalten wird. Wichtig ist allerdings, diese zweite Genehmigungsebene von Anfang an mitzuplanen, statt sie erst nach Antragstellung zu entdecken.

Bei Fachwerkgebäuden kommt häufig ein dritter Punkt hinzu: die Statik. Historische Balkenquerschnitte sind selten auf heutige Lastannahmen ausgelegt. Wer beispielsweise einen Speicher zu Wohnraum oder eine Wohnung zu einer Praxis mit Publikumsverkehr umnutzen möchte, benötigt in der Regel einen aktuellen Standsicherheitsnachweis. Eine statische Bestandsaufnahme sollte deshalb vor der endgültigen Nutzungskonzeption erfolgen, nicht danach – sie zeigt, welche Nutzungen die vorhandene Tragkonstruktion überhaupt zulässt, und welche zusätzliche Ertüchtigung wirtschaftlich sinnvoll ist. Einen passenden Statiker zu finden, der sowohl mit Fachwerkkonstruktionen als auch mit den Kosten für Standsicherheitsnachweise vertraut ist, übernimmt Planeco Building im Rahmen der Antragserstellung.

Sanierungsgebiet Heinrichstadt: eine zusätzliche Prüfebene für Altstadtobjekte

Wer sein Gebäude innerhalb der Wolfenbütteler Altstadt, der sogenannten Heinrichstadt, umnutzen möchte, sollte zusätzlich klären, ob das Grundstück innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegt. In solchen Gebieten kann nach §§ 144 und 145 des Baugesetzbuchs eine zusätzliche sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich sein, die unabhängig von der Baugenehmigung erteilt wird. Die exakten Gebietsgrenzen und der aktuelle Verfahrensstand lassen sich verlässlich nur beim Stadtplanungsamt Wolfenbüttel erfragen, da sich Sanierungssatzungen im Zeitverlauf ändern können. Für Vorhaben, die Wohnraum in Gewerbe umwandeln sollen, ist diese Prüfung besonders relevant, da die Sanierungsziele der Heinrichstadt gezielt auf den Erhalt von Wohnnutzung in bestimmten Quartieren ausgerichtet sind.

Typische Nutzungsänderungen in Wolfenbüttel

In der Beratungspraxis wiederholen sich bestimmte Vorhaben, die jeweils eigene baurechtliche Schwerpunkte mitbringen:

• Fachwerk-Speicher zu Wohnraum: erfordert häufig zusätzlich zur Baugenehmigung eine denkmalrechtliche Prüfung und einen statischen Nachweis der Deckenkonstruktion
• Altstadthaus zu Ferienwohnung: löst meist andere Anforderungen an Brandschutz und Rettungswege aus als die bisherige Dauerwohnnutzung
• Gewerbefläche zu Büro oder Praxis: betrifft vor allem Stellplatznachweis und barrierefreie Erschließung bei Publikumsverkehr
• Einfamilienhaus zu Zweifamilienhaus: berührt in der Regel Fragen des Stellplatzbedarfs nach § 47 NBauO sowie den Nachweis ausreichender Rettungswege

Unterlagen, Ablauf und Kosten

Für den Antrag benötigt die zuständige Bauaufsichtsbehörde in der Regel: das amtliche Antragsformular, aktuelle Bauzeichnungen mit Eintragung der bisherigen und künftigen Nutzung, eine Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben, einen Lageplan, eine Wohn- oder Nutzflächenberechnung sowie gegebenenfalls einen Stellplatznachweis. Bei denkmalgeschützten Objekten kommen zusätzliche Unterlagen für die untere Denkmalschutzbehörde hinzu, etwa eine Beschreibung der geplanten Eingriffe in die historische Substanz. Der Antrag selbst darf nur von einer bauvorlageberechtigten Person eingereicht werden; hierfür arbeitet Planeco Building mit Architekten zusammen, die die Unterlagen erstellen und die Kommunikation mit dem Bauamt führen.

Die Kosten setzen sich aus mehreren Blöcken zusammen: der Planungsleistung für Bauzeichnungen und Anträge, den amtlichen Gebühren der Bauaufsicht sowie – bei denkmalgeschützten Objekten – möglichen Mehrkosten für denkmalverträgliche Ausführungen, die regional erfahrungsgemäß rund 30 % über den Kosten einer vergleichbaren Maßnahme an nicht geschützter Bausubstanz liegen können. Ein einfacher Standsicherheitsnachweis für eine Nutzungsänderung mit erhöhter Verkehrslast beginnt bei ab 500,–€ netto, abhängig von Gebäudegröße und Bestandsunterlagen. Planeco Building begleitet Bauherren in Wolfenbüttel von der kostenlosen Erstberatung über die Erstellung sämtlicher Antragsunterlagen bis zur Einreichung, mit einer Bearbeitungszeit für die Planungsunterlagen von in der Regel 14 bis 21 Tagen, sofern alle Bestandsinformationen vorliegen.

Risiken bei fehlender Genehmigung

Eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung durchzuführen, ist kein rein theoretisches Risiko: Die Bauaufsicht kann eine Nutzungsuntersagung aussprechen und ein Bußgeld verhängen. Zusätzlich kann eine ungenehmigte Nutzung bei Schadensfällen zu Problemen mit der Gebäudeversicherung führen, da diese in der Regel nur die zuletzt genehmigte Nutzung abdeckt. Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben verfahrensfrei bleibt oder eine Genehmigung braucht, sollte diese Frage vor Beginn der neuen Nutzung klären lassen – gerade in Wolfenbüttel, wo Bau-, Denkmal- und mitunter Sanierungsrecht zusammenkommen können. Eine erste Einordnung liefert auch die Übersicht zur Nutzungsänderung in Niedersachsen, die die landesweiten Verfahrensregeln der NBauO zusammenfasst.