Nutzungsänderung als Mieter: Ist die Zustimmung des Vermieters nötig?

Worauf sollte ich als Mieter bei einer Nutzungsänderung achten?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder Gebäudeteil anders genutzt werden soll, als es zuletzt genehmigt wurde. Ob die neue Nutzung baurechtlich zulässig ist, entscheidet ausschließlich das zuständige Bauamt. Ob Sie die Nutzung Ihres Mietobjekts überhaupt privatrechtlich ändern dürfen, regelt hingegen der Mietvertrag.

Der dort vereinbarte Nutzungszweck ist Teil der Hauptleistungspflicht. Nutzen Sie die Fläche anders, als vertraglich vorgesehen, handelt es sich um vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache. Das berechtigt den Vermieter zunächst zur Abmahnung; setzen Sie die Fläche trotzdem weiter falsch ein, kann er auf Unterlassung klagen oder das Mietverhältnis ordentlich bzw. sogar fristlos kündigen, wenn die illegale Nutzung besonders gefahrenträchtig ist.

Wer darf den Bauantrag stellen, Mieter oder Vermieter?

Stimmt Ihr Vermieter – und gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft – der neuen Nutzung zu, ist der zivilrechtliche Teil geregelt. Offen bleibt dann nur noch die öffentlich-rechtliche Seite, also der Antrag auf Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt.

Aus baurechtlicher Sicht können sowohl der Eigentümer als auch der Mieter den Antrag auf Nutzungsänderung stellen, da das öffentliche Baurecht nur prüft, ob die neue Nutzung zulässig ist – nicht, wem die Immobilie gehört. Drei Aspekte sind dabei zu unterscheiden.

• Formale Antragsberechtigung: Sowohl Mieter als auch Eigentümer dürfen den Antrag stellen.
• Praxis der Bauämter: Beim Ausfüllen des Antragsformulars verlangen Bauämter meist die Zustimmung des Eigentümers. Diese Praxis ist jedoch nicht bundesweit einheitlich geregelt.
• Bauvorlageberechtigung: Die nötigen Unterlagen erstellen und einreichen darf nur eine bauvorlageberechtigte Person, etwa ein Architekt. Planeco Building übernimmt diesen Schritt bundesweit für Sie.

Kosten und Rückbaupflicht: Wer zahlt was?

Wer die Kosten der Genehmigung oder einen möglichen Rückbau am Ende trägt, ist gesetzlich nicht fest vorgeschrieben, sondern Verhandlungssache zwischen Mieter und Vermieter. Damit eng verknüpft ist die Frage, wer sich um die baurechtliche Genehmigung selbst kümmern muss: Eine im Mietvertrag enthaltene Klausel verpflichtet Sie als Mieter nicht automatisch dazu, sich um die baurechtliche Genehmigung zu kümmern.

Die grundsätzliche Pflicht des Vermieters, für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu sorgen, bleibt davon unberührt. Im Einzelfall sollten Sie diesen Punkt mit einem Rechtsanwalt klären.

‍

‍

Nutzungsänderung als Mieter – drei Beispiele aus der Praxis

Weicht die neue Nutzung vom vertraglich vereinbarten Nutzungszweck ab, brauchen Sie als Mieter grundsätzlich die Zustimmung Ihres Vermieters. Die folgenden drei Beispiele aus der gewerblichen Praxis zeigen, wie sich das konkret auswirkt.

Einzelhandel

Wandelt ein Mieter eine Bürofläche in eine Ladenfläche mit Publikumsverkehr um, ändert sich der nach außen wirkende Charakter der Immobilie. Solche Umbauten bringen häufig bauliche Anpassungen mit sich, etwa größere Schaufenster oder zusätzliche Stellplätze für Kunden. Der regelmäßige Publikumsverkehr weicht zudem klar vom ursprünglich vereinbarten Nutzungszweck ab.

Gastronomie

Eine Umnutzung zu Gastronomie bringt oft höhere Anforderungen an Lärmschutz und Betriebszeiten mit sich. Diese Doppelbelastung – zivilrechtlich sensibel für den Vermieter und öffentlich-rechtlich anspruchsvoll für das Bauamt – macht eine frühzeitige Abstimmung mit beiden Seiten besonders wichtig.

Physiotherapiepraxis

Auch eine Praxis mit Publikumsverkehr überschreitet die Grenze zur zustimmungspflichtigen Nutzung, anders als ein stilles Homeoffice ohne Kundenkontakt. Während freiberufliche Tätigkeiten oft vom Vermieter zu dulden ist, endet diese Duldungspflicht dort, wo Patienten regelmäßig die Praxis aufsuchen.

Was passiert ohne die Zustimmung des Vermieters zur Umnutzung?

Die mietrechtlichen und die öffentlich-rechtlichen Folgen einer eigenmächtigen Umnutzung laufen getrennt und unabhängig voneinander.

• Abmahnung: Der Vermieter kann Sie zunächst zur Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung auffordern.
• Kündigung: Bleibt der vertragswidrige Zustand bestehen, kann der Vermieter kündigen. Bei Wohnraum gilt dafür die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB, bei Gewerbeflächen gelten die allgemeinen, weniger strengen Kündigungsregeln. In besonders gravierenden Fällen kommt zusätzlich die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht.
• Bußgeld: Je nach Bundesland drohen öffentlich-rechtliche Bußgelder von bis zu 500.000,– €. Diese Höchstbeträge werden in der Praxis jedoch nicht automatisch ausgeschöpft.
• Nutzungsuntersagung: Im Extremfall kann das Bauamt die neue Nutzung ganz untersagen, unabhängig vom Stand der mietrechtlichen Klärung.

Sonderfall Eigentumswohnung – der richtige Ablauf für Mieter

Mieten Sie eine Fläche in einer Eigentumswohnung, kommt zur Zustimmung des Vermieters und zur öffentlich-rechtlichen Baugenehmigung eine dritte, wieder eigenständige Ebene hinzu: die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Selbst wenn die Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung nicht ausdrücklich verbietet, kann diese Zustimmung nötig sein, sobald die neue Nutzung die Wohnqualität der übrigen Eigentümer beeinträchtigt.

Experten-Tipp: Klären Sie die Zustimmung Ihres Vermieters schriftlich, bevor Sie einen Bauantrag stellen, nicht danach. Das verhindert, dass eine bereits erteilte Baugenehmigung am Ende praktisch nicht umsetzbar ist, weil die zivilrechtliche Seite ungeklärt bleibt.

Mit Planeco Building zur erfolgreichen Umnutzung – auch als Mieter

Für eine Nutzungsänderung als Mieter brauchen Sie zwei Dinge, die unabhängig voneinander entschieden werden: die Zustimmung Ihres Vermieters und die Genehmigung des Bauamtes. Wer die Zustimmung des Vermieters schriftlich einholt, bevor er den Bauantrag stellt, vermeidet eine genehmigte Nutzungsänderung, die am Ende zivilrechtlich nicht durchsetzbar ist.

Planeco Building übernimmt für Sie die vollständige öffentlich-rechtliche Seite Ihrer Nutzungsänderung, von der Machbarkeitsprüfung über die Erstellung aller Antragsunterlagen bis zur Einreichung beim zuständigen Bauamt. Nutzen Sie jetzt unsere unverbindliche Erstberatung, damit wir gemeinsam klären, wie Ihre Nutzungsänderung sicher gelingt.