Die Umnutzung von Büros in Wohnungen im Überblick
- Die Schaffung von Wohnraum unterliegt einer besonderen gesellschaftspolitischen Dringlichkeit und genießt daher verschiedene baurechtliche Erleichterungen.
- Die generelle Zulässigkeit einer Nutzungsänderung von Büros zu Wohnungen hängt von der Art des Baugebiets ab und ist beispielsweise in Allgemeinen Wohn- und Mischgebieten möglich, in Gewerbe- und Industriegebieten dagegen unzulässig.
- War ein Gebäude als Büro geeignet, ist es aus Sicht des Bauordnungsrechts (technische Anforderungen) in aller Regel auch als Wohngebäude geeignet.
- Die Verfahrenspflicht für die Umwandlung von Büros in Wohnraum variiert von Bundesland zu Bundesland und je nach Art und Komplexität des Gebäudes und reicht von der Verfahrensfreiheit bis hin zum vollwertigen Baugenehmigungsverfahren.
Warum ist es eine Nutzungsänderung, wenn Sie ein Büro in Wohnraum umwandeln?
Es liegt auf der Hand, dass ein Büro anders genutzt wird als eine Wohnung. In einem Büro wird gearbeitet, in der Wohnung wird „gewohnt“, also geschlafen, gekocht, geduscht und die Freizeit verbracht.
Das deutsche Baurecht sieht das ähnlich, es unterscheidet zwischen diesen beiden Nutzungsformen, wodurch es zu einer Nutzungsänderung kommt.
Aus baurechtlicher Sicht liegt immer dann eine Nutzungsänderung vor, wenn die neue Nutzung andere Merkmale hinsichtlich Nutzerkreis, Personenzahl oder dort ausgeübte Tätigkeiten aufweist und daher andere rechtliche Rahmenbedingungen gelten. Vergleicht man nun Büros und Wohnungen, so lassen sich zumindest beim Nutzerkreis und den Tätigkeiten eindeutig klare Unterschiede benennen, selbst wenn die Personenzahl im Einzelfall durchaus vergleichbar sein kann.
Was bedeutet die Nutzungsänderung von Büros in Wohnraum?
Weit spannender als die rechtliche Definition der Nutzungsänderung ist nun die Frage, was das Vorliegen einer „echten“ baurechtlichen Nutzungsänderung von Büroflächen zu Wohnraum für Sie bedeutet.
Aus baurechtlicher Sicht sollten Sie dabei zwei unterschiedliche Fragestellungen betrachten:
- Ist die Nutzungsänderung von Büro- zu Wohnraum baurechtlich zulässig?
- Brauchen Sie eine Genehmigung, wenn Sie ein Büro in eine Wohnung umwandeln?
Baurechtliche Anforderungen an Wohnungen
Die erste Frage lässt sich mit einem Blick auf die baurechtlichen Anforderungen an Wohnraum umfassend beleuchten:
1. Die Bauplanungsrechtliche Betrachtung – An welchen Bürostandorten funktioniert auch Wohnen?
Die wohl wichtigste Frage im Hinblick auf die Nutzungsänderung von Büro- und Wohnfläche ist die Frage nach der Zulässigkeit. Die Antwort hierauf findet sich im Baugesetzbuch, dem bundeseinheitlichen Regelwerk für das Bauplanungsrecht.
In der zugehörigen Baunutzungsverordnung werden hier die unterschiedlichen Typen an Baugebieten definiert. Genau hier finden Sie auch die Information, in welchen Gebieten Wohnen entweder allgemein, also immer, oder ausnahmsweise, also im Ermessen der Genehmigungsbehörde, zulässig ist.
Wenn Sie ein Büro in eine Wohnung umwandeln wollen, ist für Sie interessant, in welchen Gebieten, in denen das Büro bereits sein durfte, nun auch eine Wohnung zulässig ist. Ein Blick in die Baunutzungsverordnung zeigt klar, dass das in den weit verbreiteten Mischgebieten und den eher seltener festgesetzten Urbanen Gebieten und Dorfgebieten der Fall ist.
Es kann außerdem vorkommen, dass bereits das vorhandene Büro nur ausnahmsweise in einem besonders weit verbreiteten Allgemeinen Wohngebiet genehmigt wurde. Auch hier ist selbstverständlich die neue Wohnnutzung zulässig.
Ein KO-Kriterium wäre dagegen die Lage Ihres Bürogebäudes in einem Gewerbegebiet oder gar einem Industriegebiet. Hier ist die geplante Wohnung nicht zulässig, so dass eine solche Lage Ihre Nutzungsänderung vom Büro zu einer Wohnung eindeutig verhindert.
2. Das sagt das Bauordnungsrecht zur Wohnnutzung
Neben der allgemeinen Zulässigkeit der Nutzungsart Wohnen stellt sich als zweites nun die Frage, welche bauordnungsrechtlichen, also „inhaltlichen“ Anforderungen an eine Wohnung gestellt werden. Die Antwort findet sich dieses Mal nicht mehr im Baugesetzbuch, sondern in den für jedes Bundesland eigenständigen Landesbauordnungen.
Welche anderen oder weiterführenden rechtlichen Vorgaben muss eine Wohnung gegenüber einem Büro erfüllen? Oder Klartext: Was muss eine Wohnung „mehr können“ als ein Büro?
Auch hier kommen die immer wiederkehrenden Themen des Bauordnungsrechts zum tragen. Es geht also vor allem um den Brandschutz, um Stellplätze und die allgemeine Eignung der Räume als Aufenthaltsräume.
Je nach Bundesland und Gebäudetyp und -größe kann im Einzelfall selbst die Barrierefreiheit der geplanten Wohnung ein Thema sein.
Nun können Sie sich aber ganz entspannt zurücklehnen und durchatmen. Denn alle diese Themen werden von der Genehmigungsbehörde selbstverständlich geprüft.
Sofern es sich aber um eine reine Nutzungsänderung von Wohnraum zum Gewerbe ohne Baumaßnahmen, wie beispielsweise die Aufteilung einer Büroeinheit in mehrere Wohnungen handelt, wurden genau dieselben Themen bereits bei der Genehmigung des vorhandenen Büros geprüft.
Und nicht nur handelt es sich bei Ihrer geplanten Wohnnutzung um den klassischen „Regelbau“, also die Nutzung, die in den Landesbauordnungen als absoluter Standard definiert sind.
Darüber hinaus werden kleinere Büros, die sich ohne Aufteilung oder bauliche Veränderung auch als Wohnung eignen, nach genau denselben Kriterien betrachtet. Im Einzelfall werden die gesetzlichen Forderungen, beispielsweise bei den Stellplätzen, sogar eher geringer.
Sie dürfen also getrost davon ausgehen, dass das Thema Bauordnungsrecht bei der Umnutzung von Büros in Wohnungen keine zentrale Rolle spielen wird.
Hinweis: Funktioniert in einem Haus „technisch“ ein Büro, funktioniert dort im Normalfall auch eine Wohnung. Trotzdem muss die Nutzungsänderung selbstverständlich so geplant werden, dass alle Vorgaben für Wohnungen, beispielsweise zu den gesetzlich geforderten Räumen (Küche, Bad, Abstellraum etc.) erfüllt sind. Ohne gewissenhafte Planung lauern also trotzdem Fallstricke, die Ihr Vorhaben zumindest verzögern können. In der Praxis lohnt sich das Hinzuziehen eines erfahrenen Fachplaners, wie den spezialisierten Architekten vom Planeco Building.
Der Bauantrag für die Nutzungsänderung von einem Büro in eine Wohnung
Die unterschiedlichen bauplanungsrechtlichen Zulässigkeiten und die (geringen) bauordnungsrechtlichen Unterschiede von Büros und Wohnungen führen dazu, dass die Nutzungsänderung von Büros in Wohnungen der Verfahrenspflicht unterliegen. Sie brauchen einen Bauantrag.
beantragen!
Lediglich einige wenige Bundesländer, beispielsweise Baden-Württemberg, haben die Nutzungsänderung zur Schaffung von Wohnraum für die weniger komplexen Gebäudeklassen 1 bis 3 verfahrensfrei gestaltet. Das bedeutet jedoch nicht, dass keine Unterlagen bei der Behörde eingereicht werden müssen. Mehrere Bundesländer fassen diese Nutzungsänderungen in der so genannten „Genehmigungsfreistellung“ bzw. dem "Kenntnisgabeverfahren" zusammen.
Das bedeutet, Sie müssen zwar Planunterlagen vorlegen, Sie dürfen aber ohne inhaltliche Prüfung durch die Baurechtsbehörde nach einer Wartezeit von meist rund einem Monat ohne formale Genehmigung mit der Umsetzung beginnen.
Tipp: Da der Umfang der formellen Erleichterungen, sowie der geltenden Verfahrensarten für die Nutzungsänderung zu Wohnraum von Bundesland zu Bundesland variiert und nicht immer leicht zu erfassen ist, sollten Sie frühzeitig Kontakt zu einem erfahrenen Planer aufnehmen. Dieser prüft nicht nur die Verfahrenspflicht Ihrer Nutzungsänderung. Er sorgt auch dafür, dass Ihr Vorhaben, ganz unabhängig vom Verfahren, alle rechtlichen Vorgaben erfüllt. Auch verfahrensfreie oder freigestellte Nutzungsänderungen von Büro- zu Wohnflächen müssen trotzdem inhaltlich „richtig“ sein.
1. Der Entwurfsverfasser – Der Ersteller Ihres Bauantrags zur Nutzungsänderung eines Büros in eine Wohnung
Ganz gleich, ob Sie einen echten Bauantrag stellen oder „nur“ Planunterlagen zur Kenntnisnahme vorlegen: Ihre Nutzungsänderung muss von einem planvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur erstellt werden.
Er sorgt aber nicht nur dafür, dass der Antrag formal und inhaltlich in Ordnung ist. Er sorgt vor allem auch dafür, dass Ihre Planung solide aufgestellt ist und Ihr Vorhaben ganz praktisch auch funktioniert. Das ist insbesondere auch deshalb wichtig, weil viele Bundesländer selbst im Genehmigungsverfahren für Wohnungen nur noch stark eingeschränkt prüfen.
Alle Sachverhalte außerhalb des Prüfumfangs liegen in Ihrer Verantwortung.
Ein Architekt nimmt Ihnen diese Verantwortung ab und sorgt dafür, dass alles passt.
2. Die Inhalte – Das gehört zu einer Nutzungsänderung von Büro- zu Wohnfläche
Für eine Nutzungsänderung von einem Büro zu einer Wohnung erstellt Ihr Architekt alle Unterlagen für Sie, die ein Bauantrag mindestens erbringen muss:
- Antragsformulare mit Baubeschreibung
- Lageplan oder Lageskizze im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen mit Grundriss, Schnitt und Ansichten im Maßstab 1:100
Da die statischen Anforderungen an Wohnungen nicht über denen für Büros liegen, kann die normalerweise erforderliche Benennung eines Statikers entfallen. Und auch weiterführende Angaben zu Stellplätzen oder zum Brandschutz erübrigen sich bei sauber erarbeiteten Planunterlagen meist, da die neuen Anforderungen hier ebenfalls vergleichbar oder sogar niedriger sind.
Wie läuft der Antrag auf Nutzungsänderung für die Büroumnutzung zu Wohnfläche ab?
Fällt Ihre Nutzungsänderung in Abhängigkeit von Bundesland und individueller Charakteristik unter die Verfahrensfreiheit, müssen Sie überhaupt nichts tun. Nachdem Ihr Architekt alle inhaltlichen Fragen geklärt hat, dürfen Sie die Nutzungsänderung vollziehen.
Im Falle der Verfahrensfreistellung, die in Baden-Württemberg auch unter dem Begriff des „Kenntnisgabeverfahrens“ bekannt ist, legen Sie lediglich die erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde oder der Baurechtsbehörde vor. Erneut hängt es nun vom Bundesland ab, wie lange die Wartezeit ausfällt. Nach rund einem Montag dürfen Sie dann mit der neuen Nutzung starten, sofern Sie von der Gemeinde oder der Behörde keine anderslautende Information erhalten.
Müssen Sie dagegen ein Genehmigungsverfahren durchführen, reicht Ihr Planer den gemeinsam mit Ihnen erarbeiteten Antrag bei der Gemeinde oder der Baurechtsbehörde ein.
Zunächst prüft die Genehmigungsbehörde, ob alle erforderlichen Bestandteile des Antrags in der gewünschten Qualität vorliegen. Ist das der Fall, erhalten die Gemeinde und in gewissen Fällen auch die Angrenzer, also die Nachbarn, die Möglichkeit zur Stellungnahme. Werden in dieser Phase keine rechtlich relevanten Einwände vorgebracht, nimmt die Behörde schließlich die inhaltliche Prüfung Ihres Antrags vor.
Nach zwei Wochen für die Vollständigkeitsprüfung, einem Monat für die Anhörungen und – je nach Prüfumfang – einem oder zwei Monaten für die inhaltliche Prüfung erhalten Sie dann rund zweieinhalb bis dreieinhalb Monate nach Einreichung Ihres Antrags die Genehmigung.
Wichtig: Baurecht orientiert sich stark an den individuellen Eigenheiten des einzelnen Bauantrags bzw. Vorhabens. Wundern Sie sich daher nicht, wenn auch bei formaler Vollständigkeit Ihrer Unterlagen trotzdem die eine oder andere Nachfrage kommt. Nicht jede Eventualität lässt sich im Vorfeld bedenken und ausräumen. Genau hier liegt aber eine der Stärken eines Architekten, auf diese unvorhersehbaren Fragestellungen flexibel zu reagieren und pragmatische Lösungswege zu finden.
Praktische Tipps zu typischen Anliegen bei der Umnutzung eines Büros zu Wohnraum
Was tun, wenn Ihnen keine Bauzeichnungen zum Bürogebäude vorliegen?
Um mit der Erstellung Ihrer Nutzungsänderung für die Umnutzung des Büros zur Wohnung überhaupt beginnen zu können, wird Ihr Architekt Sie immer nach den Bauzeichnungen zum Gebäude fragen.
Diese sind essentiell für die Erstellung Ihres Bauantrages. Haben weder der Eigentümer, Voreigentümer oder die Hausverwaltung die Bestandspläne, dann können Sie bei der Gemeinde oder bei der Baurechtsbehörde Einsicht in die dort vorhandenen Bauakten nehmen. Sie erhalten dann von offizieller Stelle den Auszug aus dem Archiv für die weitere Planung.
Führt der Weg über das Archiv nicht zum Erfolg, kann Ihr Architekt ein Bestandsaufmaß im Gebäude durchführen, um aktuelle Grundrisse, Ansichten und Schnitte damit erstellen zu können.
Sie haben zwar Bestandspläne, aber die sind in die Jahre gekommen?
Gerade bei Nutzungsänderungen zu rechtlich „vergleichsweise einfachem Wohnraum“ ohne Baumaßnahme reichen der Behörde meist Planunterlagen mit geringer Detailtiefe. Selbst alte Plankopien mit klaren Ergänzungen zum Vorhaben werden daher in vielen Fällen von den Behörden anerkannt.
Ist der Bauantrag für die Büroumnutzung zur Wohnung besonders kritisch?
Wohnen entspricht der „normalen“ Regelnutzung, auf die die Regelungen der einzelnen Landesbauordnung abzielen. Sozusagen „Schema F“. Damit kann auch Ihr Bauantrag für die Nutzungsänderung von Büros zu Wohnraum diesem Standardschema folgen. Zunächst gibt es keine besonderen Themen, die über den Standard hinaus immer bei Wohnnutzungen zu beachten wären. Ein Planungsbüro für Bauanträge und Nutzungsänderungen kann sie bei der Umnutzung eines Büros zur Wohnung unterstützen.
Planeco Building ist auf Nutzungsänderungen spezialisiert und begleitet Sie in ganz Deutschland preiswert, schnell und zuverlässig bei der Genehmigungsplanung Ihrer geplanten Büroumnutzung.
Was müssen Sie beachten, wenn bei Ihrer Nutzungsänderung von einem Büro zu einer Wohnung Bauarbeiten anfallen?
Nicht immer gelingt es ganz ohne Baumaßnahmen, Büros und Wohnraum umzuwandeln. So lange es bei reinen Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten handelt, sind diese Bauarbeiten verfahrensfrei. Sie dürfen völlig losgelöst von einem etwaigen Antrag für die eigentliche Nutzungsänderung handeln.
Sollen dagegen bauliche Veränderungen, beispielsweise bei der internen Raumaufteilung, vorgenommen werden, können diese Maßnahmen tatsächlich verfahrenspflichtig werden. Dann muss Ihr Architekt diese in den Antrag aufnehmen und Sie dürfen auch erst mit dem Bauen beginnen, wenn die Genehmigung vorliegt. Gewisse untergeordnete Tätigkeiten sind aber auch hier ohne Antrag möglich. Welche Arbeiten das sind, definieren die einzelnen Landesbauordnungen.
Wollen Sie dagegen ein großes Büro in mehrere Wohnungen umnutzen, muss diese Aufteilung immer im Rahmen des Bauantrags genehmigt werden. Denn hier können veränderte Anforderungen bei den Stellplatzzahlen, bei der Rettungswegführung und bei verschiedenen anderen Themenfeldern zu beachten und von der Behörde zu prüfen sein.
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