Nutzungsänderung in Brandenburg an der Havel: Antrag, Kosten und Fristen

Wer in Brandenburg an der Havel eine Wohnung, ein Ladengeschäft oder eine Scheune anders nutzen möchte als in der bestehenden Baugenehmigung vorgesehen, braucht in den allermeisten Fällen einen neuen Bauantrag bei der städtischen Bauaufsicht. Das gilt unabhängig davon, ob dabei überhaupt bauliche Veränderungen stattfinden. Selbst der reine Mieterwechsel von einem Bekleidungsgeschäft zu einem Friseursalon oder von einer Wohnung zur Arztpraxis löst nach § 59 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) eine Genehmigungspflicht aus, wenn sich die Zweckbestimmung wesentlich ändert.

Für Bauherren und Immobilieneigentümer in Brandenburg an der Havel bedeutet das konkret: Bevor Mietvertrag unterschrieben oder Umbau begonnen wird, sollte die planungs- und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der neuen Nutzung geklärt sein. Dieser Beitrag zeigt, wann eine Genehmigung nötig ist, welche lokalen Besonderheiten in Brandenburg an der Havel gelten und mit welchen Kosten und Fristen realistisch zu rechnen ist.

Was gilt in Brandenburg an der Havel als Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, sobald einer baulichen Anlage eine neue Zweckbestimmung gegeben wird – die Stadt Brandenburg an der Havel nennt dazu ausdrücklich Praxisbeispiele, die zeigen, wie breit dieser Begriff greift:

• Wochenendhaus oder Wohnhaus wird zu Ferienwohnung oder Ferienhaus
• Scheune oder landwirtschaftliches Gebäude wird zu Wohnhaus oder Getränkegroßhandel
• Ladengeschäft wird zu Spielhalle, Gaststätte oder Nagelstudio
• Wohnung wird zu Praxis, Kosmetikstudio oder Büro
• Garage oder Schuppen wird zu Büro- oder Ausstellungsraum

Entscheidend ist dabei nicht, ob ein Handwerker anrückt. Auch ohne jede bauliche Maßnahme bleibt die Genehmigungspflicht bestehen, sobald sich die Nutzungsart wesentlich ändert. Wer zwei unterschiedliche Nutzungen kombinieren oder mehrere Nutzungsarten gleichzeitig anmelden möchte, muss außerdem für jede Nutzung einen eigenen Antrag stellen – Sammelanträge sieht die Stadt nicht vor. Weitere Grundlagen zum Verfahren und zu den Voraussetzungen finden Sie auf unserer Hauptseite zur Nutzungsänderung.

Wann ist eine Nutzungsänderung ausnahmsweise genehmigungsfrei?

Die Ausnahme ist eng gefasst: Verfahrensfrei ist eine Nutzungsänderung nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige – etwa hinsichtlich Brandschutz, Stellplätzen oder bauplanungsrechtlicher Zulässigkeit. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat diesen Grundsatz in mehreren Entscheidungen konkretisiert und betont zugleich, dass bereits das Fehlen des Antrags – die sogenannte formelle Illegalität – für ein behördliches Einschreiten ausreicht, auch wenn die Nutzung inhaltlich genehmigungsfähig wäre.

In der Praxis heißt das: Eine vermeintlich harmlose Umnutzung, etwa von einem Bekleidungsgeschäft zu einem Lebensmittelladen, kann durch zusätzliche Anforderungen an Hygiene, Belüftung oder Stellplätze plötzlich genehmigungspflichtig werden – auch wenn sich am Gebäude selbst nichts ändert.

Typische Praxisfälle und wo es kompliziert wird

Besonders häufig betrifft die Nutzungsänderung in Brandenburg an der Havel drei Konstellationen: die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum, die Übernahme eines Ladenlokals mit anderer Nutzungsart durch einen neuen Mieter sowie die Vermietung einer Wohnung als Ferienunterkunft. Bei Ferienwohnungen lohnt zusätzlich ein Blick auf das Brandenburgische Zweckentfremdungsverbotsgesetz, das Kommunen ermächtigt, per Satzung ein Zweckentfremdungsverbot einzuführen. Ob Brandenburg an der Havel von dieser Möglichkeit tatsächlich Gebrauch gemacht hat, sollte im Einzelfall direkt bei der Bauaufsicht abgefragt werden, da sich der Satzungsstand ändern kann.

Bei gastronomischen Nutzungen kommen zusätzlich lebensmittelrechtliche Anforderungen hinzu, etwa getrennte Personal- und Gästetoiletten oder dokumentierte Kühlketten – diese werden unabhängig von der baurechtlichen Prüfung durch die Lebensmittelüberwachung kontrolliert.

Verfahren, Zuständigkeit und aktuelle Fristen

Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt, organisatorisch beim Amt für Bauleitplanung, Naturschutz und Baurecht in der Klosterstraße 14 angesiedelt. Persönliche Beratungstermine sind nur an zwei Tagen pro Woche möglich – ein Punkt, den viele Bauherren bei der Zeitplanung unterschätzen.

Für 2026 und 2027 ist zusätzlich eine gesetzliche Übergangsphase relevant: Mit dem Vierten Gesetz zur Änderung der BbgBO gilt seit dem 30. Juni 2026 grundsätzlich die Pflicht zur elektronischen Antragstellung über das Virtuelle Bauamt Brandenburg. Solange die jeweilige Bauaufsichtsbehörde diesen Zugang noch nicht eröffnet hat, greift eine Übergangsregelung mit schriftlicher Antragstellung bis zum 30. September 2026. Ab dem 1. Januar 2027 soll außerdem eine Genehmigungsfiktion gelten: Wird über einen vollständigen Antrag nicht innerhalb von drei Monaten entschieden, gilt die Genehmigung als erteilt. Details dazu finden sich in den Erläuterungen des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung Brandenburg. Ob das Virtuelle Bauamt für Brandenburg an der Havel bereits aktiv ist, sollte vor Antragstellung direkt erfragt werden, da sich dieser Stand laufend ändert.

Bei Unsicherheit über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ist eine Bauvoranfrage oft der günstigere und schnellere Weg gegenüber einem abgelehnten Vollantrag. Planeco Building begleitet solche Vorabklärungen ebenso wie den vollständigen Antrag und erstellt die dafür nötigen Unterlagen in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen, sofern alle Grundlagen vorliegen.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Brandenburg an der Havel?

Laut Auskunft der Stadtverwaltung bewegen sich die amtlichen Gebühren für die Genehmigung einer Nutzungsänderung ohne wesentliche bauliche Änderung nach der Baugebührenordnung des Landes Brandenburg zwischen 100 € und 15.000 €, je nach Prüfaufwand und Komplexität. Wer die Gebühr zahlt, regelt in der Regel der Mietvertrag zwischen Eigentümer und Mieter – gegenüber der Stadt zahlungspflichtig ist, wer den Antrag einreicht.

Hinzu kommen die Planungskosten für Bauzeichnungen, Betriebsbeschreibung und gegebenenfalls einen Standsicherheitsnachweis, wenn tragende Wände verändert werden – etwa bei einem Ladengeschäft, das durch einen Wanddurchbruch zur Gaststätte umgebaut wird. Ein Überblick zu realistischen Kostenrahmen für statische Leistungen findet sich auf unserer Seite zu Statiker-Kosten; ein einfacher Standsicherheitsnachweis ist bei Planeco Building bereits ab 500,–€ netto realisierbar.

Lokale Besonderheiten: Altstadt, Dominsel und Stellplätze

In der Altstadt, auf der Dominsel und in der historischen Neustadt gilt eine kommunale Erhaltungssatzung. Das bedeutet: Selbst wenn eine Nutzungsänderung bauordnungsrechtlich verfahrensfrei wäre, kann bei Eingriffen ins äußere Erscheinungsbild zusätzlich eine erhaltungsrechtliche Genehmigung erforderlich sein. Bei denkmalgeschützten Objekten oder Gebäuden in deren Umgebungsschutzbereich kommt zusätzlich die Zustimmung der Unteren Denkmalschutzbehörde hinzu – unabhängig vom baurechtlichen Verfahren.

Beim Stellplatznachweis lohnt sich aktuell ein genauer Blick: Die städtische Stellplatzherstellungssatzung wurde durch einen Beschluss der Stadt zum 21. Januar 2025 ausgesetzt. Die früher geltenden Stellplatzschlüssel nach Nutzungsart sind damit derzeit nicht automatisch maßgeblich. Der bauordnungsrechtliche Grundsatz, dass eine Nutzungsänderung einen eigenständigen Stellplatzbedarf auslösen kann, bleibt davon aber unberührt – die tatsächliche Anforderung im Einzelfall sollte deshalb direkt mit der Bauaufsicht abgeklärt werden.

Was passiert ohne Genehmigung?

Wer eine Nutzung ohne erforderliche Genehmigung aufnimmt, riskiert eine Nutzungsuntersagung durch die Stadt und im Zweifel die zwangsweise Wiederherstellung des genehmigten Zustands. Die Stadtverwaltung stellt dazu klar, dass bei fehlender baurechtlicher Prüfung zunächst zur Antragstellung aufgefordert wird – geschieht dies nicht, folgt die Untersagung. Auch eine langjährige, unbeanstandete Nutzung schützt nicht automatisch vor einem behördlichen Einschreiten, sobald die fehlende Genehmigung auffällt.

Für Eigentümer kommt hinzu: Ohne genehmigte Nutzung kann im Schadensfall der Versicherungsschutz gefährdet sein, da viele Policen an die genehmigte Nutzungsart gekoppelt sind. Angesichts dieser Konsequenzen lohnt sich die frühzeitige Klärung mit einem bauvorlageberechtigten Architekten deutlich mehr als das Risiko eines nachträglichen Verfahrens.

Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie für den Antrag

• Aktueller Lageplan und Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Bestandsgrundrisse sowie Grundrisse der geplanten neuen Nutzung
• Frühere Baugenehmigung des Objekts, sofern vorhanden
• Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Nutzungen
• Standsicherheitsnachweis bei Eingriffen in tragende Bauteile
• Nachweis zum Stellplatzbedarf, individuell mit der Bauaufsicht abgestimmt

Wer bei der Zusammenstellung dieser Unterlagen Unterstützung sucht, findet über unsere Seite Statiker finden sowie über unser Statik-Team die passende fachliche Begleitung für den jeweiligen Genehmigungsschritt – von der ersten Machbarkeitseinschätzung bis zur Einreichung bei der Bauaufsicht Brandenburg an der Havel.