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Wer in Schleswig-Holstein eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten möchte, muss eine baurechtliche Genehmigung einholen. Die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung ist grundsätzlich genehmigungspflichtig und wird von der unteren Bauaufsichtsbehörde des jeweiligen Kreises geprüft. Das Wohnraumschutzgesetz 2024 zielt primär auf die Erhaltung der Wohnqualität ab. Kommunen können nach wie vor über Zweckentfremdungssatzungen auf Basis des Baugesetzbuches die Nutzung als Ferienwohnung regulieren. Planeco Building begleitet Sie sicher durch den gesamten Genehmigungsprozess – mit transparenten Preisen und einer Bearbeitungszeit von nur 14–21 Tagen für Ihre Antragsunterlagen.
Das Thema kurz und kompakt
- Genehmigungspflicht gilt immer: Die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung ist in Schleswig-Holstein baurechtlich genehmigungspflichtig – unabhängig davon, ob Sie bereits Steuern zahlen oder ein Gewerbe angemeldet haben.
- Zuständigkeit liegt beim Kreis: Die Untere Bauaufsichtsbehörde des jeweiligen Kreises oder der Stadt prüft Ihr Vorhaben nach Bauplanungs- und Bauordnungsrecht und erteilt die Genehmigung.
- Lage entscheidet über Zulässigkeit: Ob Ihre Ferienwohnung genehmigungsfähig ist, hängt stark vom Bebauungsplan, dem Gebietscharakter und der bereits vorhandenen Konzentration von Ferienwohnungen ab.
- Hohe Bußgelder drohen: Bei ungenehmigtem Betrieb können Bußgelder bis 500.000,–€ verhängt werden – zusätzlich zur Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsichtsbehörde.
- Planeco Building begleitet Sie sicher: Wir erstellen alle genehmigungsrelevanten Unterlagen deutschlandweit, zu transparenten Preisen und in nur 2–3 Wochen – für maximale Erfolgschancen bei Ihrer Nutzungsänderung.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Schleswig-Holstein erforderlich?
Die Umwandlung von Dauerwohnraum zur Ferienwohnung stellt in Schleswig-Holstein eine baurechtlich relevante Nutzungsänderung dar.
Nach § 13a BauNVO gelten Ferienwohnungen als nichtstörende Gewerbebetriebe. Sie werden einem ständig wechselnden Kreis von Feriengästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt und sind zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet. Diese gewerbliche Nutzung unterscheidet sich grundlegend vom dauerhaften Wohnen und erfordert daher eine baurechtliche Genehmigung.
Wichtig ist die Abgrenzung zu anderen Wohnformen: Zweitwohnungen gelten baurechtlich ebenfalls als dauerhaftes Wohnen, auch wenn sie nur zeitweise von einer bestimmten Person genutzt werden. Ferienhausgebiete nach § 10 Abs. 4 BauNVO sind hingegen speziell ausgewiesene Gebiete, in denen ausschließlich Ferienhäuser und Ferienwohnungen zulässig sind – während Ferienwohnungen als nichtstörende Gewerbebetriebe nach § 13a BauNVO auch in Misch- und Gewerbegebieten genehmigungsfähig sein können.
Auch die kurzzeitige Vermietung ist genehmigungspflichtig, sobald sie regelmäßig erfolgt und einen wechselnden Nutzerkreis anspricht – unabhängig davon, über welche Plattform die Vermietung erfolgt. Die Gewerbeanmeldung oder das Zahlen von Steuern ersetzen dabei keine baurechtliche Genehmigung – beide Bereiche sind rechtlich unabhängig voneinander.
Zuständigkeiten und rechtliche Grundlagen (LBO Schleswig-Holstein)
Die Untere Bauaufsichtsbehörde des jeweiligen Kreises ist in Schleswig-Holstein für die Genehmigung von Nutzungsänderungen zuständig. Sie prüft Ihr Vorhaben umfassend nach zwei zentralen Rechtsgebieten: dem Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht.
Die rechtliche Grundlage bildet die Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO). Das 2024 verabschiedete Wohnraumschutzgesetz fokussiert sich auf die bauliche Erhaltung von Wohnimmobilien. Kommunen können über Zweckentfremdungssatzungen nach dem Baugesetzbuch die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung regulieren – beispielsweise durch zeitliche Befristungen oder Genehmigungspflichten.
Bei der Prüfung Ihres Antrags werden zwei zentrale Fragen geklärt: Die bauplanungsrechtliche Prüfung nach BauGB und BauNVO klärt, ob in diesem Gebiet überhaupt eine Ferienwohnung zulässig ist. Die bauordnungsrechtliche Prüfung nach LBO stellt sicher, dass die Ferienwohnung alle technischen Anforderungen erfüllt – etwa zu Brandschutz, Schallschutz oder Fluchtwegen.
Eine wichtige Rolle spielen dabei die Gemeinden: Sie werden im Genehmigungsverfahren angehört und können durch eigene Satzungen – etwa Zweckentfremdungssatzungen – die Nutzung als Ferienwohnung einschränken oder zeitlich befristen. Durch ihre Bauleitplanung haben Gemeinden erheblichen Einfluss auf die Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens.
Wo sind Ferienwohnungen in Schleswig-Holstein genehmigungsfähig?
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit Ihrer Ferienwohnung hängt entscheidend davon ab, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan existiert oder nicht. Diese Unterscheidung bestimmt, nach welchen Regelungen Ihr Antrag auf Nutzungsänderung geprüft wird.
In Gebieten mit Bebauungsplan
In reinen und allgemeinen Wohngebieten gilt das sogenannte "Windhund-Prinzip": Anträge werden in der Reihenfolge ihres Eingangs bei der Bauaufsichtsbehörde bearbeitet. Wenn bereits mehrere Ferienwohnungen genehmigt wurden, kann Ihr Antrag trotz grundsätzlicher Zulässigkeit abgelehnt werden.
Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB)
Wenn für Ihr Grundstück kein Bebauungsplan existiert, greift das Einfügungsgebot: Ihre Ferienwohnung muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Dabei kann sich aus der vorhandenen Bebauung ein „faktisches Baugebiet“ ergeben – die Zulässigkeit wird dann analog zu den Baugebietstypen der BauNVO beurteilt.
Weitere entscheidende Faktoren
- Störende Häufung: Selbst in Mischgebieten kann eine hohe Konzentration von Ferienwohnungen zur Ablehnung führen, wenn dadurch der Gebietscharakter beeinträchtigt wird.
- Gemeindliche Satzungen: Zweckentfremdungssatzungen oder spezielle Regelungen zum Ferienwohnen können die Nutzung einschränken oder zeitlich befristen.
- Größe und Lage: Die Flächengröße der Ferienwohnung und ihre konkrete Lage im Quartier beeinflussen die Genehmigungsfähigkeit.
Die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit ist komplex und erfordert Fachkenntnisse. Planeco Building analysiert Ihre Situation und klärt vorab die baurechtlichen Rahmenbedingungen – für maximale Erfolgschancen.
So beantragen Sie die Nutzungsänderung in Schleswig-Holstein
Der Antrag auf Nutzungsänderung zur Ferienwohnung in Schleswig-Holstein erfolgt in einem klar strukturierten Verfahren. Folgende Schritte führen Sie zur Genehmigung:
- Bauvoranfrage (optional, aber empfohlen): Klären Sie vorab die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit, ohne bereits vollständige Unterlagen einreichen zu müssen. Die Bauvoranfrage wird förmlich gestellt, erfordert jedoch deutlich weniger Planunterlagen als der vollständige Bauantrag. In einer Bauvoranfrage wird eine konkret formulierte Frage rechtsverbindlich geprüft. Art und Umfang der Unterlagen richtet sich nach der Frage.
- Beauftragung eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers: Nach § 65 LBO für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren zwingend erforderlich. Ein qualifizierter Architekt oder Planer erstellt alle notwendigen Unterlagen fachgerecht und rechtskonform.
- Zusammenstellung der Antragsunterlagen: Ihr Entwurfsverfasser stellt alle erforderlichen Dokumente zusammen – darunter Grundrisse, Lagepläne, technische Angaben sowie Nachweise zu Brandschutz, Schallschutz und weiteren bauordnungsrechtlichen Anforderungen.
- Einreichung beim Bauamt: Der vollständige Antrag wird bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde des zuständigen Kreises eingereicht. Achten Sie darauf, dass alle Unterlagen vollständig sind, um Rückfragen und Verzögerungen zu vermeiden.
- Prüfung und Anhörung: Die Behörde prüft die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit Ihres Vorhabens. Parallel wird die Gemeinde angehört, die ihr Einvernehmen erteilen muss.
- Genehmigung: Bei positiver Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung. Erst dann dürfen Sie Ihre Wohnung rechtssicher als Ferienwohnung vermieten.
Bei Planeco Building beträgt die Bearbeitungszeit für die Dokumente in der Regel nur 14–21 Tage, bis die Unterlagen beim Bauamt eingereicht werden. Durch unsere digitalen, effizienten Prozesse und die Spezialisierung auf Nutzungsänderungen sparen Sie wertvolle Zeit.
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Ferienwohnung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen
Wer eine Ferienwohnung ohne baurechtliche Genehmigung betreibt, geht erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken ein. Die Bauaufsichtsbehörde kann bei Kenntnis des ungenehmigten Betriebs umgehend handeln.
Rechtliche Konsequenzen:
- Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsichtsbehörde – die Vermietung muss sofort eingestellt werden.
- Bußgelder bis zu 500.000,–€ bei fortgesetztem Verstoß gegen die Nutzungsuntersagung.
Finanzielle Risiken:
- Versicherungen können Leistungen verweigern, wenn die Nutzung nicht genehmigt ist – etwa bei Schäden durch wechselnde Feriengäste.
- Bereits erzielte Mieteinnahmen müssen unter Umständen zurückgezahlt werden.
- Kosten für eine nachträgliche Genehmigung kommen zusätzlich zu möglichen Bußgeldern.
Wichtig: Aus rechtswidrigen Umständen entsteht kein Bestandsschutz. Auch wenn Sie Ihre Ferienwohnung bereits jahrelang ohne Genehmigung vermieten, schützt Sie das nicht vor rechtlichen Konsequenzen. Die Behörde kann jederzeit einschreiten.
Planeco unterstützt Sie bei der Nutzungsänderung in Schleswig-Holstein
Mit Planeco Building haben Sie einen spezialisierten Partner an Ihrer Seite, der Sie sicher durch den gesamten Genehmigungsprozess begleitet. Wir verbinden fachliche Expertise mit effizienten, digitalen Abläufen – für eine erfolgreiche Nutzungsänderung Ihrer Ferienwohnung in Schleswig-Holstein.
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