Nutzungsänderung in Erfurt: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Möchten Sie in Erfurt eine Wohnung zur Ferienwohnung umwandeln, Gewerberäume zu Wohnraum machen oder eine andere gewerbliche Nutzung etablieren? Dann benötigen Sie eine Nutzungsänderung nach der Thüringer Bauordnung. Die Landeshauptstadt Erfurt unterliegt besonderen Regelungen, insbesondere durch Erhaltungssatzungen in der historischen Altstadt und anderen geschützten Stadtteilen.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die offizielle Änderung der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils bei den Behörden. Nach der Thüringer Bauordnung (ThürBO) 2024, die am 19. Juli 2024 in Kraft getreten ist, bedürfen Nutzungsänderungen grundsätzlich einer Baugenehmigung, sofern sich durch die neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben.

Entscheidend ist dabei nicht die tatsächliche Nutzung, sondern die in der letzten Baugenehmigung genehmigte Nutzung. Die neue ThürBO 2024 bringt erhebliche Erleichterungen für Nutzungsänderungen zu Wohnraum mit sich, insbesondere bei der Stellplatzpflicht und bei Abstandsflächen.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Erfurt?

In Erfurt ist eine Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich, wenn sich durch die geplante neue Nutzung andere bauordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Anforderungen ergeben. Dies betrifft sowohl die Frage "Wo darf gebaut werden?" (Bauplanungsrecht nach BauGB) als auch "Wie muss gebaut werden?" (Bauordnungsrecht nach ThürBO).

• Bauplanungsrechtliche Aspekte: Entspricht die neue Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans oder fügt sie sich in die Umgebungsbebauung ein?
• Bauordnungsrechtliche Aspekte: Ändern sich Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege, Stellplätze oder Barrierefreiheit?
• Besonderheiten in Erfurt: Zusätzliche Genehmigungspflicht in Gebieten mit Erhaltungssatzungen

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Erfurt

Die häufigsten Nutzungsänderungen in der Landeshauptstadt Erfurt umfassen:

1. Nutzungsänderung Ferienwohnung: Umwandlung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung
2. Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum
3. Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Änderung der gewerblichen Nutzungsart
4. Kellerausbau zu Wohnraum: Nutzung von Kellergeschossen als Wohneinheiten
5. Dachgeschossausbau: Umwandlung von Speicherflächen in Wohnraum

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Erfurt beantragen

Das Verfahren für eine Nutzungsänderung in Erfurt folgt einem strukturierten Ablauf:

1. Machbarkeitsprüfung: Analyse der bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit
2. Beauftragung eines Architekt: Bauvorlageberechtigte Person für die Antragserstellung
3. Unterlagenerstellung: Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Nachweise und Gutachten
4. Antragstellung: Einreichung beim Bürgerservice Bauverwaltung Erfurt
5. Behördliche Prüfung: Bearbeitung durch die Abteilung Bauaufsicht
6. Genehmigungserteilung: Erhalt der Baugenehmigung nach 3 bis 8 Wochen

Planeco Building übernimmt für Sie den kompletten Prozess und sorgt durch professionelle Vorbereitung für minimale Rückfragen und beschleunigte Verfahren.

Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für einen vollständigen Antrag auf Nutzungsänderung in Erfurt sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Antragsformular: Thüringer Antragsformular mit Angabe der bisherigen und geplanten Nutzung
• Bauzeichnungen: Vollständige Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100
• Liegenschaftskarte: Aktueller Auszug (maximal 3 Monate alt) und Lageplan 1:500
• Nutzungskonzept: Detaillierte Beschreibung der geplanten Nutzung
• Stellplatzberechnung: Nachweis der erforderlichen Kfz- und Fahrradstellplätze
• Bautechnische Nachweise: Je nach Vorhaben Brandschutz-, Schallschutz- oder Statiker-Nachweise
• Statistischer Erhebungsbogen: Bei Nutzungsänderungen zwischen Wohn- und Nichtwohnbau

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Erfurt?

Die Bearbeitungsdauer in Erfurt variiert je nach verfahrensfrei oder genehmigungspflichtigem Verfahren. Für reguläre Nutzungsänderungsanträge sollten Sie mit 3 bis 8 Wochen ab Einreichung der vollständigen Unterlagen rechnen. Bei vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt eine gesetzliche Entscheidungsfrist von 3 Monaten.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Erfurt?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Erfurt setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

Planungskosten

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner: 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

Behördliche Kosten

• Baugenehmigung: 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten (mindestens 200,– bis 800,– €)
• Bauvoranfrage: 150,– bis 500,– €
• Zusätzliche Gebühren: Bei Befreiungen und Abweichungen

Mögliche Baumaßnahmen

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz oder Stellplatzablöse 5.000,– bis 25.000,– €
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Dank der ThürBO 2024 entfällt bei bestimmten Nutzungsänderungen zu Wohnraum die Stellplatzpflicht, was erhebliche Kosteneinsparungen bedeuten kann.

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne entsprechende Genehmigung in Erfurt kann schwerwiegende Folgen haben:

• Bußgelder: Bis zu 50.000,– € bei nicht genehmigtem Wohnraum oder Ferienwohnung
• Nutzungsuntersagung: Komplettes Verbot der neuen Nutzung durch die Bauaufsicht
• Nachträgliche Anpassungen: Teure bauliche Maßnahmen zur Erfüllung aktueller Vorschriften
• Versicherungsschutz gefährdet: Ablehnung der Schadensregulierung bei nicht genehmigten Nutzungen
• Besondere Risiken in Erfurt: Verstöße gegen Erhaltungssatzungen in der Altstadt

Besonders in der Erfurter Altstadt, die unter der Erhaltungssatzung EHALT001 steht, werden Verstöße streng geahndet. Selbst verfahrensfreie Nutzungsänderungen können hier genehmigungspflichtig werden.

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