Nutzungsänderung in Erlangen: Verfahren, Kosten & Zweckentfremdung

Wer in Erlangen die Nutzung einer Immobilie ändern möchte, egal ob aus einem Ladengeschäft eine Physiotherapiepraxis werden soll oder eine Bürofläche zu Wohnraum umgebaut wird, muss seit dem 1. Januar 2025 mit einer grundlegend veränderten Rechtslage arbeiten. Die Novelle der Bayerischen Bauordnung hat die Verfahrensfreiheit für viele Nutzungsänderungen erweitert, gleichzeitig aber neue Fallstricke geschaffen, die insbesondere in Erlangen wegen der bestehenden Zweckentfremdungssatzung besonders relevant sind. Wer sein Vorhaben falsch einordnet, riskiert nicht nur Verzögerungen, sondern im schlimmsten Fall ein Bußgeld von bis zu 500.000,–€.

Dieser Leitfaden ordnet die aktuelle Rechtslage für Erlangen konkret ein: welche Behörde zuständig ist, welches Verfahren für Ihr Vorhaben greift, was die Nutzungsänderung tatsächlich kostet und wo die Erlanger Zweckentfremdungssatzung zusätzlich ins Spiel kommt.

Zuständige Behörde in Erlangen: Stadt oder Landratsamt Erlangen-Höchstadt?

Die erste und häufigste Verwechslung bei Nutzungsänderungen in der Region betrifft die Zuständigkeit. Erlangen ist eine kreisfreie Stadt, das bedeutet: Für alle Grundstücke innerhalb des Stadtgebiets ist ausschließlich das Bauaufsichtsamt der Stadt Erlangen zuständig, erreichbar unter der Adresse Gebbertstraße 1, 91052 Erlangen. Persönliche Termine sind dort nur nach Vereinbarung möglich.

Liegt Ihr Objekt hingegen im umgebenden Landkreis, etwa in Herzogenaurach, Höchstadt an der Aisch oder einer der übrigen Landkreisgemeinden, greift das sogenannte Bauortprinzip: Zuständig ist dann das Landratsamt Erlangen-Höchstadt, das seit der BayBO-Reform digitale Anträge automatisch über das BayernPortal entgegennimmt. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, wo Ihr Antrag überhaupt landet, und ist deshalb der erste Schritt vor jeder weiteren Planung.

Genehmigungspflicht, Anzeigepflicht oder Freistellung: die drei Verfahrenswege seit der BayBO-Reform 2025

Nicht jede Nutzungsänderung durchläuft ein vollständiges Genehmigungsverfahren. Seit der Reform unterscheidet die Bayerische Bauordnung drei mögliche Wege, die sich in Aufwand, Dauer und Risiko deutlich unterscheiden.

1. Verfahrensfreie Nutzungsänderung mit Anzeigepflicht (Art. 57 Abs. 4 BayBO)

Seit 2025 ist eine Nutzungsänderung auch dann verfahrensfrei, wenn die neue Nutzung im jeweiligen Baugebiet gebietstypisch zulässig ist und kein Sonderbau vorliegt, selbst wenn andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten. Das ist eine spürbare Erleichterung gegenüber der alten Rechtslage, laut der Vorhaben. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht anzeigefrei. Sie müssen die Nutzungsaufnahme mindestens zwei Wochen vorher beim zuständigen Bauaufsichtsamt anzeigen. Wer das versäumt, begeht laut dem Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 500.000,–€ geahndet werden kann.

2. Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO)

Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und entspricht die geplante Nutzung dessen Festsetzungen, kann die Genehmigungsfreistellung greifen, sofern kein Sonderbau betroffen ist. Auch hier entfällt das klassische Prüfverfahren, die materiellen Anforderungen an Brandschutz, Stellplätze und Statik bleiben aber vollständig bestehen.

3. Klassisches Baugenehmigungsverfahren

Greift keine der beiden Ausnahmen, etwa weil ein Sonderbau vorliegt oder die neue Nutzung nicht gebietstypisch ist, bleibt der reguläre Bauantrag der einzige Weg. Das betrifft in der Praxis häufig größere gastronomische Betriebe, Fitnessstudios oder medizinische Einrichtungen mit erhöhtem Publikumsverkehr. Ein zentraler Praxisirrtum: Verfahrensfreiheit ist kein Freifahrtschein. Die materiellen Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege oder Stellplätze gelten in jedem der drei Verfahren unverändert, nur die behördliche Prüfung entfällt oder verkürzt sich. Wer die Frage der Standsicherheit oder Statik unterschätzt, riskiert nachträgliche Auflagen. Ein früh eingeholter Standsicherheitsnachweis ist gerade bei Umnutzungen mit geänderter Lastverteilung, etwa beim Einbau schwerer technischer Anlagen, deshalb sinnvoller Bestandteil der Vorplanung.

Zweckentfremdungssatzung: der zweite, oft übersehene Genehmigungsweg

Wer in Erlangen eine Wohnung in eine Ferienwohnung umwandeln oder gewerblich nutzen möchte, muss zwei rechtlich getrennte Verfahren beachten. Neben der bauordnungsrechtlichen Nutzungsänderung nach BayBO greift zusätzlich die Satzung der Stadt Erlangen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEVS), die seit dem 07.02.2020 in Kraft ist. Danach darf Wohnraum in Erlangen nur mit gesonderter behördlicher Genehmigung anderen Zwecken als dem Wohnen zugeführt werden, unabhängig davon, ob die bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung verfahrensfrei ist oder nicht.

Die Satzung wirkt spürbar: Nach Angaben der Stadt Erlangen konnten bis Mai 2023 115 zweckentfremdete Objekte wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden. Vor dem Hintergrund einer Leerstandsquote von unter einem Prozent in Erlangen ist diese Doppelprüfung kein bürokratisches Beiwerk, sondern eine reale Hürde, die bei jedem Ferienwohnungs- oder Gewerbeprojekt in bestehendem Wohnraum von Anfang an mitgedacht werden muss. Wer nur die Nutzungsänderung beantragt und die Zweckentfremdungsgenehmigung übersieht, bleibt formell illegal, selbst wenn das Bauaufsichtsamt bereits zugestimmt hat.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Erlangen?

Die amtlichen Gebühren für Nutzungsänderungen legt die Stadt Erlangen klar fest: Wird die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung erteilt, liegt die Gebühr zwischen 40,–€ und 5.000,–€, je nach Verwaltungsaufwand. Bei sonstigen Baugenehmigungen bemisst sich die Gebühr an den Baukosten und liegt zwischen 1 und 4 vom Tausend. Wichtig zu wissen: Gebühren fallen auch bei Ablehnung oder Rücknahme des Antrags an, dann allerdings reduziert.

Zu diesen amtlichen Kosten kommen die Planungskosten für Bauzeichnungen, Baubeschreibung und gegebenenfalls Nachweise zu Statik oder Brandschutz. Ein Beispiel aus der Praxis: Bei der Umwandlung einer 80 m² großen Bürofläche in zwei Wohnungen entstehen neben der amtlichen Gebühr zusätzliche Kosten für die Planungsunterlagen, Statiknachweise, im Neubaugebiet gegebenenfalls für Stellplatznachweise. Wie hoch diese im Einzelfall ausfallen, hängt stark vom Umfang der erforderlichen Umbaumaßnahmen ab. Ein Blick auf die Statiker Kosten lohnt sich frühzeitig, um die Gesamtinvestition realistisch einzuschätzen.

Für Bauherren, die eine Genehmigungsfähigkeit vorab klären möchten, bevor sie in die vollständige Planung investieren, kann eine punktuelle Bauvoranfrage kostengünstiger sein als ein abgelehnter Vollantrag, da die Gebühr für den Vorbescheid teilweise auf die spätere Baugenehmigung angerechnet wird.

Welche Unterlagen benötigen Sie für den Antrag?

Unabhängig vom Verfahrensweg verlangt das Bauaufsichtsamt Erlangen bei Nutzungsänderungen im Kern folgende Unterlagen:

• Aktueller Katasterauszug, in der Regel nicht älter als sechs Monate
• Bestandspläne der betroffenen Räume oder des Gebäudes
• Baubeschreibung bzw. Betriebsbeschreibung der neuen Nutzung
• Nachweis der bisherigen genehmigten Nutzung, sofern vorhanden
• Bei baulichen Eingriffen: statische Nachweise und ggf. Brandschutzkonzept
• Bei Ferienwohnungen oder Gewerbe in Wohnraum: Antrag auf Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung

Gerade bei älteren Gebäuden im Erlanger Stadtgebiet ist die ursprünglich genehmigte Nutzung oft nicht mehr eindeutig dokumentiert. Eine Archivrecherche in der Bauakte ist dann unumgänglich, denn die tatsächlich über Jahre gelebte Nutzung ersetzt keine fehlende Genehmigung. Wer sich die Bauvorlageberechtigung selbst nicht zutraut, sollte auf einen erfahrenen Architekten zurückgreifen, der die Unterlagen fachgerecht zusammenstellt und die Kommunikation mit dem Amt übernimmt.

Typische Nutzungsänderungs-Vorhaben in Erlangen

In der Praxis treten in Erlangen wiederkehrende Konstellationen auf, die jeweils eigene Prüfpunkte mit sich bringen:

• Gewerbe zu Wohnung: Häufig technisch vorteilhaft durch großzügige Raumhöhen, planungsrechtlich aber abhängig vom jeweiligen Bebauungsplan oder der Umgebungsbebauung.
• Wohnung zu Praxis oder Büro: Auch wenn beide Nutzungen im selben Baugebiet zulässig sind, greifen für Praxen häufig andere Anforderungen an Stellplätze und Rettungswege, weshalb die Verfahrensfreiheit hier nicht automatisch gilt.
• Ferienwohnung: Erfordert zusätzlich zur bauordnungsrechtlichen Prüfung immer die gesonderte Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung.
• Dachboden- oder Kellerausbau zu Wohnraum: Bringt oft statische Fragestellungen mit sich, die eine frühzeitige Einbindung eines Statikers erforderlich machen.

Da sich seit 2025 sowohl die Verfahrensfreiheit als auch die Stellplatzpflicht nach der reformierten BayBO grundlegend verändert haben, lohnt sich vor jeder Investitionsentscheidung eine verbindliche Einschätzung. Planeco Building begleitet Bauherren in Erlangen und deutschlandweit von der ersten Machbarkeitseinschätzung bis zur Einreichung beim zuständigen Amt, mit einer Bearbeitungszeit von in der Regel 14 bis 21 Tagen für die vollständigen Antragsunterlagen. Wer sich einen Überblick über die landesweite Rechtslage verschaffen möchte, findet weiterführende Informationen auf der Seite Nutzungsänderung Bayern sowie auf der zentralen Nutzungsänderung-Hauptseite von Planeco Building.