Nutzungsänderung in Dessau-Roßlau: Leerstand sinnvoll nutzen

Wer in Dessau-Roßlau eine Immobilie besitzt und deren Nutzung ändern möchte, trifft auf eine Ausgangslage, die sich von den meisten deutschen Städten unterscheidet: Die Stadt hat keinen Wohnraummangel, sondern einen Leerstand von rund 19,0 % allein bei den vier großen Wohnungsunternehmen(Amtsblatt Dessau-Roßlau, Mai 2026). Das verändert die Ausgangsfrage bei jeder Nutzungsänderung: Es geht seltener darum, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, sondern häufiger darum, leerstehende Gewerbeflächen, Ladeneinheiten oder Bestandswohnungen einer Nutzung zuzuführen, die zur tatsächlichen Nachfrage in der jeweiligen Lage passt. Rechtlich bleibt der Rahmen dennoch klar: Wer die Art der Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils ändert, benötigt in aller Regel eine Genehmigung nach der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt.

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Wann eine Nutzungsänderung in Dessau-Roßlau genehmigungspflichtig ist

Eine Nutzungsänderung liegt bauordnungsrechtlich immer dann vor, wenn sich durch die neue Nutzung andere Anforderungen an Brandschutz, Stellplätze, Statik oder Erschließung ergeben als bei der bisherigen Nutzung – unabhängig davon, ob bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Typische Beispiele aus der Praxis in Dessau-Roßlau:

• Ladenfläche zu Wohnung: Häufigster Fall in der historischen Innenstadt, wo Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss leer stehen.
• Wohnung zu Ferienwohnung: Angesichts des Bauhaus-Welterbes und steigender Kurzzeitvermietung ein wachsendes Thema.
• Gewerbe zu Gewerbe: Etwa die Umnutzung ehemaliger Industrie- oder Lagerflächen in Roßlau zu Handwerksbetrieben oder Praxisräumen.
• Wohnraum zu Pflege- oder Betreutem Wohnen: Angesichts des demografischen Wandels eine Nutzung, die städtebaulich oft ausdrücklich erwünscht ist.

Grundlage ist § 58 BauO LSA, der die Genehmigungspflicht für Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen regelt(Stadtverwaltung Dessau-Roßlau). Ob im Einzelfall tatsächlich ein Antrag erforderlich ist oder ein vereinfachtes Verfahren greift, lässt sich verlässlich nur mit Blick auf das konkrete Objekt und den geltenden Bebauungsplan beurteilen – eine Nutzungsänderung ohne diese Prüfung anzugehen, führt in der Praxis häufig zu Verzögerungen.

Zuständige Behörde: Das Bauordnungsamt der Stadt Dessau-Roßlau

Anders als in vielen Landkreisen liegt die Bauaufsicht in Dessau-Roßlau nicht bei einer übergeordneten Kreisverwaltung. Die Stadt ist als kreisfreie Stadt selbst untere Bauaufsichtsbehörde und wacht in dieser Doppelrolle als Gemeinde und Genehmigungsbehörde darüber, dass Errichtung, Änderung, Nutzung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen(Stadtverwaltung Dessau-Roßlau). Das Bauordnungsamt ist im Dezernat III – Bauen und Stadtgrün angesiedelt und über die Gustav-Bergt-Straße 3 in 06862 Dessau-Roßlau erreichbar(Bürger- und Unternehmensservice Sachsen-Anhalt). Anträge können über das digitale Antragsportal der Stadt eingereicht werden; die Sachbearbeitung ist geografisch nach Stadtgebiet aufgeteilt, weshalb sich ein Blick in die Bearbeiterübersicht lohnt, bevor Rückfragen gestellt werden.

Die Bauordnung Sachsen-Anhalt: Verfahren und aktuelle Änderungen

Für die Frage, wie aufwendig eine Nutzungsänderung wird, entscheidet nicht die Nutzungsart allein, sondern das anzuwendende Verfahren nach BauO LSA:

• Verfahrensfreie Bauvorhaben (§ 60 BauO LSA): Bestimmte kleinere Vorhaben, etwa eingeschossige Gebäude bis 10 m² Grundfläche außerhalb des Außenbereichs, benötigen keine Genehmigung(Landesrecht Sachsen-Anhalt).
• Genehmigungsfreistellung (§ 61 BauO LSA): Für Vorhaben, die den Festsetzungen eines Bebauungsplans entsprechen und keine Abweichungen erfordern.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 62 BauO LSA): Mit reduziertem behördlichen Prüfumfang.
• Reguläres Baugenehmigungsverfahren: Für alle Vorhaben, bei denen Abweichungen, Ausnahmen oder eine vollständige bauaufsichtliche Prüfung erforderlich sind.

Zum 24. Januar 2026 ist eine Novelle der BauO LSA in Kraft getreten, die den Prüfrahmen der Bauaufsichtsbehörden im vereinfachten und regulären Verfahren reduziert und die Eigenverantwortung von Bauherren und Entwurfsverfassern stärkt(Ministerium für Infrastruktur und Digitales Sachsen-Anhalt). Für Nutzungsänderungen bedeutet das: Wer eine sauber vorbereitete, vollständige Antragsunterlage einreicht, profitiert direkt von kürzeren Prüfzeiten – Lücken in der Planung fallen dagegen stärker auf den Bauherrn zurück, da die Behörde weniger nachprüft.

Eine Besonderheit, die in bundesweiten Ratgebern praktisch nie auftaucht, aber in Sachsen-Anhalt verpflichtend ist: Liegt die Genehmigung vor, muss die Aufnahme der neuen Nutzung mindestens eine Woche vorher bei der unteren Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden(§ 81 Abs. 2 BauO LSA). Wer direkt nach Erhalt der Genehmigung mit der neuen Nutzung beginnt, ohne diese Anzeige einzureichen, verstößt gegen eine eigenständige Formalie – unabhängig davon, dass die Genehmigung selbst korrekt vorliegt.

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Leerstand und Stadtumbau: Warum Nutzungsänderung hier anders gedacht werden muss

Die Bevölkerung Dessau-Roßlaus ist seit der Wiedervereinigung von rund 120.000 auf unter 80.000 Einwohner gesunken, mit weiter sinkender Tendenz(brand eins). Bei der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft liegt die Leerstandsquote in einigen Straßenzügen bei bis zu 70 %(brand eins). Gleichzeitig zeigt das Beispiel Jahn-Carré, dass gezielter Um- und Neubau in guten Lagen funktioniert: 95 Wohneinheiten mit einem Investitionsvolumen von rund 25 Millionen Euro entstehen dort in unmittelbarer Nähe des Bauhausgebäudes und werden zum Teil bereits vor Fertigstellung vermietet(Haufe).

Für Eigentümer bedeutet das: Eine Nutzungsänderung sollte in Dessau-Roßlau nicht allein rechtlich, sondern auch lagebezogen geprüft werden. Eine Umnutzung an einer Straße mit hohem strukturellem Leerstand hat wirtschaftlich andere Erfolgsaussichten als dieselbe Nutzung in Innenstadtnähe oder in der Nähe touristischer Anziehungspunkte. Eine fachlich fundierte Machbarkeitsprüfung vor Planungsbeginn verhindert, dass in ein Vorhaben investiert wird, das am Markt vorbeigeplant ist.

Denkmalschutz und Gestaltungssatzung in der Innenstadt

Dessau-Roßlau ist UNESCO-Welterbestadt und verfügt über eigene städtebauliche Satzungen, darunter Gestaltungssatzungen für historische Bereiche wie die Zerbster Straße(Stadtrecht Dessau-Roßlau). Bei Nutzungsänderungen im historischen Kernbereich wird deshalb regelmäßig nicht nur das Bauordnungsrecht, sondern zusätzlich Denkmalrecht und Gestaltungsvorgaben geprüft – etwa bei Fassadenänderungen, Schaufenstern oder Werbeanlagen im Zuge einer Umnutzung von Ladenfläche zu Wohnraum. Wer diesen Punkt erst nach Antragstellung entdeckt, riskiert Nachbesserungen und Zeitverlust.

Ablauf, Unterlagen und Kosten einer Nutzungsänderung

Der Ablauf folgt in Dessau-Roßlau demselben Grundmuster wie in anderen Bundesländern, mit den beschriebenen lokalen Besonderheiten:

1. Machbarkeitsprüfung: Klärung, ob die Nutzung zulässig ist und welches Verfahren greift.
2. Unterlagenzusammenstellung: Bestandsgrundrisse, Lageplan, Betriebsbeschreibung, ggf. Standsicherheitsnachweis.
3. Antragserstellung durch einen Bauvorlageberechtigten: In der Regel ein Architekt, da die meisten Verfahren eine bauvorlageberechtigte Person voraussetzen.
4. Einreichung beim Bauordnungsamt Dessau-Roßlau.
5. Prüfung und ggf. Nachforderungen der Behörde.
6. Genehmigung und Anzeige der Nutzungsaufnahme mindestens eine Woche vor Beginn der neuen Nutzung.

Die Kosten setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen: Planungskosten für die Antragsunterlagen, eine behördliche Verwaltungsgebühr, die je nach Aufwand und Bauwert variiert(Bürger- und Unternehmensservice Sachsen-Anhalt), sowie gegebenenfalls Nachweise für Statik oder Brandschutz. Wird durch die neue Nutzung die Standsicherheit berührt, etwa bei Plattenbau-Bestand oder ehemaligen Industriehallen, wird ein Standsicherheitsnachweis erforderlich. Ein einfacher Nachweis liegt hier laut Planeco Building häufig ab 500,–€ netto, abhängig von Gebäudetyp und Eingriffstiefe – konkrete Werte im Detail finden sich in der Übersicht zu Statiker-Kosten. Wer selbst nach einem qualifizierten Partner sucht, findet über Statiker finden eine Orientierung, worauf bei der Auswahl zu achten ist.

Typische Projekte in Dessau-Roßlau

In der Praxis zeigen sich in Dessau-Roßlau drei wiederkehrende Konstellationen: die Umnutzung leerstehender Innenstadt-Ladenflächen zu Wohnraum, die Umnutzung von Plattenbau-Bestand der Typen WBS70, P2 Ratio oder Q6 Brandenburg in andere Nutzungsarten sowie die denkmalgerechte Umnutzung von Gründerzeit-Substanz im historischen Kern. Alle drei Fälle haben gemeinsam, dass neben dem reinen Genehmigungsverfahren zusätzliche Fachdisziplinen wie Statik und teilweise Denkmalschutz eine Rolle spielen. Planeco Building begleitet solche Vorhaben deutschlandweit mit einer kostenlosen Erstberatung, in der geprüft wird, welches Verfahren greift und welche Unterlagen konkret benötigt werden – die Bearbeitungszeit für die Antragsunterlagen liegt dabei in der Regel bei 14 bis 21 Tagen, sofern alle erforderlichen Informationen zum Objekt vorliegen.