Zweckentfremdung von Wohnraum – was ist erlaubt und wo gilt ein Verbot?

Was versteht man unter der Zweckentfremdung von Wohnraum?

Unter der Zweckentfremdung von Wohnraum versteht man die Nutzung einer Wohnimmobilie in einer Weise, die von ihrer ursprünglichen Bestimmung als dauerhafter Wohnraum abweicht. Diese Definition umfasst verschiedene Formen der Umnutzung, bspw. die Umwandlung von Mietwohnungen in Ferienwohnungen oder gewerbliche Einheiten. Auch eine Situation, die die Nutzung zu Wohnzwecken unmöglich macht – wie dauerhafter Leerstand oder Umbaumaßnahmen – kann je nach Satzung unter diesen Begriff fallen.

Das Thema hat in den letzten Jahren erheblich an Relevanz gewonnen, da immer mehr deutsche Städte mit akutem Wohnraummangel zu kämpfen haben. Besonders in Ballungsgebieten und touristisch attraktiven Regionen führt die Zweckentfremdung nämlich zu einer weiteren Verknappung des Wohnraums. Dies trägt zu steigenden Mieten bei und verschärft die Wohnungsnot für die lokale Bevölkerung.

Rechtliche Grundlage: Vom Baugesetzbuch zur Zweckentfremdungssatzung

Die rechtliche Grundlage zur Zweckentfremdung von Wohnraum findet sich im Baugesetzbuch (BauGB) in Paragraph 172 Absatz 1. Dieser ist 2013 in Kraft getreten und ermächtigt Landesregierungen dazu, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eigene Gesetze zum Thema Zweckentfremdung zu verabschieden.

Seither haben diverse Bundesländer wie Baden-Württemberg oder Bayern eigene Gesetze über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen. Diese Gesetze auf Landesebene definieren die Rahmenbedingungen und ermächtigen Städte und Gemeinden, eigene Zweckentfremdungssatzungen für ihre Gebiete zu beschließen, die schließlich die konkrete Rechtsgrundlage für Eigentümer und Mieter bilden.

Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum kann in verschiedenen Formen auftreten und wird durch mehrere klar definierte Kategorien bestimmt:

• Gewerbliche oder berufliche Nutzung: Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum in gewerbliche oder berufliche Flächen umgewandelt wird. Dies umfasst die Nutzung der gesamten Wohnung bzw. mehr als eines einzelnen Raumes als Büro oder für eine gewerbliche Aktivität.
• Bauliche Veränderungen: Auch Umbaumaßnahmen, die die Wohnung unbewohnbar machen oder die Nutzung zu Wohnzwecken erheblich einschränken, gelten als Zweckentfremdung.
• Fremdenbeherbergung und Kurzzeitvermietung: Die regelmäßige Vermietung von Wohnraum an Touristen wird ebenfalls als Zweckentfremdung angesehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Wohnung dauerhaft und nicht nur gelegentlich an Gäste vermietet wird.
• Dauerhafter Leerstand: Dauerhafter Leerstand von Wohnraum, insbesondere wenn er aus spekulativen Motiven erfolgt, kann ebenfalls als Zweckentfremdung betrachtet werden.

Welche Arten der Zweckentfremdung sind zulässig?

Das Zweckentfremdungsverbot untersagt nicht grundsätzlich jede Nutzung von Wohnraum, die vom reinen Wohnzweck abweicht. In vielen Fällen ist eine sogenannte Mischnutzung oder eine zeitlich begrenzte Umnutzung durchaus zulässig.

• Freiberufliche Tätigkeit in Wohnräumen: Nach § 13 der Baunutzungsverordnung sind Räume für die Ausübung freiberuflicher Tätigkeiten in Wohngebieten grundsätzlich zulässig. Das bedeutet: Wenn Sie bspw. als Architekt von zu Hause arbeiten und dabei einen Teil Ihrer Wohnung als Büro nutzen, liegt keine Zweckentfremdung vor.
• Gelegentliche touristische Vermietung: Die gelegentliche Vermietung an Touristen ist oft zulässig, wenn sie bestimmte Grenzen nicht überschreitet. In Bayern beispielsweise ist die komplette Vermietung der eigenen Wohnung bis zu 8 Wochen im Kalenderjahr ohne Genehmigung zur Zweckentfremdung erlaubt.

Gut zu wissen: In Bundesländern oder Städten ohne Zweckentfremdungsverbot ist natürlich auch jede andere Form der Nutzungsänderung zulässig, etwa die Umnutzung von Wohnraum zur Ferienwohnung oder als Gewerbe. Planeco Building kennt die regionalen Unterschiede genau und prüft für Sie, welche Möglichkeiten in Ihrer Stadt bestehen. Jetzt kostenlos anfragen.

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In welchen Bundesländern gilt ein Verbot der Zweckentfremdung?

Ein flächendeckendes Zweckentfremdungsverbot gibt es in Deutschland nicht, sondern nur in einigen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die rechtliche Grundlage schaffen dabei die Bundesländer durch eigene Gesetze, die es den Kommunen ermöglichen, entsprechende Satzungen zu erlassen. Aktuell (Herbst 2025) gilt ein Zweckentfremdungsverbot in den folgenden Bundesländern bzw. Städten:

Wichtiger Hinweis: Die Rechtslage ändert sich regelmäßig, da Kommunen neue Satzungen erlassen oder bestehende anpassen können. Vor jeder geplanten Nutzungsänderung sollten Sie daher die aktuelle Satzung Ihrer Kommune prüfen lassen. Planeco Building unterstützt Sie dabei, die für Ihren Standort geltenden Regelungen zu ermitteln und eine passende Lösung zu finden.

Mit welchen Bußgeldern muss ich bei nicht genehmigter Zweckentfremdung rechnen?

Die höchsten Bußgelder drohen in Hamburg, Berlin und Bayern mit bis zu 500.000,– €. Diese drastischen Strafen spiegeln den enormen Wohnungsdruck in diesen Bundesländern wider. Rheinland-Pfalz verhängt Bußgelder bis zu 50.000,– €, während andere Bundesländer wie Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen und Niedersachsen Strafen bis zu 100.000,– € vorsehen. Hessen zeigt sich mit maximal 25.000,– € vergleichsweise moderat.

Neben den Bußgeldern erheben einige Bundesländer zusätzliche Ausgleichszahlungen. Berlin berechnet beispielsweise 5,– € pro Quadratmeter als Ausgleichszahlung, während Bremen den entstandenen Wohnungsmarktschaden als Berechnungsgrundlage verwendet. Diese zusätzlichen Kosten können die finanzielle Belastung erheblich erhöhen.

Wie wird die Zweckentfremdung von Wohnraum überprüft?

Die Überprüfung der Zweckentfremdung erfolgt in der Regel durch örtliche Behörden, wie Bauämter oder Ordnungsämter. Diese gehen dabei systematisch vor:

• Meldungen und Hinweise aus der Bevölkerung: Oftmals beginnt die Überprüfung aufgrund von Meldungen aus der Nachbarschaft. Besonders häufig werden Beschwerden über Lärmbelästigung durch Urlauber oder verdächtige gewerbliche Aktivitäten gemeldet.
• Datenabgleich mit Plattformen: Behörden können Auskünfte von Plattformen wie Airbnb nutzen, um potenzielle Zweckentfremdungen zu identifizieren. Nach einem Gerichtsurteil muss Airbnb die Daten privater Vermieter an Behörden herausgeben, wenn ein Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung besteht.
• Vor-Ort-Inspektionen und Dokumentenprüfung: In konkreten Verdachtsfällen führen Behörden Vor-Ort-Inspektionen durch und fordern relevante Unterlagen an. Dazu können Mietverträge, Genehmigungen oder andere Dokumente gehören, die die rechtmäßige Nutzung der Immobilie belegen sollen.

Ferienwohnung trotz Zweckentfremdungsverbot – welche Regeln gelten?

Die Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb ist grundsätzlich nicht verboten, fällt aber oft unter das Zweckentfremdungsverbot. Viele Städte verlangen daher eine Genehmigung, bevor Eigentümer ihre Immobilien für touristische Aufenthalte vermieten. Ohne diese konkrete Erlaubnis riskieren Vermieter hohe Bußgelder. Die genauen Bestimmungen variieren dabei von Stadt zu Stadt – einige haben strengere Regeln, andere lassen Ausnahmen zu oder definieren spezielle Bedingungen.

In München beispielsweise ist die Vermietung eines Zimmers bei mindestens 50 % Eigennutzung der Wohnung erlaubt. Die komplette eigene Wohnung darf während eigener Abwesenheiten für maximal 8 Wochen pro Kalenderjahr als Ferienunterkunft angeboten werden. Mieter benötigen dafür übrigens die ausdrückliche Erlaubnis ihres Vermieters und müssen die Einnahmen versteuern.

Gut zu wissen: In Städten mit Zweckenentfremdungsverbot haben Sie trotzdem noch die Möglichkeit, Gewerberäume wie eine alte Praxis in eine Ferienwohnung umzuwandeln. Planeco Building hilft Ihnen gerne bei der Prüfung Ihres Vorhabens und erstellt alle nötigen Unterlagen für eine erfolgreiche Nutzungsänderung. Jetzt kostenlos anfragen.

Wie beantrage ich trotz Verbot eine Genehmigung auf Zweckentfremdung?

Wohnungseigentümer können trotz Verbot eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum bei der örtlich zuständigen Behörde beantragen. Der Genehmigung wird allerdings nur dann stattgegeben, wenn das öffentliche Interesse oder schutzwürdige private Interessen größer sind als das Interesse an der Erhaltung des Wohnraums. Ein öffentliches Interesse kann beispielsweise bei der Umwandlung in eine soziale Einrichtung vorliegen; ein privates Interesse überwiegt bspw. dann, wenn die wirtschaftliche Existenz durch die Verweigerung der Genehmigung gefährdet wäre.

Das Antragsverfahren beim Bezirksamt

Der Antrag auf Nutzungsänderung sollte bei der Stadtverwaltung eingereicht werden, da dieses für Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot verantwortlich ist. Das Verfahren ähnelt anderen bauaufsichtlichen Genehmigungen und dauert in der Regel 4 bis 8 Wochen. Erforderlich sind detaillierte Unterlagen zur geplanten Nutzung, Grundrisse, eine ausführliche Begründung des öffentlichen Interesses oder der unbeabsichtigten Härte sowie ein Nachweis über die Auswirkungen auf den lokalen Wohnungsmarkt.

Mit Planeco Building sind Sie immer auf der sicheren Seite

Fazit: Beim Thema Zweckentfremdung von Wohnraum gilt: Was erlaubt ist und was nicht, hängt stark von der jeweiligen Stadt oder Kommune ab. Während in Hamburg und Berlin flächendeckende Verbote gelten, haben viele andere Städte gar keine Regelungen. 

Planeco Building kennt diese regionalen Unterschiede genau und sorgt dafür, dass Sie bei Ihrem Vorhaben auf der sicheren Seite sind. In Städten ohne Zweckentfremdungsverbot unterstützen wir Sie bei vollumfänglich bei Ihrer geplanten Nutzungsänderung. Dort, wo Verbote gelten, prüfen wir alle zulässigen Alternativen – etwa die Umwandlung gewerblicher Flächen, die nicht unter das Zweckentfremdungsverbot fallen. Falls eine Genehmigung erforderlich ist, erstellen wir alle notwendigen Unterlagen und begleiten Sie durch das Verfahren.

Bei Bußgeldern bis zu 500.000,– € können Sie sich keine Fehler leisten. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung und erfahren Sie, welche Möglichkeiten an Ihrem Standort bestehen.