Nutzungsänderung in Herten: Zuständigkeiten, Ablauf und Kosten im Überblick

Wer in Herten ein Ladenlokal, eine Bürofläche oder ein ehemaliges Zechengebäude anders nutzen möchte als bisher genehmigt, braucht dafür fast immer eine Baugenehmigung – unabhängig davon, ob bauliche Änderungen geplant sind oder nicht. Zuständig ist dabei nicht der Kreis Recklinghausen, sondern die Stadt Herten selbst als untere Bauaufsichtsbehörde. Und: Zum 1. September 2026 soll eine Novelle der BauO NRW in Kraft treten, die insbesondere die Umnutzung von Büro- und Ladenflächen zu Wohnraum erleichtern könnte – für Bauherren in Herten ein Punkt, der jetzt schon in die Zeitplanung gehört.

Was in Herten als Nutzungsänderung gilt

Die Stadt Herten definiert den Begriff eindeutig: Eine Nutzungsänderung liegt vor, sobald ein Gebäude oder Gebäudeteil "nicht zum gleichen Zweck genutzt wird wie vorher", wobei stets die zuletzt genehmigte Nutzung als Vergleichsmaßstab dient – unabhängig davon, was zwischenzeitlich tatsächlich in den Räumen passiert ist. Und weiter stellt die Stadt klar: "Für eine Nutzungsänderung ist immer eine Baugenehmigung erforderlich, auch ohne bauliche Änderungen."

Typische Fälle, die in Herten regelmäßig zur Genehmigungspflicht führen, sind:

• Umwandlung eines leerstehenden Ladenlokals in der Innenstadt in Wohnraum oder eine Praxis
• Umnutzung von Büroflächen in ein Fitnessstudio oder eine Gastronomie
• Nutzung von Verwaltungsgebäuden oder Lagerhallen auf ehemaligen Zechenarealen für neue gewerbliche Zwecke
• Aufteilung einer Wohnung in mehrere Einheiten oder die Einrichtung einer Ferienwohnung
• Nutzung von Keller- oder Dachflächen als Aufenthaltsraum statt als Lager

Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht sind dabei zwei getrennte Prüfungen: Das Bauplanungsrecht (Bebauungsplan, § 34 oder § 35 BauGB) entscheidet, ob die neue Nutzung am Standort überhaupt zulässig ist. Das Bauordnungsrecht der BauO NRW regelt, wie die Umnutzung baulich umgesetzt werden muss, etwa bei Brandschutz, Rettungswegen oder Standsicherheit. Wer beide Ebenen vermischt, unterschätzt häufig den tatsächlichen Prüfaufwand – gerade auf Herten's ehemaligen Zechenflächen, die regionalplanerisch oft als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung festgesetzt sind.

Wer in Herten für Ihre Nutzungsänderung zuständig ist

Anders als viele Bauherren vermuten, liegt die Bauaufsicht nicht beim Kreis Recklinghausen. Der Kreis fungiert lediglich als obere Bauaufsichtsbehörde mit Aufsichtsfunktion: "Die Unteren Bauaufsichtsbehörden der Städte nehmen die klassischen baurechtlichen Aufgaben eigenverantwortlich wahr. Sie sind somit zuständig für die Bauberatung und das Baugenehmigungsverfahren ihrer Bürgerinnen und Bürger." Der Bauantrag für eine Nutzungsänderung in Herten geht also direkt an die Stadt Herten.

Eine Besonderheit kommt hinzu: Innerhalb der Stadtverwaltung sind die Zuständigkeiten straßenbezogen aufgeteilt. Wer den passenden Sachbearbeiter für sein Vorhaben finden will, muss zunächst im Straßenverzeichnis der Stadt Herten nachschauen, welcher Baubezirk für die eigene Adresse zuständig ist. Ohne diesen Schritt landet ein Antrag schnell bei der falschen Ansprechperson – ein praktischer Stolperstein, der bei zentraler organisierten Bauämtern in anderen Kommunen so nicht existiert.

Genehmigungspflichtig oder verfahrensfrei?

Nicht jede Nutzungsänderung erfordert ein volles Genehmigungsverfahren. § 62 Abs. 2 BauO NRW sieht eine Verfahrensfreiheit vor, wenn für die neue Nutzung "keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen... als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen". Das gilt beispielsweise, wenn ein Büro in ein vergleichbares Büro einer anderen Branche umgenutzt wird, ohne dass sich Brandschutz-, Stellplatz- oder Immissionsanforderungen ändern.

Wichtig für die Praxis: Verfahrensfrei bedeutet nicht rechtsfrei. Die materiellen Anforderungen der BauO NRW müssen trotzdem eingehalten werden – es entfällt lediglich die vorherige behördliche Prüfung. Wer sich hier verschätzt, riskiert im Nachgang eine Nutzungsuntersagung. Ein häufiger Irrtum ist außerdem die Annahme, dass reine Nutzungsänderungen ohne bauliche Maßnahmen grundsätzlich genehmigungsfrei seien. Das Gegenteil ist der Regelfall, wie die Stadt Herten ausdrücklich bestätigt. [[banner-button]]

Die geplante Novelle der BauO NRW: Was sich für Herten ändern könnte

Der Landtag NRW hat Mitte Juli 2026 eine grundlegende Novelle der Landesbauordnung beschlossen, die zum 1. September 2026 in Kraft treten soll. Bis zur amtlichen Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt gilt weiterhin die bisherige Rechtslage – Bauherren in Herten sollten den finalen Gesetzestext daher vor der eigenen Terminplanung prüfen. Zwei geplante Änderungen sind für Nutzungsänderungen besonders relevant:

• Erleichterung für Büro- und Ladenumnutzung zu Wohnraum: Für Bestandsräume, die bereits Aufenthaltszwecken dienten, sollen zahlreiche materielle Anforderungen wie Abstandsflächen, Wärme- und Schallschutz oder bestimmte Anforderungen an tragende Wände entfallen. Rettungswege bleiben davon ausdrücklich unberührt.
• Erleichterung bei Aufstockungen: Bei der erstmaligen Aufstockung um ein Geschoss zur Wohnraumschaffung sollen weiterhin die Brandschutzanforderungen der bisherigen, niedrigeren Gebäudeklasse gelten. Abstandsflächen und Standsicherheit bleiben jedoch uneingeschränkt zu prüfen.

Für Ladenlokale in der Hertener Innenstadt oder Bürogebäude auf ehemaligen Zechenarealen kann sich eine Verschiebung der Antragstellung auf die Zeit nach Inkrafttreten finanziell lohnen, insbesondere wenn Bestandsbauteile sonst kostenintensiv nachgerüstet werden müssten. Ob das im Einzelfall sinnvoll ist, hängt vom konkreten Gebäude und der geplanten Nutzung ab und sollte mit einem Architekten geprüft werden, bevor Fristen oder Mietverträge gesetzt werden.

Ablauf, Unterlagen und Kosten in der Praxis

Der Weg zur genehmigten Nutzungsänderung folgt in Herten dem üblichen NRW-Verfahren, unabhängig davon, ob am Ende das vereinfachte oder das vollständige Baugenehmigungsverfahren zur Anwendung kommt:

1. Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit anhand von Bebauungsplan oder Regionalplan-Festsetzung
2. Klärung, ob Verfahrensfreiheit nach § 62 BauO NRW greift oder ein Antrag erforderlich ist
3. Zusammenstellung der Bauvorlagen durch eine bauvorlageberechtigte Person: Lageplan, Bestands- und Planungsgrundrisse, Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben, ggf. Standsicherheitsnachweis
4. Einreichung beim zuständigen Baubezirk der Stadt Herten
5. Prüfung durch die Bauaufsicht, ggf. Nachforderung fehlender Unterlagen
6. Erteilung der Baugenehmigung und, sofern zutreffend, Aufnahme der neuen Nutzung

Die Kosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: der Planung und Antragserstellung durch Architekt oder Ingenieur, den behördlichen Gebühren nach dem Gebührengesetz NRW und den tatsächlichen Baumaßnahmen. Bei Planeco Building liegen die Kosten für die Erstellung und Einreichung der Antragsunterlagen einer Nutzungsänderung ab 1.500,–€ netto, abhängig von Vorhabengröße und Komplexität. Die behördliche Bearbeitungszeit variiert je nach Vollständigkeit der Unterlagen und Vorhabenart zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten; Planeco Building bereitet die einreichfertigen Unterlagen in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen vor.

Besonderheit Zechenflächen: Statik nicht unterschätzen

Herten ist durch seine Bergbau-Vergangenheit geprägt, und Flächen wie das Gewerbegebiet Schlägel & Eisen oder die in Entwicklung befindliche Neue Zeche Westerholt zeigen, wie stark Umnutzung von Bestandsgebäuden den lokalen Markt bestimmt: Freie städtische Gewerbeflächen stehen in Herten praktisch nicht mehr zur Verfügung, neue Ansiedlungen laufen fast ausschließlich über die Umnutzung bestehender Gebäude.

Wer eine ehemalige Lagerhalle, Waschkaue oder ein Verwaltungsgebäude auf einer Zechenfläche für eine neue Nutzung mit anderen Lastanforderungen vorsieht, etwa Publikumsverkehr, Maschinen oder zusätzliche Geschosse, braucht in aller Regel einen Standsicherheitsnachweis. Dieser prüft, ob die vorhandene Konstruktion die neuen Lasten trägt, und ist Bestandteil der Bauvorlagen für die Genehmigungsbehörde. Wer einen passenden Fachplaner sucht, findet über die Seite Statiker finden Orientierung, welche Qualifikationen für das jeweilige Vorhaben nötig sind; typische Kostenspannen für die statische Prüfung sind auf der Seite Statiker Kosten zusammengefasst.

Risiken einer Nutzungsänderung ohne Genehmigung

Wer eine neue Nutzung ohne Genehmigung aufnimmt, riskiert eine Nutzungsuntersagung durch die Stadt Herten sowie ein Bußgeldverfahren. Zusätzlich können Versicherungen im Schadensfall die Leistung verweigern, wenn die tatsächliche Nutzung nicht der genehmigten entspricht, und Banken bei einer geplanten Finanzierung auf einer formell erteilten Genehmigung statt einer bloßen Nutzungsaufnahme bestehen. Gerade bei gewerblichen Vorhaben mit Publikumsverkehr, etwa Gastronomie oder Fitnessstudios, prüft die Bauaufsicht die Rettungswege und den Brandschutz besonders genau, bevor eine Genehmigung erteilt wird.

Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer in Herten von der ersten Einschätzung der Machbarkeit über die vollständige Zusammenstellung der Nutzungsänderung-Unterlagen bis zur Einreichung bei der Stadt. Dabei wird geprüft, ob ein Statiker für den Standsicherheitsnachweis hinzugezogen werden muss und wie sich die geplante Novelle der BauO NRW konkret auf das jeweilige Vorhaben auswirkt.