Nutzungsänderung in Erfurt: Genehmigung sicher und schnell beantragen

Eine Nutzungsänderung ist in Erfurt bereits dann genehmigungspflichtig, wenn sich der Verwendungszweck einer Fläche ändert – unabhängig davon, ob dafür eine Wand versetzt wird oder nicht. Das ist der häufigste Irrtum, mit dem Eigentümer und Gewerbetreibende beim Bauamt vorstellig werden: Wer aus einem Ladenlokal eine Physiotherapiepraxis macht oder eine Wohnung dauerhaft als Ferienunterkunft vermietet, braucht in beiden Fällen eine Genehmigung, weil sich die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Fläche ändern.

Zuständig ist in Erfurt als kreisfreie Stadt die eigene untere Bauaufsichtsbehörde. Die materielle Grundlage bildet die Thüringer Bauordnung (ThürBO), die 2024 grundlegend novelliert wurde – mit einer kompletten Neunummerierung der Paragraphen. Wer sich auf ältere Merkblätter oder Foren-Beiträge verlässt, arbeitet mit veralteten Paragraphenverweisen und läuft Gefahr, Fristen und Anforderungen falsch einzuschätzen.

Rechtsgrundlage: ThürBO 2024 und die vier Verfahrenswege

Nach aktueller Rechtslage bedürfen Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen grundsätzlich einer Baugenehmigung, soweit keine Ausnahme greift (§ 62 ThürBO). Für Nutzungsänderungen in Erfurt kommen vier mögliche Verfahrenswege in Betracht:

• Verfahrensfrei (§ 63 ThürBO): Nur relevant, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige.
• Genehmigungsfreistellung (§ 64 ThürBO): Betrifft unter bestimmten Voraussetzungen etwa Dachgeschoss-Umnutzungen zu Wohnraum.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 65 ThürBO): Der Regelfall für viele Wohn- und kleinere Gewerbenutzungen.
• Vollständiges Verfahren (§ 66 ThürBO): Bei Sonderbauten oder komplexeren gewerblichen Nutzungen mit umfassender Prüfung, etwa im Brandschutz.

Welcher Weg zutrifft, hängt von Gebäudeklasse, Lage und geplanter Nutzung ab. Da sich die Verfahrenslogik von Bundesland zu Bundesland unterscheidet, lohnt sich vorab ein Blick auf die Nutzungsänderung in Thüringen im Detail, bevor Unterlagen zusammengestellt werden.

Zuständige Bauaufsichtsbehörde in Erfurt

Anträge auf Nutzungsänderung nimmt der Bürgerservice Bauverwaltung (Amt 60) der Landeshauptstadt Erfurt entgegen und prüft sie vor, bevor die fachliche Bearbeitung in der Abteilung Bauaufsicht erfolgt. Dienstsitz ist die Warsbergstraße 1/3 in 99092 Erfurt (städtisches Merkblatt zur Nutzungsänderung). Für den Antrag gilt der landeseinheitliche Formularsatz, dessen Umfang je nach Vorhaben variiert (Serviceportal Thüringen).

Ist vorab unklar, ob ein Grundstück überhaupt für die geplante Nutzung geeignet ist, etwa weil das Bauplanungsrecht Zweifel aufwirft, lässt sich diese Frage über eine Bauvoranfrage in Erfurt verbindlich klären, bevor der eigentliche Antrag gestellt wird. Das spart Zeit, wenn ein Vorhaben in der geplanten Form nicht genehmigungsfähig wäre.

Sanierungsgebiete: die häufig übersehene doppelte Genehmigungspflicht

In mehreren Erfurter Quartieren kommt zur Baugenehmigung eine zweite, unabhängige Genehmigungspflicht hinzu: das förmliche Sanierungsrecht nach § 144 BauGB. Betroffen sind unter anderem die Altstadt (EFM101), das Andreasviertel, die Michaelisstraße West, die Marstallstraße, die Kartäuserstraße, die Innere Oststadt sowie der Ortskern Stotternheim. In diesen Gebieten bedürfen Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen zusätzlich der schriftlichen Genehmigung der Stadt (sanierungsrechtliche Genehmigung Erfurt).

Wer eine Bestandsimmobilie in einem dieser Gebiete kauft oder umnutzen möchte, sollte diesen Punkt frühzeitig prüfen: Eine Nutzungsänderung kann baurechtlich genehmigungsfähig sein und trotzdem an der fehlenden sanierungsrechtlichen Zustimmung scheitern oder sich verzögern. Zusätzlich können in aktiven Sanierungsgebieten sanierungsbedingte Ausgleichsbeträge anfallen, die bei der Investitionsrechnung mit einzuplanen sind.

Ferienwohnung in Erfurt: warum die Kontrollen strenger geworden sind

Thüringen hat bislang kein eigenes Zweckentfremdungsgesetz wie beispielsweise Bayern oder Hessen. Erfurt reguliert die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen deshalb konsequent über das ohnehin bestehende Baurecht: Seit einem Stadtratsbeschluss aus dem Jahr 2021 kontrolliert die Verwaltung baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderungen von Wohnraum in Ferienwohnungen verstärkt, um den sanierten Wohnungsbestand insbesondere in der Altstadt zu schützen.

Anders als in Bundesländern mit Bagatellgrenzen reicht in Erfurt bereits die dauerhafte Umnutzung ohne zeitliche Schwelle aus, um die Genehmigungspflicht auszulösen. Wer eine Wohnung ohne Antrag als Ferienunterkunft vermietet, riskiert neben Bußgeldern auch eine Nutzungsuntersagung und im Schadensfall den Verlust des Versicherungsschutzes. Eine nachträgliche Legalisierung ist möglich, aber deutlich aufwendiger als eine vorab durchgeführte Nutzungsänderung.

Stellplatznachweis nach § 49 ThürBO: Zonen und Mobilitätskonzept

Jede Nutzungsänderung löst grundsätzlich eine Prüfung der Stellplatzpflicht aus. Erfurt hat dazu eine eigene Handlungsrichtlinie erlassen, die den Stellplatzbedarf abhängig von der ÖPNV-Anbindung des Grundstücks reduziert: In Zone I sind es 15 % weniger Stellplätze, in Zone II 5 %, in Zone III entfällt die Reduzierung (Handlungsrichtlinie der Landeshauptstadt Erfurt).

Wer zusätzlich ein qualifiziertes Mobilitätskonzept vorlegt, etwa mit Carsharing-Anbindung oder Fahrradinfrastruktur, kann den rechnerisch notwendigen Stellplatzbedarf um bis zu 25 % senken. Für innerstädtische Grundstücke, auf denen sich Stellplätze kaum oder nur mit hohem Aufwand herstellen lassen, ist das oft der wirtschaftlich entscheidende Hebel gegenüber einer kostenpflichtigen Stellplatzablöse.

Unterlagen, Kosten und Ablauf einer Nutzungsänderung in Erfurt

Für den Antrag sind neben dem Formular in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Baubeschreibung bzw. Betriebsbeschreibung: Bei gewerblichen Nutzungen mit Angaben zu Öffnungszeiten, Kundenverkehr und eingesetzten Anlagen.
• Lageplan und Bestandspläne: Aktuelle Grundrisse der betroffenen Flächen.
• Stellplatznachweis: Berechnung nach der Erfurter Handlungsrichtlinie, ggf. mit Mobilitätskonzept.
• Statistischer Erhebungsbogen: Bei Wechsel zwischen Wohn- und Nichtwohnnutzung.
• Standsicherheitsnachweis: Wenn tragende Bauteile betroffen sind oder sich die Verkehrslasten durch die neue Nutzung ändern.

Die Kosten setzen sich aus den Planungsleistungen und den Behördengebühren nach der Thüringer Baugebührenverordnung zusammen, die sich am anrechenbaren Bauwert orientiert. Ein Standsicherheitsnachweis kostet bei einer einfachen Nutzungsänderung ab 500,–€ netto, abhängig von Gebäudeklasse und Umfang der geprüften Bauteile; eine detaillierte Übersicht zu den Kostentreibern findet sich unter Statiker Kosten. Planeco Building begleitet Bauherren in Erfurt von der Nutzungsänderung über die Antragserstellung bis zur Einreichung beim Amt und kalkuliert dabei mit einer Bearbeitungszeit der Unterlagen von 14 bis 21 Tagen, sofern alle erforderlichen Informationen vorliegen. Wer einen geeigneten Fachplaner sucht, findet Hinweise dazu unter Statiker finden.

Typische Nutzungsänderungsprojekte in Erfurt

In der Praxis wiederholen sich in Erfurt vor allem drei Konstellationen. Erstens: die Umwandlung leerstehender Gewerbeflächen in der Innenstadt zu Wohnraum, bei der neben der Nutzungsänderung häufig auch Fragen des Schallschutzes zu Nachbarflächen relevant werden. Zweitens: der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken, bei dem die Stichtagsregelung greift – für Gebäude, die bereits am 4. April 2023 rechtmäßig bestanden, kann der Stellplatznachweis unter bestimmten Voraussetzungen entfallen. Drittens: gewerbliche Umnutzungen mit Eingriffen in tragende Wände, etwa beim Zusammenlegen von Ladeneinheiten, die zwingend eine statische Prüfung durch einen Statiker erfordern.

Gerade bei gemischt genutzten Bestandsgebäuden lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung zwischen Architektur und Statik: Ein Architekt kann bereits in der Planungsphase einschätzen, ob eine Nutzungsänderung mit den Vorgaben zu Abstandsflächen, Brandschutz und gegebenenfalls einer Erhaltungs- oder Sanierungssatzung vereinbar ist – bevor Zeit und Budget in eine Antragstellung fließen, die am Bauplanungsrecht scheitert.