Nutzungsänderung in Ingolstadt: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Eine Nutzungsänderung in Ingolstadt ermöglicht es Eigentümern, ihre Immobilie für neue Zwecke zu nutzen – sei es die Umwandlung einer Wohnung zur Ferienwohnung, die Schaffung von Wohnraum aus Gewerbeflächen oder die gewerbliche Umnutzung bestehender Räume. Mit der am 1. Januar 2025 in Kraft getretenen Reform der Bayerischen Bauordnung (BayBO) haben sich die Verfahren erheblich vereinfacht und beschleunigt.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils. Nach der Bayerischen Bauordnung bedürfen Nutzungsänderungen grundsätzlich einer Baugenehmigung, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder weiterführende baurechtliche Anforderungen ergeben. Maßgeblich ist dabei, welche Nutzung in der letzten Baugenehmigung genehmigt wurde.

In Ingolstadt ist das Bauordnungsamt der Stadt Ingolstadt als untere Bauaufsichtsbehörde für alle Nutzungsänderungen zuständig. Die Behörde befindet sich in der Spitalstraße 3, 85049 Ingolstadt, und bietet seit Mai 2023 die Möglichkeit der digitalen Antragstellung über das BayernPortal an.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Ingolstadt?

Eine Nutzungsänderung beantragen müssen Sie immer dann, wenn sich durch die geplante neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Aspekte.

Bauplanungsrechtliche Prüfung:

• Liegt das Grundstück im Innenbereich oder Außenbereich?
• Entspricht das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans?
• Ist die geplante Nutzung im jeweiligen Baugebiet zulässig?
• Passt das Vorhaben zur Umgebungsbebauung?

Bauordnungsrechtliche Anforderungen:

• Raumhöhen und Belichtung der Aufenthaltsräume
• Anzahl und Ausführung der Rettungswege
• Brandschutzanforderungen und Brandabschnitte
• Stellplatznachweis für Kfz und Fahrräder
• Barrierefreiheit bei öffentlich zugänglichen Nutzungen

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Ingolstadt

Die häufigsten Anwendungsfälle für Nutzungsänderungen in Ingolstadt umfassen:

1. Nutzungsänderung Ferienwohnung: Umwandlung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung
2. Einfamilienhaus zu Zweifamilienhaus: Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten
3. Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Umnutzung von Büro- oder Gewerbeflächen
4. Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Wechsel zwischen verschiedenen gewerblichen Nutzungen
5. Dachgeschossausbau: Ausbau ungenutzter Dachräume zu Wohnzwecken

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Ingolstadt beantragen

Der Prozess einer Nutzungsänderung in Ingolstadt folgt einem strukturierten Ablauf, der durch die BayBO-Reform 2025 erheblich beschleunigt wurde:

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung
Klärung der grundsätzlichen Zulässigkeit der geplanten Nutzung am Standort und Prüfung der erforderlichen Verfahrensarten.

2. Beauftragung eines qualifizierten Planers
Ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung erstellt die erforderlichen Unterlagen für das Genehmigungsverfahren.

3. Erstellung der Antragsunterlagen
Der Planer erstellt Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Stellplatznachweise und alle weiteren erforderlichen Dokumente.

4. Vollständigkeitsprüfung innerhalb von drei Wochen
Das Bauordnungsamt Ingolstadt prüft den Antrag binnen drei Wochen auf Vollständigkeit und informiert unverzüglich über fehlende Unterlagen.

5. Fachliche Prüfung und Genehmigung
Nach vollständiger Antragstellung erfolgt die fachliche Prüfung mit einer durchschnittlichen Bearbeitungsdauer von drei bis acht Wochen.

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine erfolgreiche Antragstellung beim Bauordnungsamt Ingolstadt benötigen Sie folgende Unterlagen:

• Lageplan: Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit Darstellung des Bestands und der geplanten Änderung
• Baubeschreibung: Detaillierte Beschreibung der geplanten Nutzungsänderung
• Antragsformular: Ausgefülltes Formular der Stadt Ingolstadt
• Frühere Baugenehmigungen: Nachweis der bisherigen genehmigten Nutzung
• Zusätzliche Nachweise: Je nach Vorhaben Brandschutzkonzept, Statiker-Unterlagen oder Schallschutznachweis

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Ingolstadt?

Dank der BayBO-Reform 2025 haben sich die Bearbeitungszeiten in Ingolstadt erheblich verkürzt. Die Vollständigkeitsprüfung erfolgt binnen drei Wochen, die anschließende fachliche Prüfung dauert in der Regel drei bis acht Wochen. Bei Wohngebäuden greift zudem die Genehmigungsfiktion nach drei Monaten, falls keine ablehnende Entscheidung ergeht.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Ingolstadt?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung in Ingolstadt setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

1. Planungskosten:

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner bei Bedarf: 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

2. Behördliche Kosten:

• Bauantrag: 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten, mindestens 200,– bis 800,– €
• Zusätzliche Gebühren für Befreiungen und Abweichungen nach Bedarf

3. Mögliche Baumaßnahmen:

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Die Durchführung einer Nutzungsänderung ohne entsprechende Genehmigung kann in Ingolstadt schwerwiegende Folgen haben:

Bußgelder und Strafen:

• Nicht genehmigter Wohnraum: bis zu 50.000,– €
• Ferienwohnung ohne Nutzungsänderung: bis zu 50.000,– €
• Zusätzliche Zwangsgelder bei Nichteinhaltung behördlicher Auflagen

Weitere Konsequenzen:

• Nachträgliche Genehmigungspflicht mit höheren Planungskosten
• Nutzungsuntersagung bei schwerwiegenden Verstößen
• Gefährdung des Versicherungsschutzes bei Schadensfällen
• Verstöße gegen Zweckentfremdungssatzungen der Stadt Ingolstadt

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• 14–21 Tage Bearbeitungszeit für die Erstellung der Antragsunterlagen
• Rundum-Service: Architektur, Statik, Brandschutz und mehr aus einer Hand
• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Ingolstadt und Kenntnis der örtlichen Besonderheiten

Besonders in Ingolstadt profitieren unsere Kunden von unserer Erfahrung mit den lokalen Gegebenheiten, wie der stadteigenen Abstandsflächensatzung und den Zweckentfremdungsregelungen. Durch die Nutzung der digitalen Antragsmöglichkeiten über das BayernPortal können wir Verfahren zusätzlich beschleunigen.