Nutzungsänderung in Bremerhaven: Genehmigung einfach beantragen

Eine Nutzungsänderung in Bremerhaven ist immer dann genehmigungspflichtig, wenn sich für die neue Nutzung andere oder weitergehende öffentlich-rechtliche Anforderungen ergeben als für die bisherige – unabhängig davon, ob dafür bauliche Maßnahmen nötig sind. Wer eine Ladenfläche in der Bürgermeister-Smidt-Straße zu Wohnraum umbaut, eine Wohnung in der Nähe der Havenwelten als Ferienwohnung vermietet oder eine ehemalige Werfthalle gewerblich umnutzt, benötigt in der Regel eine Genehmigung nach der Bremischen Landesbauordnung (BremLBO). Bremerhaven hat dabei als eigenständige Stadtgemeinde einige Besonderheiten im Verfahren, die sich von der Stadtgemeinde Bremen und von anderen Bundesländern unterscheiden.

Was ist eine Nutzungsänderung – und wann wird sie in Bremerhaven genehmigungspflichtig?

Maßgeblich ist nicht die bauliche Veränderung, sondern der Wechsel der Nutzungsart gegenüber der zuletzt genehmigten Nutzung. Nach § 60 BremLBO bedürfen die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung von Anlagen grundsätzlich einer Baugenehmigung, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist (BremLBO, Ausgabe 2024). Praktisch bedeutet das:

• Laden wird zur Gaststätte: Andere Brandschutz-, Stellplatz- und Hygieneanforderungen greifen sofort, obwohl baulich nichts verändert wird.
• Wohnung wird zur Ferienwohnung: Die touristische Kurzzeitvermietung unterliegt anderen Anforderungen als dauerhaftes Wohnen und kann zusätzlich das Bremische Wohnraumschutzgesetz berühren.
• Bürofläche wird zur Arztpraxis: Barrierefreiheit, Stellplatzbedarf und teils Schallschutz ändern sich.

Ob im konkreten Fall eine Genehmigung erforderlich ist, hängt von der bisherigen genehmigten Nutzung laut Bauakte ab – nicht davon, wie das Gebäude aktuell tatsächlich genutzt wird. Eine Nutzungsänderung sollte deshalb immer mit einem Blick in die vorhandenen Bauunterlagen beginnen.

Zuständigkeit in Bremerhaven: Bauordnungsamt und Stadtplanungsamt

Anders als in vielen anderen deutschen Städten gibt es in Bremerhaven zwei getrennte Ansprechstellen, die für unterschiedliche Prüfschritte zuständig sind:

• Bauordnungsamt Bremerhaven (Technisches Rathaus, Fährstraße 20): zuständige untere Bauaufsichtsbehörde, nimmt Bauanträge entgegen und prüft die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit (Bremen.de).
• Stadtplanungsamt Bremerhaven: erteilt Auskünfte zur planungsrechtlichen Zulässigkeit, bearbeitet Anträge im Freistellungsverfahren und informiert über laufende Bebauungsplanverfahren (Bremerhaven.de).

In der Praxis heißt das: Wer nicht weiß, ob sein Vorhaben freistellungsfähig ist oder ein vollständiges Genehmigungsverfahren durchlaufen muss, klärt das am besten vorab in der kostenlosen Bauberatung des Bauordnungsamts. Wer sich diese Abstimmung sparen möchte, kann die Klärung der Verfahrensart auch direkt an einen erfahrenen Architekten übergeben, der beide Zuständigkeiten kennt und die Bauvorlagen entsprechend vorbereitet.

Die Bremische Landesbauordnung: Verfahrensarten im Überblick

Seit der Novelle der BremLBO vom 29. Mai 2024 (Brem.GBl. S. 380) unterscheidet das aktuelle Bauantragsformular vier Verfahrensarten (Transparenzportal Bremen):

1. § 61 BremLBO – Verfahrensfrei: Nur für klar definierte Kleinvorhaben, für die meisten Nutzungsänderungen nicht relevant.
2. § 62 BremLBO – Genehmigungsfreistellung: Greift unter bestimmten Voraussetzungen bei Wohngebäuden, ausgenommen Sonderbauten und Werbeanlagen.
3. § 63 BremLBO – Vereinfachtes Genehmigungsverfahren: Der Standardweg für die meisten gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Nutzungsänderungen.
4. § 64 BremLBO – Vollständiges Genehmigungsverfahren: Erforderlich bei Sonderbauten, komplexeren Vorhaben oder wenn Abweichungen von Vorschriften beantragt werden müssen.

Eine wichtige Neuerung der Novelle 2024 betrifft Vorhaben mit wesentlicher baulicher Änderung: Bei verfahrenspflichtigen Gebäuden muss die Tragkonstruktion so bemessen werden, dass spätere Photovoltaikpflichten erfüllbar sind, und Flachdachflächen ab 50 m² sind grundsätzlich zu begrünen (BremLBO 2024). Wer im Zuge einer Nutzungsänderung Dachlasten verändert oder eine Aufstockung plant, sollte diesen Punkt frühzeitig mit einem Statiker klären, da sich daraus ein zusätzlicher Standsicherheitsnachweis ergeben kann.

Kosten einer Nutzungsänderung in Bremerhaven

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen, die separat kalkuliert werden sollten:

• Planungskosten: Für die Erstellung der Bauvorlagen (Lageplan, Bauzeichnungen, Betriebsbeschreibung) fallen je nach Komplexität ab 1.500,–€ netto an.
• Behördengebühren: Diese richten sich nach den Baukosten bzw. dem Nutzflächenwert und werden vom Bauordnungsamt Bremerhaven im Einzelfall festgesetzt.
• Stellplatznachweis: Bremerhaven verfügt über ein eigenes Ortsgesetz, getrennt von der Stadtgemeinde Bremen. Das Bremerhavener Stellplatzortsgesetz unterscheidet zwischen Gebietszone I und II mit unterschiedlichen Pflichtquoten und Ablösebeträgen (Transparenzportal Bremen). Wer sich bei der Kalkulation an bundesweiten oder Bremer Zahlen orientiert, unterschätzt hier regelmäßig die tatsächlichen Kosten.
• Statiknachweise: Bei Umnutzungen mit veränderten Lastannahmen (z. B. Gewerbe mit höherer Verkehrslast) fallen zusätzliche Kosten an. Ein Überblick zu Statiker-Kosten hilft bei der realistischen Budgetplanung.

Bearbeitungsdauer: Von der Beratung bis zur Genehmigung

Der Ablauf folgt in Bremerhaven typischerweise diesem Muster: kostenlose Bauberatung beim Bauordnungsamt, parallele planungsrechtliche Prüfung durch das Stadtplanungsamt, Einreichung der vollständigen Bauvorlagen, behördliche Prüfung inklusive Nachbarbeteiligung und gegebenenfalls Stellplatznachweis. Die reine Erstellung der Antragsunterlagen dauert bei vollständig vorliegenden Informationen 14 bis 21 Tage. Die anschließende behördliche Bearbeitung nimmt in der Praxis meist 2 bis 3 Monate in Anspruch, bei Nachforderungen oder Abweichungsanträgen nach § 64 BremLBO auch länger. Wer einen Statiker sucht, der mit den Bremerhavener Anforderungen vertraut ist, findet über die Seite Statiker finden eine erste Orientierung.

Sonderfall Ferienwohnung: Zweckentfremdung nach dem Bremischen Wohnraumschutzgesetz

Wer Wohnraum in Bremerhaven touristisch vermieten möchte, muss zwei rechtlich getrennte Verfahren beachten. Neben der bauordnungsrechtlichen Nutzungsänderung gilt zusätzlich das Bremische Wohnraumschutzgesetz, das ausdrücklich auch für Bremerhaven gilt (Bremische Bürgerschaft, Drucksache 20/841). Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere dann vor, wenn Wohnraum mehr als 90 Tage im Kalenderjahr für Ferienwohnungsvermietung genutzt wird (Transparenzportal Bremen). Diese Nutzung ist mindestens vier Wochen vor Beginn schriftlich bei der zuständigen Behörde anzuzeigen. Gerade für Objekte in Nähe der Havenwelten und des Klimahauses ist diese Grenze praxisrelevant: Eine Zweckentfremdungsanzeige ersetzt nicht die baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung – beide Verfahren laufen parallel und müssen jeweils eigenständig erfüllt werden.

Typische Nutzungsänderungs-Projekte in Bremerhaven

Die Bremerhavener Marktlage bringt bestimmte Umnutzungstypen besonders häufig hervor:

• Ladenfläche zu Wohnraum: Durch den Rückgang des innerstädtischen Einzelhandels entlang der Bürgermeister-Smidt-Straße entsteht verstärkt Nachfrage, leerstehende Erdgeschossflächen in Wohnraum umzuwandeln.
• Ferienwohnung rund um die Havenwelten: Die touristische Anziehungskraft des Klimahauses macht Kurzzeitvermietung wirtschaftlich attraktiv, erfordert aber die doppelte Prüfung aus Baurecht und Zweckentfremdungsrecht.
• Umnutzung ehemaliger Hafen- und Werftflächen: Bei Großflächen mit industrieller Vorgeschichte ist vor der Planung eine Altlastenprüfung sinnvoll, da diese die Machbarkeit und die Kosten erheblich beeinflussen kann. Solche Vorhaben durchlaufen in der Regel das vollständige Genehmigungsverfahren nach § 64 BremLBO.

Risiken ohne Genehmigung

Wer eine Nutzung ohne erforderliche Genehmigung aufnimmt, riskiert eine Nutzungsuntersagung durch das Bauordnungsamt sowie Bußgelder. Bei nicht angezeigter Ferienwohnungsnutzung stellt die Zweckentfremdung nach dem Bremischen Wohnraumschutzgesetz eine Dauerordnungswidrigkeit dar, bei der Bußgelder wiederholt verhängt werden können, solange der Zustand nicht beendet wird (Bremische Bürgerschaft). Zusätzlich kann eine ungenehmigte Nutzung im Schadensfall zu Problemen mit der Gebäudeversicherung führen. Planeco Building prüft im Rahmen der kostenlosen Erstberatung, ob und in welcher Verfahrensart ein konkretes Bremerhavener Vorhaben genehmigungsfähig ist, und übernimmt anschließend die vollständige Erstellung und Einreichung der Antragsunterlagen beim Bauordnungsamt.