Nutzungsänderung in Würzburg beantragen – Zuständigkeit & Ablauf klären

Wer in Würzburg eine Gewerbefläche zu Wohnraum machen möchte, ein Ladenlokal in eine Praxis umwandelt oder den Dachboden zur Wohnung ausbaut, trifft auf eine Besonderheit, die es in vielen anderen bayerischen Städten so nicht gibt: zwei getrennte Bauämter, ein denkmalgeschütztes Altstadt-Ensemble und eine Bauordnungsreform, die erst seit Januar 2025 gilt und die Verfahrensfreiheit neu definiert. Diese drei Faktoren zusammen entscheiden darüber, ob eine Nutzungsänderung in wenigen Wochen durchläuft oder monatelang an der falschen Behörde oder einer übersehenen Auflage hängenbleibt.

[[banner-nutzu]]

Wann ist eine Nutzungsänderung in Würzburg genehmigungspflichtig?

Das Bayerische Baurecht behandelt die Nutzungsänderung rechtlich wie einen Neubau. Sobald sich für ein Gebäude oder einen Gebäudeteil andere oder höhere öffentlich-rechtliche Anforderungen ergeben als bei der bisherigen Nutzung, ist ein bauaufsichtliches Verfahren erforderlich, auch wenn keine einzige Wand versetzt wird. Grundlage dafür ist Art. 55 der Bayerischen Bauordnung.

Seit der BayBO-Reform zum 1. Januar 2025 gibt es eine wichtige Erleichterung: Nach Art. 57 Abs. 4 BayBO ist eine Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen bauplanungsrechtlichen Anforderungen gelten als bisher, oder wenn die neue Nutzung im jeweiligen Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung ohnehin allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist. In der Praxis wird diese Regelung jedoch enger ausgelegt, als der Gesetzestext zunächst vermuten lässt: Gemeint sind ausschließlich bauplanungsrechtliche Anforderungen. Sind Brandschutz, Abstandsflächen oder Stellplatzpflichten betroffen, greift die Verfahrensfreiheit nicht, und es bleibt bei der regulären Genehmigungspflicht. Gerade bei der Umwandlung von Läden in Gastronomie oder Praxen ist das fast immer der Fall.

Auch wenn ein Vorhaben tatsächlich verfahrensfrei ist, entfällt keine Pflicht: Die Aufnahme der neuen Nutzung muss mindestens zwei Wochen vorher bei der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden (Art. 57 Abs. 7 BayBO). Bei Sonderbauten, etwa größeren gastronomischen Betrieben oder Beherbergungsstätten, entfällt die Verfahrensfreiheit ohnehin vollständig, hier bleibt ein vollwertiger Bauantrag Pflicht. Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben unter diese Ausnahme fällt, sollte die Einordnung nicht auf eigene Faust vornehmen: Eine falsche Selbsteinschätzung kann zur nachträglichen Nutzungsuntersagung führen. Eine Bauvoranfrage in Würzburg schafft hier vorab Klarheit, bevor Zeit und Geld in ein Vorhaben fließen, das später scheitert.

Zuständigkeit: Stadt Würzburg oder Landratsamt?

Ein häufiger praktischer Fehler bei Bauvorhaben rund um Würzburg ist die Verwechslung der zuständigen Behörde. Für Grundstücke im Stadtgebiet ist die Fachabteilung Bauaufsicht der Stadt Würzburg zuständig, mit Sitz in der Veitshöchheimer Straße 1a. Liegt das Grundstück im Landkreis Würzburg, also in einer der umliegenden Gemeinden außerhalb der Stadtgrenze, ist stattdessen das Bauamt des Landratsamts Würzburg der richtige Ansprechpartner.

Der Landkreis hat seit dem 1. Januar 2024 einen digitalen Bauantrag eingeführt, bei dem die betroffenen Gemeinden nicht mehr nacheinander, sondern parallel zur Antragsprüfung um ihr gemeindliches Einvernehmen gebeten werden. Das beschleunigt Verfahren spürbar, ändert aber nichts daran, dass Antragsteller zunächst über die Flurstücksnummer klären müssen, ob ihr Grundstück zur kreisfreien Stadt oder zum Landkreis gehört, bevor überhaupt Unterlagen zusammengestellt werden. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert, dass der Antrag an der falschen Stelle landet und Wochen verloren gehen.

[[banner-button]]

Der Würzburger Sonderfall: Denkmalschutz und Ensembleschutz in der Altstadt

Würzburg hat eine außergewöhnlich hohe Dichte an Baudenkmälern, und die gesamte Altstadt ist als Ensemble geschützt, ein Bereich, der von der Bismarckstraße über den Bahnhofsplatz bis zur Sanderglacisstraße reicht. Das hat unmittelbare Folgen für Nutzungsänderungen: Selbst ein bauordnungsrechtlich verfahrensfreies Vorhaben nach Art. 57 Abs. 4 BayBO kann zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erfordern, wenn ein Baudenkmal oder dessen unmittelbare Umgebung betroffen ist. Rechtsgrundlage dafür sind Art. 6 und Art. 7 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes.

Für Eigentümer ist das eine unangenehme Überraschung, wenn sie erst spät davon erfahren, aber immerhin mit einem entlastenden Detail: Die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis selbst ist gebührenfrei. Wer ein Gebäude in der Würzburger Altstadt besitzt, besonders wenn es vor 1970 errichtet wurde, sollte den Denkmalstatus vorab über den DenkmalAtlas 2.0 des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege prüfen, statt sich allein auf die vermeintliche Verfahrensfreiheit nach der BayBO-Reform zu verlassen. Diese doppelte Prüfebene, bauordnungsrechtlich und denkmalschutzrechtlich, wird in generischen Ratgebern zur BayBO-Reform regelmäßig übersehen, ist für Würzburg aber der entscheidende Unterschied zu Städten ohne vergleichbaren Altstadtbestand.

Nutzungsänderung zur Ferienwohnung: Zweckentfremdung in Würzburg

Wer eine Wohnung dauerhaft an wechselnde Gäste vermieten möchte, muss neben dem Baurecht auch die Zweckentfremdung von Wohnraum im Blick behalten. Anders als München, Nürnberg oder Regensburg hatte Würzburg über Jahre keine eigene Zweckentfremdungssatzung. Eine Studie aus dem Jahr 2019 stufte den Anteil zweckentfremdeter Wohnungen durch Kurzzeitvermietung als vergleichsweise gering ein, entsprechend zurückhaltend war die Stadt bei der Einführung eigener Regeln.

Seitdem gab es mehrfach politische Vorstöße, zuletzt 2025 durch einen Antrag der ÖDP-Fraktion, die Verwaltung möge einen Satzungsentwurf vorlegen. Ob und in welcher Form eine solche Satzung inzwischen beschlossen wurde, war zum Zeitpunkt dieses Antrags noch offen. Wer in Würzburg eine Ferienwohnung plant, sollte den aktuellen Stand deshalb direkt beim Stadtplanungsamt erfragen, statt sich auf ältere oder pauschale Aussagen zu verlassen. Die gesetzliche Grundlage, das bayerische Zweckentfremdungsgesetz, ermächtigt Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt grundsätzlich dazu, eine Genehmigungspflicht für die Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken einzuführen, unabhängig davon, ob Würzburg davon bereits Gebrauch gemacht hat.

Kosten und Bearbeitungsdauer

Im Landkreis Würzburg orientieren sich die amtlichen Gebühren an den Baukosten und liegen bei Nutzungsänderungen üblicherweise zwischen 40,–€ und 5.000,–€ netto, abhängig vom Verwaltungsaufwand des jeweiligen Falls. Diese Gebühr fällt auch bei Ablehnung oder Rücknahme des Antrags an, wird dann aber reduziert. Hinzu kommen die Planungskosten für die Erstellung der Antragsunterlagen durch einen bauvorlageberechtigten Architekten, bei Planeco Building bewegen sich diese je nach Projektumfang üblicherweise zwischen 1.500,–€ und 4.000,–€ netto.

Bei zeitkritischen Vorhaben, etwa einer bevorstehenden Geschäftseröffnung, zählt neben den Kosten vor allem die Planbarkeit. Planeco Building erstellt vollständige, genehmigungsfähige Antragsunterlagen in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen, vorausgesetzt alle erforderlichen Bestandsunterlagen liegen vor. Die anschließende behördliche Bearbeitung dauert je nach Verfahrensart und Auslastung des zuständigen Amts zusätzlich mehrere Wochen bis wenige Monate. Für Wohnbauvorhaben im vereinfachten Verfahren gilt seit der Reform zudem eine Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten nach vollständigem Antragseingang, gilt die Genehmigung als erteilt, ein zusätzlicher Anreiz, von Anfang an vollständige und fehlerfreie Unterlagen einzureichen.

Ablauf und erforderliche Unterlagen

Unabhängig davon, ob die Stadt Würzburg oder das Landratsamt zuständig ist, folgt der Ablauf einer Nutzungsänderung im Kern denselben Schritten:

1. Prüfung der Genehmigungspflicht: verfahrensfrei, genehmigungsfreistellungsfähig oder vollständiges Verfahren
2. Bei Unsicherheit: Bauvoranfrage zur rechtsverbindlichen Vorabklärung
3. Erstellung der Bauvorlagen durch einen bauvorlageberechtigten Architekten
4. Prüfung, ob ein Standsicherheitsnachweis erforderlich ist, etwa bei Eingriffen in tragende Bauteile
5. Einreichung bei der zuständigen Behörde inklusive Lageplan, Bestandsplänen und Baubeschreibung
6. Beteiligung von Fachstellen wie Denkmalschutz oder Brandschutz
7. Genehmigung beziehungsweise Bescheid, danach Baubeginnsanzeige

Bei gewerblichen Umnutzungen, etwa von einem Ladenlokal zu Gastronomie, prüft die Behörde zusätzlich die Würzburger Stellplatzsatzung, die Herstellung und Ablösung von Kraftfahrzeug- und Fahrradstellplätzen regelt. Wird die geforderte Stellplatzzahl auf dem eigenen Grundstück nicht erreicht, ist häufig eine Ablösezahlung an die Stadt fällig, ein Kostenfaktor, der bei der Kalkulation eines Umnutzungsvorhabens oft unterschätzt wird. Sollten im Zuge der Nutzungsänderung auch statische Eingriffe nötig werden, etwa der Durchbruch einer tragenden Wand für einen barrierefreien Zugang, lohnt sich ein Blick auf die Statiker Kosten, bevor das Budget für das Gesamtvorhaben feststeht.

Wer sein Vorhaben in Würzburg realistisch einschätzen möchte, sollte die Zuständigkeit, den Denkmalstatus und die tatsächliche Reichweite der Verfahrensfreiheit vor der Antragstellung klären, nicht erst danach. Planeco Building übernimmt diese Prüfung im Rahmen der kostenlosen Erstberatung und begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer von der Nutzungsänderung bis zur Einreichung bei der richtigen Behörde, mit einem festen Ansprechpartner über den gesamten Prozess hinweg.