Nutzungsänderung Förderung: KfW 266, 261 und 297/298 erklärt

KfW 266 – Gewerbe zu Wohnen: Zuschuss für beheizte Nichtwohngebäude

Das Programm „Gewerbe zu Wohnen" ist ein neues Förderprogramm des Bundesbauministeriums, das ab Juli 2026 über die KfW abgewickelt wird. Es richtet sich an alle, die beheizte Gewerbeimmobilien oder andere beheizte Nichtwohngebäude zu Wohnraum umbauen möchten. Anders als die meisten KfW-Programme ist KfW 266 kein Kredit, sondern ein direkter Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss.

Was wird gefördert?

Gefördert werden die Kosten für den Umbau, also Grundrissänderungen, Innenausbau und Erschließung. Maßnahmen zur energetischen Sanierung wie die Dämmung oder der Einbau neuer Fenster oder einer neuen Heizungsanlage werden über den Zuschuss Nr. 266 hingegen nicht gefördert – dafür steht das KfW-Programm 261 zur Verfügung (mehr dazu im nächsten Abschnitt).

Weitere Voraussetzungen:

• Durch den Umbau muss mindestens eine neue Wohneinheit entstehen.
• Das Gebäude muss zum Zeitpunkt der Antragstellung beheizt und nicht zu Wohnzwecken genutzt sein.
• Die neue Wohneinheit muss mindestens den Energiestandard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien" (EH 85 EE) erreichen. Ausnahme: Baudenkmäler müssen den Standard „Effizienzhaus Denkmal EE" erfüllen.
• Ein Energieeffizienz-Experte aus der dena-Expertenliste muss in das Vorhaben eingebunden werden.
• Der Umsetzungszeitraum beträgt maximal 54 Monate.

Wie hoch ist der Zuschuss und wer kann ihn beantragen?

Der Zuschuss beträgt 30 % der förderfähigen Umbaukosten, bei maximal 100.000,–€ förderfähigen Kosten pro Wohneinheit. Daraus ergibt sich ein maximaler Zuschuss von 30.000 € je neu entstehender Wohneinheit.

Antragsberechtigt sind alle Investoren und Selbstnutzer, unabhängig von ihrer Rechtsform. Dazu zählen Privatpersonen, Unternehmen, juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts sowie Personengesellschaften.

Wichtig: Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden. Als Datum gilt der Abschluss von Lieferungs- oder Leistungsverträgen. Planungs- und Beratungsleistungen gelten nicht als Beginn des Vorhabens und können bereits vor der Förderzusage beauftragt werden.

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KfW 261 – Wohngebäude Kredit: Energetische Sanierung bei der Umnutzung

Das KfW-Programm 261 ist das zentrale Förderprogramm für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden. Bei Nutzungsänderungen kommt es ins Spiel, wenn beheizte Nichtwohnflächen zu Wohnraum umgewidmet werden – in diesem Fall behandelt die KfW die Umnutzung wie eine Sanierung. 

Damit ist der Wohngebäude Kredit das natürliche Gegenstück zum Zuschuss Nr. 266: Während Letzterer die Umbaukosten abdeckt, finanziert Ersterer die energetischen Maßnahmen, die für das geforderte Effizienzhaus-Niveau notwendig sind.

Was wird gefördert?

Gefördert werden alle energetischen Maßnahmen, die zu einer Effizienzhaus-Stufe 85 oder besser führen. Dazu zählen:

• Dämmung von Fassade, Dach und Kellerdecke
• Erneuerung von Fenstern und Außentüren
• Einbau einer neuen Heizungsanlage
• Lüftungsanlagen
• Fachplanung und Baubegleitung durch einen Energieeffizienz-Experten

Eine wichtige Voraussetzung: Der Bauantrag oder die Bauanzeige des Gebäudes muss zum Zeitpunkt der Antragstellung mindestens fünf Jahre zurückliegen.

Konditionen und Tilgungszuschuss

Das KfW-Programm 261 gewährt einen zinsgünstigen Kredit, dessen Höhe von der erreichten Effizienzhaus-Stufe abhängt. Hinzu kommt ein Tilgungszuschuss, der direkt von der Kreditsumme abgezogen wird und damit die tatsächliche Rückzahlungslast reduziert.

Stand: Mai 2026

Die Programme 266 und 261 sind kombinierbar, da sie unterschiedliche Kostenpositionen abdecken: Der direkte Zuschuss fördert den Umbau, der Wohngebäude Kredit die energetische Ertüchtigung. Die Gesamtfördersumme darf die förderfähigen Kosten dabei nicht übersteigen.

KfW 297/298 – Klimafreundlicher Neubau: Umnutzung unbeheizter Gebäude

Der KfW-Kredit 297/298 ist eigentlich ein Förderprogramm für den Neubau von Wohngebäuden. Für Nutzungsänderungen wird er jedoch in einem spezifischen Fall relevant: Wird eine unbeheizte Nichtwohnfläche zu einer neuen Wohneinheit umgewidmet, behandelt die KfW diesen Vorgang wie einen Neubau. Dabei gelten andere Voraussetzungen und Konditionen als bei den Programmen 266 und 261.

Was wird gefördert?

Gefördert wird die Umnutzung unbeheizter Nichtwohngebäude oder unbeheizter Gebäudeteile zu Wohnraum. Typische Anwendungsfälle sind:

• Scheunen und Stallgebäude
• Alte Lagerhallen
• Ungeheizte Gewerberäume im Erdgeschoss

Entsteht durch die Umnutzung nicht eine neue Wohneinheit, sondern lediglich eine Erweiterung einer bestehenden Wohneinheit, gilt ebenfalls die Sanierungsförderung über den Wohngebäude Kredit 261. Das Programm 297 richtet sich an Selbstnutzer, das Programm 298 an Vermieter und Investoren. Die Konditionen beider Varianten sind identisch.

Voraussetzungen und Kreditrahmen

Für die Förderung muss das fertige Wohngebäude eine der folgenden Effizienzhaus-Stufen erreichen:

Wichtig: Die befristete Förderung der Effizienzhaus-55-Stufe endet spätestens am 30. Juni 2026. Eine Kombination mit dem Zuschuss 266 ist nicht möglich, da dieser ausschließlich beheizte Nichtwohngebäude adressiert.

Förderung clever kombinieren: So arbeiten die Programme zusammen

Die drei Programme schließen sich nicht gegenseitig aus – im Gegenteil: Wer sein Vorhaben strategisch plant, kann mehrere Fördertöpfe parallel nutzen. Entscheidend ist dabei, welche Kostenpositionen die einzelnen Programme jeweils abdecken.

Ein Beispiel: Ein Investor baut eine leer stehende, beheizte Bürofläche zu drei Wohnungen um. Der Zuschuss 266 übernimmt bis zu 90.000,–€ für die reinen Umbaukosten (3 Wohneinheiten × 30.000,–€). Der Wohngebäude Kredit finanziert zusätzlich die energetische Ertüchtigung mit einem zinsgünstigen Kredit und Tilgungszuschuss.

Die folgende Übersicht zeigt, welches Programm für welchen Anwendungsfall geeignet ist:

Grundsätzlich gilt: Die Gesamtfördersumme aller kombinierten Programme darf die tatsächlichen förderfähigen Kosten nicht übersteigen. Wer zusätzlich zu den Bundesförderungen auch Landesförderungen in Anspruch nehmen möchte, sollte diese frühzeitig recherchieren, da Verfügbarkeit und Konditionen je nach Bundesland stark variieren.

Wichtig: Baugenehmigung ist für alle KfW-Programme Pflicht

Wer eine Nutzungsänderung plant und dabei KfW-Förderung in Anspruch nehmen möchte, muss eines frühzeitig einkalkulieren: Alle drei Programme setzen voraus, dass das Vorhaben baurechtlich genehmigt ist.

Der Zuschuss 266 verlangt ausdrücklich eine genehmigte Nutzungsänderung vom zuständigen Bauamt. Beim Programm 297/298 muss zum Zeitpunkt der Antragstellung eine gültige Baugenehmigung vorliegen. Und auch der Wohngebäude Kredit 261 setzt die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens voraus.

Planeco Building unterstützt Eigentümer und Investoren bei der Erstellung aller erforderlichen Unterlagen für den Genehmigungsantrag – von den Bauzeichnungen bis zur Einreichung beim Bauamt. So kann der Genehmigungsprozess frühzeitig gestartet werden, ohne den Förderanspruch zu gefährden.

Fazit: Mit Planeco Building zur geförderten Nutzungsänderung

Für die Umnutzung von Nichtwohngebäuden zu Wohnraum stehen verschiedene KfW-Programme zur Verfügung, die je nach Ausgangssituation einzeln oder kombiniert genutzt werden können. 

• Der Zuschuss 266 setzt neue Impulse für den Umbau beheizter Gewerbeimmobilien.
• Das Programm 261 deckt ergänzend dazu die energetischen Maßnahmen ab, die für das Erreichen des Effizienzhaus-Niveaus notwendig sind.
• Und für die Umnutzung unbeheizter Gebäude bietet der Kredit 297/298 einen zinsgünstigen Einstieg.

Grundvoraussetzung für alle Programme ist die baurechtliche Genehmigung. Wer frühzeitig plant und den Genehmigungsprozess rechtzeitig anstößt, hat die besten Voraussetzungen, um die verfügbaren Fördermittel vollständig auszuschöpfen.

Planeco Building begleitet Eigentümer und Investoren deutschlandweit durch den gesamten Genehmigungsprozess: von der Machbarkeitsprüfung über die Erstellung aller Antragsunterlagen bis zur Einreichung beim Bauamt.