Nutzungsänderung in Braunschweig: Pflichten, Fristen und Kosten im Überblick

In Braunschweig gibt es keine Zweckentfremdungssatzung – ein Fakt, der schnell zu der Fehlannahme führt, Nutzungsänderungen seien hier unkomplizierter als anderswo. Bauordnungsrechtlich ändert das jedoch nichts: Wer eine Wohnung als Ferienunterkunft vermieten, ein Ladenlokal in eine Praxis umwandeln oder einen Keller zu Wohnraum ausbauen möchte, braucht in den allermeisten Fällen weiterhin eine Baugenehmigung nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Der folgende Beitrag ordnet ein, wann genau die Genehmigungspflicht greift, was die NBauO-Reformen 2024 und 2025 konkret verändert haben und worauf Eigentümer in der historisch geprägten Braunschweiger Innenstadt zusätzlich achten müssen.

Wann ist eine Nutzungsänderung in Braunschweig genehmigungspflichtig?

Maßgeblich ist § 60 Abs. 2 NBauO: Eine Nutzungsänderung ist verfahrensfrei, wenn das öffentliche Baurecht an die neue Nutzung weder andere noch weitergehende Anforderungen stellt als an die bisherige. In der Praxis ist das die Ausnahme, nicht die Regel – schon der Wechsel von Wohnen zu einer gewerblichen Nutzung löst in aller Regel andere Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege oder Stellplätze aus und macht damit ein neues Genehmigungsverfahren erforderlich, das dem eines Neubauantrags entspricht (Landesportal Niedersachsen).

Entscheidend ist dabei nicht, ob überhaupt gebaut wird. Selbst eine reine Nutzungsänderung ohne bauliche Eingriffe, etwa die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro ohne Umbaumaßnahmen, ist genehmigungspflichtig, sobald sich die rechtlichen Anforderungen ändern. Wer sich unsicher ist, ob die zuletzt genehmigte Nutzung seines Gebäudes überhaupt mit der geplanten übereinstimmt, kann bei der Beratungsstelle Planen – Bauen – Umwelt der Stadt Braunschweig am Langen Hof 8 Akteneinsicht beantragen (Stadt Braunschweig). Diese Prüfung lohnt sich vor jedem Antrag, denn nachträglich beantragte, bereits vollzogene Nutzungsänderungen werden von Bauaufsichtsbehörden erfahrungsgemäß strenger und teurer behandelt als regulär eingereichte Anträge.

Verfahrensarten nach der Niedersächsischen Bauordnung

Die NBauO unterscheidet bei Nutzungsänderungen zwischen zwei Verfahrenstypen:

• Einfaches Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO: gilt für die überwiegende Mehrheit der Nutzungsänderungen, etwa Wohnen zu Büro, Laden zu Praxis oder Gewerbe zu Wohnraum.
• Umfangreiches Verfahren nach § 64 NBauO: greift, sobald die neue Nutzung das Gebäude zu einem Sonderbau nach § 2 Abs. 5 NBauO macht, etwa bei Beherbergungsbetrieben ab einer bestimmten Bettenzahl, Versammlungsstätten oder größeren gastronomischen Betrieben (Landesportal Niedersachsen).

Welches Verfahren greift, entscheidet über Umfang der einzureichenden Unterlagen, Beteiligung weiterer Fachstellen und letztlich auch über die Bearbeitungsdauer. Bei Vorhaben mit Gastronomie- oder Beherbergungscharakter lohnt sich deshalb eine frühzeitige Klärung, bevor Mietvertrag oder Kaufvertrag unterschrieben werden. Wer vorab verbindliche Klarheit zu einzelnen Fragen möchte, ohne bereits einen vollständigen Bauantrag einzureichen, kann eine Bauvoranfrage in Braunschweig stellen. Der resultierende Bauvorbescheid bindet die Behörde drei Jahre lang an ihre Aussage.

Was hat sich durch die NBauO-Reform 2024/2025 geändert?

Die Niedersächsische Bauordnung wurde zum 1.7.2024 und erneut zum 1.7.2025 novelliert, mit dem erklärten Ziel, Bauen und Umnutzen zu vereinfachen und zu beschleunigen (IHK Hannover). Für Eigentümer, die eine Nutzungsänderung in Braunschweig planen, sind vor allem drei Punkte relevant:

• Genehmigungsfiktion nach § 70a NBauO: Bei bestimmten Vorhaben zu Wohnzwecken gilt die Genehmigung als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang vollständiger Unterlagen entscheidet (IHK Hannover). Die Frist beginnt erst, sobald die Antragsunterlagen vollständig sind – unvollständige Anträge verzögern also auch diesen Automatismus.
• Stellplatzpflicht nur für neu geschaffenen Wohnraum: Die Pflicht zur Errichtung zusätzlicher Stellplätze entfällt beim Wohnungsbau. Wichtig für Nutzungsänderungen: Bestehende Stellplätze, die einer Wohnung zugeordnet waren, dürfen weiterhin nicht zurückgebaut oder umgewidmet werden (IHK Hannover). Wer im Zuge einer Umnutzung Stellplätze anderweitig verwenden will, sollte diesen Punkt vorab klären.
• Erweiterte verfahrensfreie Vorhaben: Seit der Novelle 2025 gelten für Gebäude ohne Aufenthaltsräume höhere Schwellenwerte für die Verfahrensfreiheit (WEKA), was bei Nebengebäuden und kleineren Umbauten Spielraum schafft.

Braunschweiger Besonderheit: Keine Zweckentfremdungssatzung, trotzdem Genehmigungspflicht

Anders als viele deutsche Großstädte hat Braunschweig bewusst keine Zweckentfremdungssatzung nach dem Niedersächsischen Zweckentfremdungsgesetz (NZwEWG) erlassen. Die Verwaltung begründete dies zuletzt 2023 damit, dass die Zahl der Umnutzungen von Wohnraum zu Ferienunterkünften vergleichsweise gering sei und die Stadt den Wohnungsmarkt stattdessen über neue Baugebiete stärke (Stellungnahme Stadt Braunschweig). Für Wohnraum in Braunschweig bedeutet das: Die zweckentfremdungsrechtliche Zusatzprüfung entfällt.

Was viele daraus fälschlich schließen: Eine Wohnung könne deshalb ohne Weiteres als Ferienwohnung vermietet werden. Das stimmt nicht. Die bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung von Wohnen zu Beherbergungsgewerbe bleibt zwingend erforderlich, weil sich Anforderungen an Brandschutz und Rettungswege ändern (Stadt Braunschweig). In Braunschweig entfällt also nur eine von zwei möglichen Genehmigungsebenen, nicht beide.

Zusätzliche Genehmigungsebenen: Denkmalschutz und Sanierungsgebiete

Braunschweig zählt rund 1.700 geschützte Bau- und Bodendenkmale (Stadt Braunschweig). Liegt das betroffene Gebäude in diesem Bestand oder in dessen unmittelbarer Nachbarschaft, kommt zur baurechtlichen Prüfung eine denkmalrechtliche Genehmigung nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz hinzu. Selbst kleine Außenbewirtschaftungsflächen unter 100 m² können dabei eine gesonderte denkmalrechtliche Prüfung sowie zusätzliche Anforderungen an Toilettenanzahl oder Stellplätze auslösen (Stadt Braunschweig) – ein Punkt, den vor allem Gastronomiegründer in der Innenstadt regelmäßig unterschätzen.

Eine weitere, oft übersehene Ebene sind Sanierungs- und Fördergebiete. Aktuell betrifft das unter anderem das Sanierungsgebiet Westliches Ringgebiet sowie die Fördergebiete Donauviertel und Bahnstadt; die Gebiete Emsviertel und Großer Hof werden derzeit zur Anmeldung vorbereitet (Stadt Braunschweig). Für Grundstücke in diesen Bereichen ist zusätzlich zur Baugenehmigung eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich (Stadt Braunschweig). Wer eine Bestandsimmobilie in einem dieser Stadtteile erwirbt, sollte dies vor Planungsbeginn prüfen lassen.

Statik und Unterlagen: Was für den Antrag benötigt wird

Zu den Standardunterlagen für den Bauantrag gehören in der Regel: Antragsformular, aktueller Lageplan, bemaßte Grundrisse mit alter und neuer Nutzung, Betriebsbeschreibung bei gewerblicher Nutzung sowie gegebenenfalls ein Stellplatznachweis. Bei Gebäuden ab Gebäudeklasse 3, insbesondere bei gemischt genutzten Immobilien, sowie generell bei Gebäudeklasse 4 und 5 wird zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, sobald sich durch die neue Nutzung Lastannahmen ändern, etwa bei höherer Personenbelegung oder zusätzlichen Trennwänden. Ob dieser Nachweis im konkreten Fall nötig ist und mit welchen Kosten dabei zu rechnen ist, lässt sich über die Seite Statiker Kosten vorab einordnen; wer einen qualifizierten Ansprechpartner sucht, findet über Statiker finden eine erste Orientierung.

Seit dem 1.1.2024 ist die digitale Einreichung über das ITeBAU-System in Braunschweig verpflichtend, alle Unterlagen müssen im PDF-Format eingereicht werden. Für die Bauvoranfrage ist dabei anders als beim vollständigen Bauantrag keine qualifizierte elektronische Signatur nötig, was den Einstieg erleichtert. Die Drei-Monats-Frist für die Genehmigungsfiktion beginnt in jedem Fall erst mit Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Bauaufsicht am Langen Hof 8.

Kosten, Fristen und Risiken bei ungenehmigter Nutzung

Die Gesamtkosten einer Nutzungsänderung setzen sich aus Planungskosten, Behördengebühren und gegebenenfalls erforderlichen Baumaßnahmen zusammen. Als Orientierung: Ein einfacher Standsicherheitsnachweis liegt bei Planeco Building ab 500,–€ netto, die vollständige Erstellung und Einreichung der Antragsunterlagen für eine Nutzungsänderung bewegt sich je nach Komplexität in einer Spanne von 1.500,–€ bis 4.000,–€ netto. Bei Sonderbauten, Denkmalschutzbeteiligung oder Lage in einem Sanierungsgebiet steigt der Aufwand entsprechend, da zusätzliche Fachstellen einzubinden sind.

Sowohl Baugenehmigung als auch Bauvorbescheid gelten in Niedersachsen jeweils drei Jahre (Stadt Braunschweig). Wer eine Nutzung ohne Genehmigung aufnimmt, riskiert nicht nur eine Nutzungsuntersagung, sondern auch höhere Gebühren bei nachträglicher Legalisierung: Für nachträglich genehmigte, ohne Baugenehmigung ausgeführte Vorhaben erhebt die Stadt Braunschweig regelmäßig einen Gebührenaufschlag (Stadt Braunschweig). Wer sich vorab mit einer Nutzungsänderung begleiten lässt, umgeht dieses Risiko und erhält von der Bauaktenprüfung bis zur Einreichung eine vollständige, auf Braunschweig zugeschnittene Antragsvorbereitung. Ergänzend unterstützt das Team von Architekt und Statiker bei Planeco Building dort, wo Bauzeichnungen und statische Nachweise gemeinsam gedacht werden müssen.