Nutzungsänderung in Augsburg: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Eine Nutzungsänderung in Augsburg erfordert in den meisten Fällen eine Baugenehmigung vom zuständigen Bauordnungsamt. Seit der Reform der Bayerischen Bauordnung zum 1. Januar 2025 gibt es jedoch neue Möglichkeiten für verfahrensfreie Nutzungsänderungen, die den Prozess erheblich vereinfachen können.

Ob Sie Gewerberäume in Wohnraum umwandeln, eine Ferienwohnung einrichten oder Ihre bestehende gewerbliche Nutzung ändern möchten – eine professionelle Beratung und korrekte Antragstellung sind entscheidend für den Erfolg Ihres Vorhabens.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils in Augsburg. Sie überführt die Immobilie bei den Behörden offiziell von der bisherigen in eine neue Nutzung. Maßgeblich ist dabei, welche Art der Nutzung in der letzten Baugenehmigung vom Bauordnungsamt Augsburg genehmigt wurde.

Nach der Bayerischen Bauordnung entspricht ein Antrag auf Nutzungsänderung formell einem Bauantrag. Das bedeutet: Selbst wenn Sie für Ihre geplanten Veränderungen keine Baumaßnahmen benötigen, stellen Sie einen Bauantrag im Baugenehmigungsverfahren, dessen Inhalt sich auf die Änderung der Nutzung bezieht.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Augsburg?

Eine Nutzungsänderung in Augsburg ist immer dann erforderlich, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauordnungsrechtliche als auch bauplanungsrechtliche Aspekte.

Das Bauplanungsrecht regelt die städtebauliche Zulässigkeit und bestimmt, welche Nutzungsarten in welchen Gebieten Augsburgs grundsätzlich erlaubt sind. Das Bauordnungsrecht hingegen regelt die technische und sicherheitsrechtliche Ausführung, wie beispielsweise:

• Raumhöhen und Belichtung der Aufenthaltsräume
• Brandschutzanforderungen und Rettungswege
• Stellplatzbedarfe nach der neuen Stellplatz- und Spielplatzsatzung Augsburgs
• Barrierefreiheit bei öffentlich zugänglichen Nutzungen
• Schallschutzbestimmungen je nach Nutzungsart

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Augsburg

In Augsburg sind folgende Nutzungsänderungen besonders häufig:

1. Nutzungsänderung Ferienwohnung: Umwandlung einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung
2. Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Büro- oder Ladenflächen zu Wohnzwecken
3. Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Wechsel zwischen verschiedenen gewerblichen Nutzungen
4. Dachgeschossausbau: Seit 2025 in Bayern verfahrensfrei, wenn die Dachkonstruktion unverändert bleibt

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Augsburg beantragen

Der Antragsprozess für eine Nutzungsänderung in Augsburg folgt einem strukturierten Ablauf:

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit und bauordnungsrechtlichen Anforderungen
2. Beauftragung eines Architekten: Nur bauvorlageberechtigte Personen dürfen Anträge einreichen
3. Erstellung der Unterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung und weitere erforderliche Dokumente
4. Einreichung beim Bauordnungsamt: Digital über das BayernPortal oder in Papierform
5. Behördliche Prüfung: Das Bauordnungsamt Augsburg prüft den Antrag und beteiligt weitere Stellen
6. Genehmigungsentscheidung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für einen vollständigen Antrag auf Nutzungsänderung in Augsburg benötigen Sie folgende Unterlagen:

• Bestandspläne: Grundrisse, Ansichten und Schnitte des bestehenden Gebäudes
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster: Nicht älter als 6 Monate
• Baubeschreibung: Detaillierte Darstellung der geplanten neuen Nutzung
• Stellplatznachweis: Nach der Augsburger Stellplatz- und Spielplatzsatzung
• Brandschutznachweis: Bei erhöhten Brandschutzanforderungen
• Frühere Baugenehmigungen: Falls vorhanden, zur Dokumentation der bisherigen Nutzung

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Augsburg?

Die Bearbeitungszeit für eine Nutzungsänderung in Augsburg beträgt in der Regel etwa 3 Monate bei vollständigen Unterlagen. Bei Wohnraum schaffenden Nutzungsänderungen im vereinfachten Verfahren gilt sogar eine Genehmigungsfiktion nach 3 Monaten – das bedeutet, die Genehmigung gilt als erteilt, wenn das Bauordnungsamt nicht rechtzeitig entscheidet.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Augsburg?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Augsburg setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

1. Planungskosten:

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner bei Bedarf: 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

2. Behördliche Kosten:

• Baugenehmigung: 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten
• Mindestgebühr: meist 200,– bis 800,– €

3. Mögliche Baumaßnahmen:

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung in Augsburg kann schwerwiegende Folgen haben. Das Bauordnungsamt kann folgende Maßnahmen ergreifen:

• Bußgelder: Bis zu 50.000,– € bei nicht genehmigtem Wohnraum oder Ferienwohnungen
• Nutzungsuntersagung: Sofortige Einstellung der illegalen Nutzung
• Nachträgliche Genehmigungspflicht: Höhere Kosten durch komplexere Bestandsaufnahme
• Versicherungsschutz gefährdet: Versicherer können Schäden in nicht genehmigten Nutzungseinheiten ablehnen

Besonders in Augsburg sind Verstöße gegen Zweckentfremdungssatzungen und die illegale Kurzzeitvermietung von Wohnraum mit hohen Strafen belegt. Eine rechtzeitige Beantragung der Nutzungsänderung ist daher unbedingt empfehlenswert.

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