Einliegerwohnung schaffen: Genehmigung, Kosten und Grenzen

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist im allgemeinen Sprachgebrauch eine kleinere, in sich abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Hauses. Baurechtlich kennt der Begriff jedoch keinen eigenen Status: Sobald eine vollständig abgeschlossene, eigenständige Wohnung entsteht, mit eigenem Zugang, eigener Küche und eigenem Bad, wertet das Bauamt das Gebäude als Zweifamilienhaus.

In der Praxis dient sie meist einem von drei Zwecken:

• Als Mehrgenerationenwohnung für Eltern oder erwachsene Kinder
• Zur Vermietung
• Als eigenständiger Bereich für Homeoffice und Gäste

Rechtlich entscheidend ist dabei immer die vollständige Trennung – fehlt sie, gilt der Bereich weiterhin als Teil der Hauptwohnung. In der Praxis gibt es daher auch Mischformen zwischen einem erweiterten Zimmer und einer echten Einliegerwohnung, etwa wenn bereits ein Küchenanschluss für eine spätere Abtrennung vorbereitet wird, ohne dass die Einheit sofort eigenständig nutzbar ist.

Wird mein Haus durch eine Einliegerwohnung automatisch zum Zweifamilienhaus?

Ja, sobald die zweite Einheit vollständig abgeschlossen ist, gilt das Gebäude als Zweifamilienhaus. Eine Grauzone bilden abgetrennte Zimmer, etwa ein Kinder- oder Jugendzimmer mit eigenem Bad und separatem Eingang, das aber weiterhin an die Hauptwohnung angebunden bleibt. Ob hier bereits eine eigenständige zweite Wohnung entsteht, entscheidet das Bauamt im Einzelfall anhand der tatsächlichen Abgeschlossenheit.

Wann brauche ich eine Genehmigung für eine Einliegerwohnung?

Entsteht im Bestand eine neue, abgeschlossene Wohneinheit, etwa durch einen Kellerausbau, einen Dachausbau oder eine Raumteilung, sind damit in der Regel auch bauliche Anpassungen verbunden. In diesem Fall benötigen Sie einen klassischen Bauantrag, der Umbau und Nutzungsänderung gemeinsam abdeckt. Welche Unterlagen Sie einreichen müssen und welches Amt zuständig ist, hängt von Ihrem Bundesland ab – einige Länder haben die Schaffung von Wohnraum im Bestand inzwischen jedoch unter bestimmten Voraussetzungen von der Genehmigungspflicht befreit.

Wollen Sie die Einliegerwohnung später separat vermieten, verkaufen oder für eine KfW-Förderung nutzen, benötigen Sie zusätzlich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert Bußgelder von bis zu 500.000,– € – diese Höchstbeträge werden in der Praxis aber nur selten ausgeschöpft. Planeco Building prüft deshalb schon vor Beauftragung der Handwerker, ob Ihr Vorhaben eine Baugenehmigung benötigt.

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Wie groß muss beziehungsweise darf eine Einliegerwohnung sein?

Eine gesetzliche Mindestgröße für Einliegerwohnungen gibt es nicht, auch für Aufenthaltsräume schreibt keine Landesbauordnung eine Mindestfläche vor. Ausschlaggebend ist einzig, ob die Fläche eine eigenständige Haushaltsführung mit Küche und Bad überhaupt ermöglicht. In der Praxis bleibt die Einliegerwohnung häufig bei etwa einem Drittel der Gesamtwohnfläche oder darunter, weil sie der Hauptwohnung klar untergeordnet bleiben muss.

Die tatsächliche Obergrenze setzt am Ende meist der Bebauungsplan: Er entscheidet mit, ob auf Ihrem Grundstück überhaupt eine zweite Wohneinheit zulässig ist.

Rechtliche Grenzen: Was Bebauungsplan und Mietrecht vorgeben

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB kann der Bebauungsplan festlegen, dass Wohngebäude in einem Gebiet oder in Teilen davon nicht mehr als zwei Wohnungen haben dürfen. Diese Begrenzung ist nicht an einen bestimmten Gebietstyp geknüpft. Sie kommt vor allem dort zum Einsatz, wo eine zu starke Nachverdichtung und der damit steigende Stellplatzbedarf vermieden werden sollen. Die Einliegerwohnung zählt dabei als zweite Wohnung mit, selbst wenn sie klein und untergeordnet ist.

Auch mietrechtlich spielt die Zahl der Wohnungen eine Rolle. Wer seine Einliegerwohnung vermietet und selbst im Haus wohnt, profitiert unter bestimmten Voraussetzungen nach § 573a BGB von einem erleichterten Kündigungsrecht mit verlängerter Frist. Die genauen Voraussetzungen sollten Sie im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt für Mietrecht klären.

Welche baulichen Anforderungen muss die Einliegerwohnung erfüllen?

Neben der Genehmigungsfrage muss die Einliegerwohnung auch bautechnisch als eigenständiger Wohnraum funktionieren. Die folgenden Punkte prüft das Bauamt in der Regel besonders genau, unabhängig davon, ob die Wohnung im Keller, im Dachgeschoss oder als Anbau entsteht:

• Zweiter Rettungsweg: Aus jedem Aufenthaltsraum sind zwei unabhängige Rettungswege erforderlich, in der Regel das Treppenhaus und ein ausreichend großes Fenster. Gerade im Keller ist das oft der kritischste Punkt der gesamten Planung.
• Ausreichende Belichtung: Die Fensterfläche muss meist mindestens ein Achtel bis ein Zehntel der Grundfläche des Raumes betragen. Bei Kellerwohnungen dürfen die Fenster dafür in der Regel nicht in gewöhnlichen Lichtschächten liegen. Größere Lichtgräben oder Böschungen sind meist die praktikable Lösung.
• Mindestraumhöhe: Üblich sind 2,40 m in normalen Aufenthaltsräumen, im Dachgeschoss oder Keller lässt die jeweilige Landesbauordnung oft 2,20 bis 2,30 m zu.
• Schallschutz zwischen den Wohneinheiten: In der Regel nach DIN 4109 für Trennwände und Geschossdecken.
• Eigenständiger Zugang: Meist über das Treppenhaus oder einen separaten Außeneingang. Der Zugang allein über die bestehende Hauptwohnung reicht dafür in der Regel nicht aus.
• Zusätzlicher Stellplatz: Die genauen Anforderungen richten sich nach der kommunalen Stellplatzsatzung oder der jeweiligen Landesbauordnung. Baden-Württemberg etwa verlangt unter bestimmten Voraussetzungen keine zusätzlichen Stellplätze.

Was kostet die Schaffung einer Einliegerwohnung?

Die Gesamtkosten für eine Einliegerwohnung setzen sich aus zwei getrennten Positionen zusammen: den Planungs- und Genehmigungskosten und den eigentlichen Baukosten für die bauliche Umsetzung. Die folgende Übersicht zeigt die üblichen Bandbreiten:

• Planungs- und Genehmigungskosten: 1.500,– bis 4.000,– € zuzüglich Mehrwertsteuer für Architekt, Nutzungsänderungsantrag und gegebenenfalls Statiknachweis
• Gesamtes Genehmigungsverfahren: Häufig 3.000,– bis 8.000,– € für die Umwandlung zu einer zweiten Wohneinheit
• Kellerausbau zur Einliegerwohnung: In der Regel 1.000,– bis 2.000,– € pro Quadratmeter Wohnfläche, je nach Aufwand
• Dachgeschossausbau oder Anbau: Hier hängen die Kosten stark von Bausubstanz, Dachform und Statik sowie dem Umfang der erforderlichen Maßnahmen ab.

KfW-Förderung für die Einliegerwohnung

Bei der Finanzierung lohnt sich ein Blick auf die KfW‑Förderung. Wird eine bereits beheizte, bestehende Nichtwohnfläche zu einer Wohneinheit umgewidmet, greift der KfW-261 Wohngebäude-Kredit, der einen Kreditbetrag von bis zu 150.000,– € pro Wohneinheit ermöglicht.

Entsteht dagegen wirklich neue Wohnfläche, etwa durch eine Aufstockung oder Dachanhebung, behandelt die KfW das Vorhaben wie einen Neubau: Hier kommt das Programm KfW-297/298 zum Zuge, welches ebenfalls einen Kreditrahmen von bis zu 150.000,– € pro Wohneinheit vorsieht. Welches Programm zu Ihrem Vorhaben passt, sollten Sie vor der Antragstellung mit einem Energieeffizienz-Experten klären.

Einliegerwohnung mit Planeco Building sicher genehmigen lassen

Planeco Building prüft die Machbarkeit Ihres Vorhabens, klärt Bebauungsplan und Landesbauordnung und erstellt alle Unterlagen für die Nutzungsänderung Ihrer Einliegerwohnung. Anschließend reichen wir den Antrag beim zuständigen Bauamt ein.

Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen kennt Planeco Building die typischen Fallstricke bei der Schaffung einer Einliegerwohnung, von der richtigen Flächenplanung bis zur Prüfung des Bebauungsplans. Die Antragsunterlagen erstellen wir dabei häufig innerhalb von 14 bis 21 Tagen – vorausgesetzt, alle erforderlichen Informationen liegen vollständig vor. In einer unverbindlichen Erstberatung besprechen wir, welcher Weg für Ihr Vorhaben der richtige ist.

Genehmigte Einliegerwohnung mit Planeco Building

Eine Einliegerwohnung lohnt sich für viele Eigentümer – ob für die Familie, als zusätzliche Einnahmequelle oder als flexibler Rückzugsort. Ob sie tatsächlich zulässig ist, hängt von der Größe, der klaren Unterordnung gegenüber der Hauptwohnung und den Vorgaben des Bebauungsplans zur zulässigen Wohnungszahl ab. Wer diese Punkte vorab prüft, vermeidet Bußgelder, teure Nachbesserungen und Ärger mit dem Bauamt.

Planeco Building übernimmt für Sie die Machbarkeitsprüfung, erstellt den vollständigen Antrag auf Nutzungsänderung und begleitet Sie bundesweit und digital bis zur Entscheidung des Bauamts. Vereinbaren Sie eine unverbindliche Erstberatung und lassen Sie den Genehmigungsprozess für Ihre Einliegerwohnung von Anfang an sauber vorbereiten.