Nutzungsänderung in Braunschweig: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Eine Nutzungsänderung in Braunschweig erfordert eine sorgfältige Planung und die Einhaltung der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Ob Sie eine Wohnung zur Ferienwohnung umwandeln, Gewerbe in Wohnraum umnutzen oder eine andere gewerbliche Nutzung planen – eine Baugenehmigung ist meist erforderlich. Die Stadt Braunschweig hat seit 2024 die digitale Antragstellung über das ITeBAU-System verpflichtend eingeführt, was den Prozess beschleunigt und transparenter macht.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils in Braunschweig. Sie überführt die Immobilie bei den Behörden offiziell von der bisherigen in eine neue Nutzung. Nach der Niedersächsischen Bauordnung ist eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, wenn das öffentliche Baurecht an die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen stellt.

Maßgeblich ist dabei, welche Art der Nutzung in der letzten Baugenehmigung genehmigt wurde. Die alte Baugenehmigung können Sie über das Bauaktenarchiv der Stadt Braunschweig einsehen. Ein Antrag auf Nutzungsänderung entspricht formell einem Bauantrag, auch wenn keine baulichen Veränderungen stattfinden.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Braunschweig?

In Braunschweig ist eine Nutzungsänderung erforderlich, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Aspekte. Die Genehmigungspflicht ergibt sich nicht aus der grundsätzlichen Zulässigkeit einer Nutzung, sondern aus veränderten technischen Anforderungen.

Das Bauplanungsrecht regelt, welche Nutzungsarten an welchen Standorten in Braunschweig grundsätzlich zulässig sind. Es bestimmt, ob die geplante Nutzung am jeweiligen Standort überhaupt erlaubt ist. Das Bauordnungsrecht hingegen regelt die technische und sicherheitsrechtliche Ausführung, wie Raumhöhen, Fluchtwege, Barrierefreiheit und Brandschutz.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Braunschweig

• Nutzungsänderung zur Ferienwohnung: Umwandlung einer regulären Wohnung für die Kurzzeitvermietung
• Gewerbe zu Wohnraum: Umnutzung ehemaliger Büro- oder Ladenflächen zu Wohnzwecken
• Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Wechsel zwischen verschiedenen gewerblichen Nutzungen
• Keller- oder Dachbodenausbau: Schaffung von zusätzlichem Wohnraum
• Gaststättenbetrieb: Einrichtung von Restaurants, Cafés oder anderen gastronomischen Einrichtungen

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Braunschweig beantragen

Der Antragsprozess für eine Nutzungsänderung in Braunschweig folgt einem strukturierten Ablauf. Seit 2024 ist die digitale Antragstellung über das ITeBAU-System verpflichtend. Die zuständige Behörde ist der Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle der Stadt Braunschweig.

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Klärung der baurechtlichen Zulässigkeit und der erforderlichen Unterlagen
2. Beauftragung eines Architekten: Nur bauvorlageberechtigte Personen dürfen Anträge erstellen
3. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung und weitere erforderliche Dokumente
4. Digitale Einreichung: Upload aller Unterlagen im PDF-Format mit qualifizierter elektronischer Signatur
5. Vollständigkeitsprüfung: Die Behörde prüft innerhalb von 1-2 Wochen die Vollständigkeit
6. Behördliche Prüfung: Bearbeitung des Antrags durch die zuständigen Stellen
7. Genehmigungserteilung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine Nutzungsänderung in Braunschweig sind verschiedene Unterlagen erforderlich, die sich aus der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) ergeben. Alle Dokumente müssen digital im PDF-Format eingereicht werden:

• Antragsformular: Amtlicher Vordruck mit allen notwendigen Unterschriften
• Lageplan: Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Ansichten und Schnitte mit Eintragung der bisherigen und künftigen Nutzung
• Baubeschreibung: Detaillierte Beschreibung der geplanten Änderungen
• Betriebsbeschreibung: Bei gewerblichen Vorhaben erforderlich
• Stellplatznachweis: Für den eventuellen Mehrbedarf an Parkplätzen
• Bauzahlenberechnung: Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Frühere Baugenehmigungen: Falls vorhanden, zur Dokumentation der bisherigen Nutzung

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Braunschweig?

Die offizielle Bearbeitungszeit für eine Baugenehmigung bei Nutzungsänderung in Braunschweig beträgt durchschnittlich 3 Monate nach Eingang der vollständigen Unterlagen. Diese Frist beginnt erst zu laufen, wenn alle erforderlichen Dokumente vollständig eingereicht wurden. Bei fehlenden Unterlagen ruht die Frist bis zur Nachreichung.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Braunschweig?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Braunschweig setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen und richten sich nach der Niedersächsischen Baugebührenordnung (BauGO):

1. Planungskosten:

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner bei Bedarf: 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

2. Behördliche Kosten:

• Bauvoranfrage: 150,– bis 500,– €
• Baugenehmigung: 0,3 bis 0,8 % der Baukosten, mindestens 200,– bis 800,– €
• Zusätzliche Gebühren für Befreiungen und Abweichungen nach Aufwand

3. Mögliche Baumaßnahmen:

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz je nach Gemeinde

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Die Änderung einer Gebäudenutzung in Braunschweig ohne entsprechende Genehmigung kann schwerwiegende rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben. Die Stadt Braunschweig geht konsequent gegen verfahrensfreie Nutzungsänderungen vor, die eigentlich genehmigungspflichtig sind.

Mögliche Konsequenzen:

• Bußgelder: Bis zu 50.000,– € bei nicht genehmigtem Wohnraum oder Ferienwohnungen
• Nutzungsuntersagung: Sofortige Einstellung der nicht genehmigten Nutzung
• Nachträgliche Genehmigungspflicht: Höhere Planungskosten durch komplexere Bestandsaufnahme
• Versicherungsschutz gefährdet: Versicherer können Regulierung bei Schadensfällen ablehnen
• Zwangsgelder: Bei Nichteinhaltung behördlicher Auflagen

Eine nachträgliche Genehmigung ist grundsätzlich möglich, wenn das Vorhaben den aktuellen baurechtlichen Bestimmungen entspricht. Dabei werden jedoch die zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen Vorschriften angewendet, nicht die zum Zeitpunkt der ursprünglichen Umnutzung.

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