Nutzungsänderung in Hildesheim: Zuständigkeiten, Fristen und Ablauf im Überblick

Wer in Hildesheim eine Bürofläche zu Wohnraum umbauen, den Dachboden ausbauen oder eine Wohnung als Ferienunterkunft vermieten möchte, muss zwei Behörden im Blick behalten: die Bauaufsicht der Stadt Hildesheim für das Stadtgebiet und das Bauordnungsamt des Landkreises für alle Umlandgemeinden. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, wo der Antrag landet, wie er eingereicht wird und wie lange die Bearbeitung dauert. Hinzu kommt: Die niedersächsische Bauordnung wurde 2024 und 2025 gleich zweimal novelliert, und Hildesheim bereitet aktuell eine eigene Zweckentfremdungssatzung vor, die für Vermieter und Eigentümer künftig relevant wird. Wer sein Vorhaben jetzt plant, sollte beide Entwicklungen kennen, bevor er Unterlagen einreicht. [[banner-nutzu]]

Wann ist eine Nutzungsänderung in Hildesheim genehmigungspflichtig?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, sobald sich die Art der Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils ändert, unabhängig davon, ob dabei gebaut wird. Die Stadt Hildesheim definiert das entsprechend: Der Wechsel der bisherigen Nutzung einer baulichen Anlage zu einer anderen Nutzungsart gilt als Baumaßnahme im Sinne der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) und ist grundsätzlich genehmigungspflichtig, sofern nichts anderes bestimmt ist.

Entscheidend ist dabei nicht, ob Wände versetzt oder Leitungen verlegt werden, sondern ob die neue Nutzung andere oder weitergehende öffentlich-rechtliche Anforderungen stellt als die bisherige. Ein Ladenlokal, das zur Arztpraxis wird, löst andere Anforderungen an Stellplätze, Barrierefreiheit und Brandschutz aus als der bisherige Einzelhandel, auch wenn äußerlich nichts verändert wird. Genau dieser Mechanismus ist in § 60 NBauO geregelt und macht den Unterschied zwischen einer verfahrensfreien Umnutzung und einem vollständigen Genehmigungsverfahren aus. Wer diese Prüfung überspringt, riskiert eine Nutzungsuntersagung durch das Bauamt, selbst wenn keine baulichen Mängel vorliegen.

Bei privaten Vorhaben wie dem Ausbau eines Dachbodens zu zusätzlichem Wohnraum in einem Einfamilienhaus kann Verfahrensfreiheit greifen. Bei gewerblichen Umnutzungen, Umwandlungen in Ferienwohnungen oder Nutzungen mit erhöhtem Personenaufkommen ist das die Ausnahme. Eine fundierte Einschätzung, ob im konkreten Fall eine Nutzungsänderung erforderlich ist, sollte deshalb am Anfang jeder Planung stehen.

Zuständige Behörde: Stadt Hildesheim oder Landkreis?

Für das Stadtgebiet Hildesheim liegt die Zuständigkeit bei der Bauaufsicht der Stadt Hildesheim, Markt 3, 31134 Hildesheim, telefonisch erreichbar unter 05121 301-3122. Für Gebäude außerhalb der Stadtgrenzen im Landkreis Hildesheim ist stattdessen das Digitale Kreishaus des Landkreises Hildesheim die richtige Anlaufstelle. Papieranträge sind dort seit der Digitalisierung faktisch nicht mehr vorgesehen: Anträge werden über das Nutzerkonto des Bundes (BundID) mit mindestens dem Vertrauensniveau „Substantiell" gestellt.

Wer den Antrag versehentlich bei der falschen Stelle einreicht, verliert keine Rechte, verliert aber Zeit: Die Gemeinde muss den Antrag zunächst innerhalb einer Woche an die zuständige Bauaufsichtsbehörde weiterleiten. Bei knapp kalkulierten Vermietungs- oder Eröffnungsterminen ist das ein vermeidbarer Verzug, der sich durch eine kurze Zuständigkeitsprüfung vorab umgehen lässt.

Was sich durch die NBauO-Novelle 2025 geändert hat

Niedersachsen hat sein Bauordnungsrecht in zwei Schritten reformiert, zuletzt mit Wirkung zum 1. Juli 2025. Für Nutzungsänderungen sind drei Änderungen besonders relevant:

• Bestandserleichterung nach § 85a NBauO: An bereits vorhandene Bauteile werden bei einer Umnutzung keine höheren Anforderungen gestellt als bisher erfüllt waren. Das macht Umnutzungen im historischen Hildesheimer Gebäudebestand wirtschaftlich oft erst realisierbar, weil nicht jedes Bauteil auf aktuellen Neubaustandard gebracht werden muss.
• Genehmigungsfiktion nach § 70a NBauO: Seit Juni 2025 gilt eine Genehmigungsfiktion, die jedoch ausschließlich für Wohngebäude beziehungsweise Nutzungsänderungen zur Wohnraumschaffung greift. Bei Umnutzungen zu Gewerbe, Gastronomie oder Praxisflächen findet sie keine Anwendung.
• Stellplatzregelung: Der Wegfall der Stellplatzpflicht gilt nur für neu geschaffene Wohnungen. Bestehende Stellplätze oder Garagen dürfen im Zuge einer Nutzungsänderung nicht ohne Weiteres umgewidmet werden.

Wichtig für die Praxis: Die Genehmigungsfiktion setzt vollständige Unterlagen bei Einreichung voraus. Fehlt etwa der Stellplatznachweis oder die Betriebsbeschreibung, beginnt die Frist nicht zu laufen, und aus der angestrebten Drei-Monats-Frist werden schnell mehrere Monate zusätzlicher Wartezeit.

Neue Zweckentfremdungssatzung: Was Vermieter in Hildesheim wissen sollten

Der Stadtentwicklungsausschuss Hildesheim hat sich mehrheitlich für die Einführung einer Zweckentfremdungssatzung ausgesprochen. Sie soll es der Stadt ermöglichen, Eigentümer mit einer Geldbuße zu belegen, wenn Wohnraum über längere Zeit ohne triftigen Grund leer steht oder unerlaubt zweckentfremdet wird, etwa durch dauerhafte Vermietung als Ferienwohnung ohne entsprechende Genehmigung. Der endgültige Satzungsbeschluss und das genaue Inkrafttreten standen zum Zeitpunkt dieser Recherche noch aus und sollten vor konkreten Vermietungsplänen direkt bei der Stadt Hildesheim erfragt werden.

Entscheidend für die Praxis ist die klare Trennung zweier Verfahren: Die bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung nach NBauO und die wohnraumschutzrechtliche Zweckentfremdung sind rechtlich unabhängig voneinander. Eine erteilte Nutzungsänderungsgenehmigung ersetzt keine zweckentfremdungsrechtliche Anzeige oder Genehmigung, und umgekehrt befreit eine zulässige bauliche Nutzung nicht automatisch von wohnraumschutzrechtlichen Pflichten. Wer in Hildesheim eine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung nutzen möchte, sollte deshalb beide Verfahren von Anfang an mitdenken, sobald die Satzung in Kraft tritt.

Besonderheit UNESCO-Pufferzone: Wann die Denkmalbehörde einzubeziehen ist

Große Teile der Hildesheimer Innenstadt liegen in der Pufferzone des UNESCO-Welterbes rund um Mariendom und St. Michaeliskirche. Auch Gebäude, die selbst nicht denkmalgeschützt sind, können hier denkmalrechtlich relevant werden, wenn benachbarte Baudenkmale betroffen sein könnten, etwa durch veränderte Fassaden, neue Werbeanlagen oder Erdarbeiten. Die Denkmalbehörde der Stadt Hildesheim berät dazu kostenfrei. In der Praxis lohnt sich eine Abstimmung, bevor der eigentliche Antrag bei der Bauaufsicht eingereicht wird: Nachforderungen der Denkmalbehörde nach Antragstellung können die Bearbeitungsfrist neu starten lassen und damit auch eine mögliche Genehmigungsfiktion verzögern.

Unterlagen, Ablauf und Kosten einer Nutzungsänderung in Hildesheim

Für den Antrag bei der Bauaufsicht Hildesheim werden je nach Vorhaben typischerweise folgende Unterlagen benötigt:

• Lageplan, ggf. als Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Bauzeichnungen mit Eintragung der bisherigen und der künftigen Nutzung
• Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben mit Angaben zu Tätigkeit, Betriebszeiten und Beschäftigtenzahl
• Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Stellplatznachweis für einen etwaigen Mehrbedarf
• Baubeschreibung und Herstellungskosten, sofern bauliche Änderungen anfallen

Ob dabei ein Standsicherheitsnachweis erforderlich wird, hängt vom Einzelfall ab: Bei Wanddurchbrüchen, geänderten Lastannahmen durch neue Nutzergruppen oder dem Ausbau von Dachgeschossen prüft ein Statiker, ob die vorhandene Konstruktion die neue Nutzung trägt. Wer sich vorab über realistische Kostenrahmen informieren möchte, findet auf der Seite zu Statiker-Kosten eine Orientierung, während Statiker finden erklärt, worauf bei der Auswahl eines qualifizierten Tragwerksplaners zu achten ist.

Ist die Nutzungsänderung genehmigungsfrei, entfällt zwar das Genehmigungsverfahren, nicht aber die Mitteilungspflicht: Über die beabsichtigte Nutzungsänderung ist der Bauaufsicht eine Mitteilung nach § 62 NBauO samt Bauvorlagen einzureichen. Für Planeco Building liegt die Bearbeitungszeit bis zur vollständigen Antragserstellung in der Regel bei 14 bis 21 Tagen netto Vorbereitungszeit, vorausgesetzt alle erforderlichen Informationen liegen vor. Die anschließende behördliche Prüfungsdauer hängt von Vollständigkeit, Komplexität und gegebenenfalls erforderlicher Denkmalabstimmung ab.

Typische Fälle in Hildesheim: Vom Büro zur Wohnung bis zur Ferienwohnung

Ein wiederkehrendes Szenario in der Hildesheimer Innenstadt: Eine ehemalige Bürofläche wird in Wohnungen umgewandelt. Da dies der Wohnraumschaffung dient, kann grundsätzlich die Genehmigungsfiktion nach § 70a NBauO greifen, sofern Bauzeichnungen, Stellplatznachweis und Wohnflächenberechnung bei Einreichung vollständig sind. Liegt das Gebäude zusätzlich in der UNESCO-Pufferzone, verlängert sich der reale Zeitrahmen in der Praxis häufig auf mehrere Monate, weil die denkmalrechtliche Abstimmung parallel läuft und nicht von der Fiktionsfrist erfasst wird.

Bei der Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung gilt bauplanungsrechtlich: In reinen Wohngebieten sind Ferienwohnungen grundsätzlich unzulässig, in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise möglich. Ab mehr als zwölf Betten stuft die Niedersächsische Beherbergungsstättenverordnung die Einheit als Sonderbau ein, mit erhöhten Anforderungen an Rettungswege und Brandschutz. Details dazu, welche Regeln in Niedersachsen konkret gelten, sind auf der Seite Nutzungsänderung Niedersachsen zusammengefasst.

Für Gewerbetreibende, die Verkaufs-, Praxis- oder Gastronomieflächen umnutzen möchten, lohnt sich ein Blick auf die Rolle des Statikers und Architekten im Gesamtprozess: Während der Architekt die planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Machbarkeit prüft und die Antragsunterlagen erstellt, sichert der Statiker die konstruktive Seite ab, sobald sich durch die neue Nutzung Lastanforderungen ändern. Planeco Building begleitet in Hildesheim beide Stränge aus einer Hand, von der Erstberatung über die Abstimmung mit Bauaufsicht und gegebenenfalls Denkmalbehörde bis zur vollständigen Antragseinreichung.