Nutzungsänderung in Freising: Zuständigkeit, Fristen und Kosten

In Freising entscheidet allein die Adresse des Grundstücks darüber, welches Amt über Ihre Nutzungsänderung entscheidet – und das ist keine Nebensächlichkeit. Wer den Antrag beim falschen Amt einreicht, verliert oft mehrere Wochen, bis die Unterlagen an die richtige Stelle weitergeleitet werden. Hinzu kommt: Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Bayern eine deutlich erweiterte Verfahrensfreiheit für Nutzungsänderungen, die viele Eigentümer falsch interpretieren. Wer glaubt, "verfahrensfrei" bedeute "ohne jede Behördenmeldung", riskiert ein Bußgeld. Dieser Beitrag ordnet die aktuelle Rechtslage für Freising ein und zeigt, welche Schritte Sie konkret gehen müssen.

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Zuständigkeit klären: Stadt Freising oder Landratsamt Freising?

Anders als in vielen anderen Städten gibt es für das Gebiet Freising zwei getrennte Bauaufsichtsbehörden, je nachdem, wo genau Ihr Grundstück liegt.

Stadtgebiet Freising

Für das Stadtgebiet Freising, einschließlich der eingemeindeten Ortsteile, ist die Stadt Freising selbst als Untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Der Antrag wird bei der Bauaufsicht in der Amtsgerichtsgasse 1 eingereicht, wie die Stadt Freising auf ihrer offiziellen Seite bestätigt. Quelle: Stadt Freising

Übrige Landkreisgemeinden

Liegt Ihr Grundstück in einer anderen Gemeinde des Landkreises, etwa Neufahrn, Moosburg-Umland oder Fahrenzhausen, ist das Landratsamt Freising, Sachgebiet 41 Bauamt, zuständig. Seit dem 1. März 2024 ist das Landratsamt in die Digitale Bauantragsverordnung aufgenommen worden: Anträge werden seither primär digital über das BayernPortal eingereicht und zunächst einer Vorprüfung unterzogen, bevor die betroffene Gemeinde beteiligt wird. Der Entwurfsverfasser benötigt dafür eine BayernID oder ein ELSTER-Unternehmenskonto. Quelle: Gemeinde Neufahrn

Bevor Sie irgendetwas planen, klären Sie also zuerst: Stadtgebiet oder Landkreisgemeinde? Diese Entscheidung bestimmt Formular, Einreichungsweg und Ansprechpartner. Bei Planeco Building übernehmen wir diese Zuständigkeitsprüfung standardmäßig als ersten Schritt jeder Nutzungsänderung, bevor überhaupt Planunterlagen erstellt werden.

Genehmigungspflicht und aktuelle Rechtslage 2024/2025

Eine Nutzungsänderung liegt immer dann vor, wenn sich die tatsächliche Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils gegenüber der zuletzt genehmigten Nutzung ändert – unabhängig davon, ob dafür bauliche Maßnahmen nötig sind. Maßgeblich ist nach Art. 55 der Bayerischen Bauordnung nicht die aktuelle Nutzung, sondern die in der letzten Baugenehmigung festgelegte Nutzungsart. Quelle: Gesetze Bayern, BayBO

Zum 1. Januar 2025 wurde die Verfahrensfreiheit für Nutzungsänderungen in Bayern erweitert. Nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO ist eine Nutzungsänderung nun auch dann verfahrensfrei möglich, wenn an die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen zu stellen sind, sofern die neue Nutzung gebietstypisch nach der Baunutzungsverordnung zulässig ist und kein Sonderbau vorliegt. Quelle: BayBO Art. 57

Entscheidend: Verfahrensfrei bedeutet nicht meldefrei. Auch verfahrensfreie Nutzungsänderungen müssen der Gemeinde zwei Wochen vor Nutzungsaufnahme in Textform angezeigt werden. Wer diese Anzeige vergisst, riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro. Quelle: LUTZ | ABEL

Seit dem 31. Oktober 2025 ist zudem die sogenannte Bauturbo-Novelle des Baugesetzbuchs in Kraft getreten, die Abweichungen und Befreiungen in bestimmten Fällen erleichtert. Die Stadt Freising hat dazu ausdrücklich Stellung bezogen und betont, dass Entscheidungen weiterhin auf objektiven, fachlichen Kriterien beruhen müssen, um keine unbeabsichtigten Präzedenzfälle zu schaffen. Quelle: Stadt Freising Praktisch heißt das: Freising prüft neue Erleichterungen bewusst zurückhaltend, ein realistischer Erwartungswert für Ihre Zeitplanung.

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Unterlagen und Ablauf des Verfahrens

Für einen vollständigen Antrag auf Nutzungsänderung benötigen Sie in Freising in der Regel folgende Unterlagen:

• Antrag auf Nutzungsänderung mit Angabe der bisherigen und geplanten Nutzung
• Aktuelle Grundrisse und Lageplan auf Basis der Flurkarte, nicht älter als sechs Monate
• Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Nutzungen
• Stellplatznachweis oder Nachweis über eine Stellplatzablöse
• Statischer Erhebungsbogen
• Bei baulichen Eingriffen: Standsicherheitsnachweis durch einen Statiker

Bei Vorhaben mit Eingriffen in tragende Bauteile, etwa beim Ausbau eines Dachgeschosses oder bei Wanddurchbrüchen, ist zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich. Wie hoch der Aufwand hierfür konkret ausfällt, hängt stark vom Bestand ab – eine Übersicht zu Kostenfaktoren finden Sie unter Statiker Kosten. Da nur bauvorlageberechtigte Architekten oder Ingenieure den Antrag einreichen dürfen, lohnt sich bei komplexeren Vorhaben ein Blick auf wie Sie einen passenden Statiker finden.

Bei größeren oder unklaren Vorhaben empfiehlt sich vorab eine Bauvoranfrage nach Art. 71 BayBO, um verbindlich zu klären, ob Ihr Vorhaben verfahrensfrei ist oder ein reguläres Verfahren durchlaufen muss. Details zu Fristen und Ablauf für Freising haben wir in unserem Beitrag zur Bauvoranfrage Freising zusammengefasst.

Freising-Besonderheiten: Baumschutz und Denkmalschutz

Zwei lokale Regelungen werden bei Nutzungsänderungen in Freising häufig übersehen, weil sie in generischen Ratgebern nicht auftauchen. Die Freisinger Stadtgrünverordnung schützt alle Bäume ab 80 cm Stammumfang. Sind solche Bäume auf dem Grundstück betroffen, ist zusätzlich zum Bauantrag ein Baumplan einzureichen, der zu erhaltenden Bestand, zu fällende Bäume und geplante Ersatzpflanzungen dokumentiert. Quelle: Planeco Building, Bauvoranfrage Freising

Für Objekte in der historischen Altstadt oder in Domberg-Nähe fungiert die Stadt Freising zudem als Untere Denkmalschutzbehörde. Eine frühzeitige Abstimmung mit dieser Fachstelle verhindert, dass sich das Hauptverfahren durch nachgeschobene Fachprüfungen verzögert.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Freising?

Die behördliche Gebühr für die Baugenehmigung einer Nutzungsänderung liegt in Freising je nach Verwaltungsaufwand zwischen 40,–€ und 5.000,–€. Quelle: BayernPortal Hinzu kommen Planungskosten für die Erstellung der Antragsunterlagen sowie, bei knapper Stellplatzsituation in der Altstadt, gegebenenfalls eine Stellplatzablöse.

Ein realistisches Beispiel: Bei der Umwandlung einer ehemaligen Büroeinheit von rund 80 m² in der Freisinger Altstadt in eine Wohnung fällt neben der Behördengebühr in der Regel ein Planungsaufwand für die Antragserstellung an, dazu potenziell Kosten für die Denkmalschutz-Abstimmung und eine Stellplatzablöse, falls kein eigener Stellplatz nachgewiesen werden kann. Planeco Building erstellt Ihnen nach der kostenlosen Erstberatung ein transparentes Angebot ohne versteckte Zusatzkosten, das genau diese Faktoren berücksichtigt.

Typische Anwendungsfälle in Freising

Angesichts der Nähe zu Flughafen, TU-Campus Weihenstephan und der Einstufung des Landkreises als angespannter Wohnungsmarkt nach der Bayerischen Mieterschutzverordnung ergeben sich in Freising drei wiederkehrende Konstellationen:

1. Gewerbe zu Wohnen: Wird durch die aktuelle Wohnraumpolitik grundsätzlich begünstigt, bleibt aber bei tragenden Eingriffen genehmigungs- und statikpflichtig.
2. Ferienwohnung nahe Flughafen: Aufgrund des angespannten Wohnungsmarkts wird die Umwandlung von Wohnraum in Fremdenbeherbergung tendenziell strenger geprüft, unabhängig von einer kommunalen Zweckentfremdungssatzung.
3. Dachgeschoss- und Kellerausbau: Erfordert praktisch immer eine statische Prüfung, da sich Lastannahmen durch die neue Nutzung ändern.

Wer eine Nutzungsänderung in Freising ohne Genehmigung vornimmt, riskiert eine Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsichtsbehörde nach Art. 76 BayBO – unabhängig davon, ob die neue Nutzung baulich unproblematisch wäre. Eine saubere Antragsstellung von Anfang an ist deshalb der wirtschaftlich sicherere Weg. Für eine allgemeine Einordnung der bayernweiten Regelungen lohnt sich zudem ein Blick auf unsere Seite zur Nutzungsänderung in Bayern, insbesondere wenn Sie mehrere Standorte im Freistaat vergleichen möchten. Für komplexere Vorhaben mit Planungsbedarf über die reine Antragstellung hinaus unterstützt Sie unser Team auch als Architekt und Statiker aus einer Hand.