Nutzungsänderung in Hannover: Genehmigung und Zweckentfremdung klären

Wer in Hannover eine Immobilie umnutzen möchte, egal ob Ladenlokal zu Wohnung, Wohnung zu Ferienwohnung oder Dachboden zu Wohnraum, muss seit Juli 2025 zwei getrennte Prüfungen bestehen: die bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) und, sofern Wohnraum betroffen ist, die neue Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt Hannover. Hinzu kommt eine Zuständigkeitsfrage, die viele Eigentümer unterschätzen: Je nach Lage des Grundstücks ist entweder die Bauordnung der Stadt Hannover oder die Bauaufsicht der Region Hannover der richtige Ansprechpartner. Wer diese Reihenfolge nicht kennt, verliert im schlechtesten Fall Wochen durch falsch adressierte Anträge oder unvollständige Unterlagen.

[[banner-nutzu]]

Wann ist eine Nutzungsänderung in Hannover genehmigungspflichtig?

Rechtlich ist die Nutzungsänderung ein eigenständiges Vorhaben nach § 29 des Baugesetzbuches, unabhängig davon, ob dafür bauliche Maßnahmen nötig sind. Entscheidend ist immer, ob sich durch die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen ergeben, etwa beim Schallschutz, Brandschutz oder bei den Stellplätzen. Ein Beispiel aus der Praxis: An Wohnräume werden andere Schallschutzanforderungen gestellt als an Büroräume, weshalb die Umwandlung eines Büros in eine Wohnung fast immer als genehmigungsrelevant gilt (IHK Hannover).

Verfahrensfrei, genehmigungsfrei oder genehmigungspflichtig: der entscheidende Unterschied

Die NBauO kennt drei relevante Stufen, die häufig verwechselt werden:

• Verfahrensfrei nach § 60 Abs. 2 NBauO: Gilt nur, wenn das öffentliche Baurecht an die neue Nutzung weder andere noch weitergehende Anforderungen stellt. Es ist weder ein Bauantrag noch eine Anzeige nötig, alle Vorschriften müssen aber trotzdem eingehalten werden.
• Genehmigungsfreistellung nach § 62 NBauO: Statt eines Bauantrags reicht eine Anzeige bei der Bauaufsichtsbehörde, die Nutzung darf nach Ablauf einer Wartefrist beginnen.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO: Der Regelfall bei Nutzungsänderungen, die weder verfahrensfrei noch freigestellt sind.
• Vollverfahren nach § 64 NBauO: Greift, wenn die neue Nutzung das Gebäude zum Sonderbau macht, etwa bei Versammlungsstätten, Beherbergungsbetrieben oder größeren Verkaufsflächen.

Welche Stufe im Einzelfall zutrifft, lässt sich nur durch eine fachliche Prüfung der bestehenden Baugenehmigung und der geplanten Nutzung feststellen. Bei Planeco Building beginnt genau hier die Nutzungsänderung: mit einer Einordnung, welches Verfahren für das konkrete Hannoveraner Objekt gilt, bevor Zeit in falsche Unterlagen investiert wird.

Wer ist zuständig: Landeshauptstadt oder Region Hannover?

Für Grundstücke im Stadtgebiet Hannover ist der Bereich Bauordnung im Fachbereich Planen und Stadtentwicklung der Landeshauptstadt zuständig, Anträge werden seit dem 1. Januar 2024 verpflichtend über das digitale Bauportal eingereicht (Stadt Hannover). Liegt das Objekt dagegen in einer der 20 Umlandkommunen wie Isernhagen, Garbsen oder Laatzen, übernimmt die Bauaufsicht der Region Hannover das Verfahren, sofern die jeweilige Gemeinde nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist. Diese Doppelstruktur ist in Hannover einzigartig gegenüber vielen anderen deutschen Großstädten und sollte vor jeder Antragstellung geklärt werden, weil fehlgeleitete Anträge das Verfahren spürbar verzögern.

Neu seit Juli 2025: die Zweckentfremdungssatzung Hannover

Seit dem 11. Juli 2025 gilt in Hannover eine eigene Zweckentfremdungssatzung, mit der die Stadt verhindern will, dass Wohnraum dauerhaft anderen Zwecken zugeführt wird (Stadt Hannover). Eine Zweckentfremdung liegt nach der Satzung insbesondere vor bei:

• gewerblicher oder beruflicher Nutzung von mehr als 50 % der Wohnfläche
• entgeltlicher Vermietung als Ferienwohnung oder Monteurswohnung über 12 Wochen im Kalenderjahr hinaus
• ununterbrochenem Leerstand von mehr als sechs Monaten

Wohnungen, die bereits vor 2019 rechtmäßig als Ferienwohnung genutzt wurden, genießen Bestandsschutz. Für alle anderen Fälle gilt: Wer eine Wohnung in Hannover für Kurzzeitvermietung oder ein überwiegend gewerbliches Homeoffice nutzen möchte, braucht zusätzlich zur bauordnungsrechtlichen Prüfung eine Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung. Die Stadt hat für den Vollzug eigens neues Personal im Fachbereich Stadtentwicklung eingestellt, die Kontrolle ist also kein Papiertiger, sondern aktiv (FAQ zur Zweckentfremdungssatzung, Stadt Hannover). Genau dieses Doppel-Check-Prinzip, Baurecht und Zweckentfremdungsrecht parallel zu prüfen, ist bei Wohnraumprojekten in Hannover inzwischen unverzichtbar.

[[banner-button]]

Stellplätze bei Nutzungsänderungen: was die NBauO-Novelle 2025 ändert

Zum 1. Juli 2025 wurde die NBauO erneut novelliert, unter anderem mit Auswirkungen auf die Stellplatzpflicht. Wichtig für Bestandsimmobilien: Der Wegfall der Einstellplatzpflicht gilt ausschließlich für neu errichtete Wohnungen, nicht für Umnutzungen im Bestand (Ingenieurkammer Niedersachsen). Für Umnutzungen gilt stattdessen weiterhin das Mehrbedarfsprinzip nach § 47 NBauO: Nur der durch die Nutzungsänderung entstehende zusätzliche Stellplatzbedarf muss gedeckt werden, nicht die volle Anzahl für die neue Nutzung (§ 47 NBauO).

Können die zusätzlichen Stellplätze nicht baulich hergestellt werden, ist eine Ablöse an die Stadt möglich. Die Hannoveraner Stellplatzsatzung begrenzt diese Ablöse auf maximal 22.000,–€ je Stellplatz. Wer beispielsweise ein ehemaliges Ladengeschäft in zwei Wohnungen umwandelt und dabei einen Mehrbedarf von zwei Stellplätzen auslöst, muss im ungünstigsten Fall mit bis zu 44.000,–€ zusätzlicher Ablöse kalkulieren. Dieses Rechenbeispiel zeigt, warum eine frühzeitige Machbarkeitsprüfung wirtschaftlich über Erfolg oder Misserfolg eines Umnutzungsprojekts entscheiden kann.

Ablauf, Unterlagen und Kosten einer Nutzungsänderung in Hannover

Für den Antrag benötigt die Bauaufsichtsbehörde in der Regel folgende Unterlagen:

• Aktueller Lageplan und Grundbuchauszug
• Bestandsgrundrisse und Grundrisse der geplanten Nutzung
• Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Nutzungen
• Berechnung des Stellplatzbedarfs
• Gegebenenfalls Standsicherheitsnachweis bei veränderten Lastannahmen, etwa wenn aus einer Büro- eine Verkaufsfläche wird

Ändern sich durch die neue Nutzung Personenzahlen oder Lasten, etwa bei einer Umnutzung zu einer Fitnessfläche oder einem Lager, wird ein Standsicherheitsnachweis erforderlich. Die Kosten dafür hängen vom Umfang der Prüfung ab, eine erste Einordnung liefert die Übersicht zu Statiker-Kosten. Planeco Building bearbeitet die vollständige Unterlagenerstellung bundesweit in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen ab Vorliegen aller Informationen, bevor der Antrag bei der zuständigen Behörde in Hannover eingereicht wird.

Typische Nutzungsänderungen in Hannover

Aus der praktischen Arbeit mit Eigentümern und Gewerbetreibenden in Hannover kristallisieren sich immer wieder ähnliche Vorhaben heraus:

• Gewerbe zu Wohnraum: häufig bei leerstehenden Ladenlokalen in Stadtteilen wie Linden oder der List, hier greift regelmäßig § 85a NBauO zur Umnutzung von Aufenthaltsräumen in Wohnungen.
• Wohnung zu Ferienwohnung: seit Juli 2025 zwingend mit Blick auf die Zweckentfremdungssatzung zu prüfen, besonders bei Vermietung über mehr als zwölf Wochen im Jahr.
• Dachboden oder Keller zu Wohnraum: oft mit statischen Fragestellungen verbunden, etwa bei zusätzlichen Deckenlasten oder Fluchtwegen.

Für alle drei Fälle gilt: Die planungsrechtliche Zulässigkeit nach dem jeweils geltenden Bebauungsplan oder § 34 BauGB muss ebenso geprüft werden wie die bauordnungsrechtliche Seite. Eine vertiefende Einordnung zu den landesweiten Regelungen findet sich auf der Seite Nutzungsänderung Niedersachsen.

Ohne Genehmigung genutzt? Die Risiken einer formell illegalen Nutzung

Eine Nutzungsänderung ohne erforderliche Genehmigung bleibt kein rein theoretisches Risiko. Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Niedersachsen kann bereits die formelle Illegalität, also das Fehlen der Genehmigung unabhängig von der materiellen Zulässigkeit, für ein bauaufsichtliches Einschreiten ausreichen. Sowohl Eigentümer als auch Mieter können dabei als Adressaten einer Nutzungsuntersagung infrage kommen. Bei Verstößen gegen die Zweckentfremdungssatzung drohen zusätzlich empfindliche Bußgelder, die von der Stadt Hannover im Rahmen der Satzung festgesetzt werden können. Wer unsicher ist, ob ein bestehender Zustand überhaupt genehmigt wurde, sollte die Bauakte vor jeder Investitionsentscheidung prüfen lassen, gerade beim Immobilienkauf ist das ein häufig übersehener Schritt.

Ob Eigentümer den Antrag selbst stellen oder einen bauvorlageberechtigten Architekten beauftragen, in Niedersachsen ist ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser für die meisten Verfahren ohnehin Pflicht. Wer einen passenden Fachplaner für Statik oder Nutzungsänderung sucht, findet über Statiker finden und die Statiker-Seite von Planeco Building einen Überblick über den Leistungsumfang. Planeco Building begleitet dabei den gesamten Prozess von der kostenlosen Erstberatung über die Machbarkeitsprüfung bis zur Einreichung bei der jeweils zuständigen Behörde in Hannover, mit Erfahrung aus über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen bundesweit.